Рынок управления жилищным фондом: перспективы развития

На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» ответил заместитель министра энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Николай Смирнов.

— Николай Борисович, как можно охарактеризовать ситуацию в сфере энергетики и ЖКХ Свердловской области? Готов ли жилой фонд к отопительному сезону?

— Весь процесс подготовки к отопительному сезону можно разделить на три основных аспекта. Во-первых, это техническая подготовка объектов ЖКХ; во-вторых — подготовка запасов топлива; и в-третьих — наличие или отсутствие задолженностей за ранее потребленные услуги.

В техническом плане к 15 сентября область на 100% готова к отопительному сезону. Все котельные и сети полностью подготовлены.

Если говорить о топливе, то по темпам его завоза ситуация в области складывается лучше, чем в прошлом году. Если год назад были задержки с поставкой угля и мы решали этот вопрос в экстренном порядке, то в этом году поставки идут в срок. Если в 2008 году на это время запас угля был на 43 дня, то сейчас — на 66. Конечно, есть ряд муниципальных образований и сельских поселений, которые ввиду малого бюджета и неопытности руководства готовы в меньшей степени. По этим двум аспектам в целом можно сказать, что область готова к зиме, к бесперебойному отопительному сезону.

Самый сложный вопрос сейчас — это погашение задолженностей за ранее поставленные энергоресурсы. Это очень серьезная проблема, которая решается на самом высоком уровне. Прошлый отопительный сезон мы закончили с совокупным долгом перед энергетиками в размере 8 миллиардов рублей. За лето, благодаря работе администраций муниципальных образований, правительства Свердловской области и нашего министерства, эта задолженность была частично погашена. Только за последние две недели ее удалось снизить более чем на 800 млн. рублей. Сейчас мы работаем над тем, чтобы к 1 октября наиболее крупные задолженности были погашены в большинстве муниципальных образований.

Как бы ни сложилась ситуация с долгами, отопительный сезон будет начат повсеместно, хотя в ряде муниципальных образований, таких как Горноуральский, Ивдель, Артёмовский и некоторые другие, тепло в квартирах появится значительно позже, чем в тех местах, где ситуация с долгами решается оперативно.

— Как Вы считаете, в чем состоит причина проблемы неплатежей за поставленные энергоресурсы?

— Совокупная задолженность складывается из нескольких частей. Во-первых, это вина жителей, которые не оплачивают потребляемые ресурсы. Свою лепту вносят и промышленные предприятия. На некоторых из них существуют долги 2—3-летней давности. Учитывая нынешнюю непростую ситуацию в экономике, взыскание ее становится проблематичным. Во многом присутствует и вина властей муниципальных образований, которые допустили появление и накопление столь серьезных долгов.

Есть вопросы и к отдельным управляющим компаниям.

— Управляющие компании сами становятся источником задолженности?

— Я бы не стал огульно обвинять управляющие компании в целенаправленном формировании задолженности. В подавляющем большинстве случаев долги жителей перед управляющими компаниями значительно больше, чем задолженность управляющих компаний перед поставщиками топливно-энергетических ресурсов. Это означает, что управляющим компаниям приходится платить за должников из средств, собираемых на иные нужды. Понятно, что это выливается в недоремонт жилищного фонда, недоуборку территории, реже осуществляется вывоз мусора.

Есть, конечно, и такие управляющие компании, которые собирают деньги с населения, но не перечисляют их поставщикам топливно-энергетических ресурсов. Их относительно немного. В Екатеринбурге в качестве примера можно привести пресловутые УК «Чкаловская» и УК «Нижне-Исетская». В обеих компаниях уже прошли прокурорские проверки, которые выявили факты нецелевого использования средств. Компании получили предписание погасить существующие задолженности.

С такими недобросовестными участниками рынка ведется постоянная непрекращающаяся борьба.

— Какие способы борьбы с долгами за теплоэнергоресурсы сейчас применяются и насколько они эффективны?

— Главная задача сейчас — взыскание задолженности с неплательщиков из числа физических лиц. К сожалению, вопрос этот сильно осложнен крайне лояльным отношением законодателя к должнику. Управляющая компания может подать на него в суд только после того, как он полгода не платил за квартиру.

Конечно, здесь необходимо ужесточение наказания и сокращение сроков, в течение которых можно не платить до обращения в суд.

Определенные проблемы есть и с исполнением уже принятых судебных решений. Здесь, на мой взгляд, существуют определенные недоработки службы судебных приставов. Зачастую судебные решения не исполняются месяцами.

Впрочем, и судебных приставов тоже можно понять. Часто решения суда оказываются неисполнимыми в принципе: у должников просто нет имущества, которое можно было бы описать в счет погашения долгов. Выходом в этой ситуации может стать привлечение должников для отработки долга в качестве дворников, уборщиков в подъездах.

— Есть ли иные методы решения этого вопроса?

— Одним из способов может стать формирование вокруг этой проблемы негативного общественного мнения, создание обстановки нетерпимости по отношению к должникам. Ведь зачастую причиной отказа от оплаты коммунальных услуг является не бедственное финансовое положение, а элементарная безответственность жильцов.

Определенная работа в этом направлении уже ведется. Многие управляющие компании вывешивают списки должников в подъездах. Закон запрещает называть их пофамильно, но не мешает публиковать номера квартир. Думаю, это может стать действенной мерой, особенно в ситуации срывов сроков подключения отопления.

Определенные результаты дает и общение с работодателями. Руководители некоторых крупных предприятий по договоренности с рабочими и коммунальными компаниями автоматически вычитают сумму коммунальных платежей из заработной платы. Это также может стать методом решения проблемы.

В том случае, если никакие меры не помогают, приходится применять более жесткие действия. Так, управляющая компания имеет право отключить должнику электроэнергию и горячую воду. Холодную воду и отопление законом отключать не разрешено. В этом году данная мера достаточно активно использовалась, в том числе и в Екатеринбурге.

Крайней мерой можно считать выселение должников и продажу их жилья в счет погашения долга. Повсеместным явлением такая практика пока не стала, но уже существуют единичные случаи в Екатеринбурге, Богдановиче, Серове. Проблема здесь заключается в том, что в муниципалитетах нет резервного фонда квартир, куда можно отселять неплательщиков. Это достаточно сложный процесс. Законодательством он пока не отрегулирован.

— Многие жители области в этом году столкнулись с тем, что поставщики теплоэнергоресурсов ограничивали поставку горячей воды и тепла управляющим компаниям и ТСЖ с большой суммой задолженности. В результате страдали и неплательщики, и те, кто платил нормальным образом. Насколько законны такие процедуры?

— Это законно, потому что теплоснабжающая организация заключает договор не с конкретным жителем, а с управляющей компанией. Если управляющая компания или ТСЖ не оплатили предоставленные услуги, подача горячей воды либо электроэнергии прекращается всему дому. И если электроэнергию еще можно отключать индивидуально, то в связи с технологической особенностью разводки отключение горячей воды в отдельно взятой квартире затруднено.

Другое дело, что жильцы дома, чтобы избежать подобных ситуаций, могут сами воздействовать на должников. Мы, в свою очередь, приветствуем проявление инициативы с их стороны. Собственники квартир многоквартирных домов могут создавать комитеты, спрашивать со своей управляющей компании, почему, к примеру, имея договор, она не обеспечивает их должными услугами.

К тому же нужно понимать, что у энергетиков нет большого желания отключать потребителей, ведь таким образом они лишаются источника прибыли. Сами управляющие компании подталкивают их к такому шагу.

— В 2006 году законодательство предоставило собственникам жилья право выбора формы управления домом. Завершился ли этот процесс в Свердловской области?

— Мы были бы рады, если бы повсеместно это было так. К сожалению, до сих пор остается немало собственников, которые так и не приняли никакого решения на этот счет. Конечно, в Екатеринбурге и крупных городах процент тех, кто до сих пор не определился, ниже, но такие дома все еще есть.

Их обслуживание превращается в настоящую головную боль для муниципалитетов. Как правило, местные администрации обязывают какую-либо управляющую компанию взять под свое крыло этот дом. Некоторые двухквартирные дома заключают непосредственно договор о подаче ресурсов.

Но в целом, конечно, рынок управления жилищным фондом уже поделен и определен. В Свердловской области работает более 800 управляющих компаний. Они различаются по размеру и возможностям: некоторые управляют двумя домами, другие — миллионами квадратных метров жилой площади. На мой взгляд, число их чрезмерно и в ближайшем будущем будет сокращаться, с тем чтобы они могли распоряжаться большими финансовыми ресурсами и, соответственно, могли проводить более серьезные работы по реконструкции и модернизации жилого фонда.

— Каким образом регулируется этот рынок?

— Этот вопрос стоит очень остро. Очевидно, что основной задачей является создание саморегулируемой организации. Она даст возможность возникновения взаимной ответственности ее членов. Это позволит урегулировать рынок, законными методами «выдавить» с него недобросовестных участников. При этом права жителей и их свобода выбора не будут ущемлены: если они хотят работать с управляющей компанией, не входящей в СРО, они могут это сделать, но на свой страх и риск.

Работа по созданию СРО ведется, готовятся документы. Я думаю, в следующем году такая организация будет создана. В этом заинтересованы как жители, так и сами управляющие компании, администрации муниципальных образований и, естественно, наше министерство.

— Существует ли сейчас проблема компаний-однодневок, неквалифицированных участников рынка?

— Время компаний-однодневок уже прошло. Достаточно жесткое отношение власти закрыло для них все пути.

Что касается наличия неквалифицированных — да, такие компании, к сожалению, есть. Для того чтобы управлять домами, необходимы соответствующие знания и навыки, наличие технической и финансовой базы. Без наличия техники, без кадров делать в этой отрасли нечего.

— Какой размер оптимален для управляющей компании?

— Многое зависит от того, где работает компания — в городе или на селе, да и от размера города. Сейчас много маленьких ТСЖ создано на один буквально только что построенный дом. Понятно, что к тому времени, когда этот дом начнет разрушаться, они потихоньку соберут деньги для ремонта. Здесь возможно создание ТСЖ или управляющей компании на несколько домов. Если брать дома большой степени износа — а старые дома у нас обычно 5-этажные, — тогда минимумом следует признать 5—7 домов.

В крупных городах количество домов под управляющими компаниями может быть больше, до ста объектов.

У чрезмерно больших компаний могут возникнуть разногласия среди жителей разных домов, потому что каждый будет говорить, что их дом надо отремонтировать в первую очередь. Поэтому большое количество домов тоже не всегда целесообразно.

— Наблюдается ли на рынке конкурентная борьба между компаниями, работающими по старым, еще советским принципам, и компаниями новой формации?

— Конкуренция существует, идет борьба между управляющими компаниями за привлечение жилищного фонда к себе. Сказать, что дома массово переходят от одной управляющей компании к другой, было бы неправильно, такие случаи пока носят единичный характер. Но в целом прослеживается тенденция к тому, что люди стараются выбирать компанию, оказывающую более качественные услуги, предлагающую больше возможностей для жильцов. Все больше наших сограждан понимает, что качественные услуги стоят денег, и готовы за них платить. Это можно только приветствовать.

Конечно, те компании, которые предлагают своим клиентам дополнительные возможности — озеленение, детские площадки, охрану двора и подъездов, — в этой ситуации получают определенные конкурентные преимущества. Но не надо забывать, что делается это всё на деньги самих жильцов. Если жители способны и готовы оплачивать в большем объеме, то они на общем собрании принимают такое решение, собирают деньги и получают требуемое. Конечно, при этом деньги должны тратиться только на оговоренные цели, а сам процесс — тщательно отслеживаться.

Кроме того, необходимо отметить, что всё чаще происходит смена формы управления домами, возникает всё больше ТСЖ. В одних случаях они работают с управляющей компанией, а в других жители самостоятельно управляют своими домами.

— На ваш взгляд, какая форма на данный момент является оптимальной?

— Универсального ответа на этот вопрос не существует. Всё зависит от чрезвычайно большого числа факторов, таких как размер дома, степень его износа и даже сплоченность самих жильцов. Мой опыт показывает, что управляющие компании будут обслуживать порядка 80% домов, а ТСЖ — около 20%. Понятно, что в крупных городах доля ТСЖ будет несколько больше, а в сельских населенных пунктах больше будет доля управляющих компаний, но в целом ориентир будет именно такой.

— Представители рынка говорят о том, что сейчас сложно найти подрядчиков из числа компаний малого бизнеса, что нет малых предприятий, которые могли бы тому же ТСЖ оказывать услуги по уборке, поддержке коммунальных и сантехнических систем. Сталкивались ли вы с этой проблемой?

— Проблема такая существует, и дело здесь, прежде всего, в отсутствии заинтересованности малого бизнеса работать на малых объемах, ограниченных полях деятельности. В конечном итоге всё упирается в себестоимость работ и платежеспособность заказчика. Для многих подписывать договор с ТСЖ, у которого один дом, и «заходить» на площадь маленького дворика, особенно если организация расположена на другом конце города, просто не интересно.

Кроме того, на те нормативы отчисления на эти работы, которые принимаются в муниципалитетах либо общим собранием ТСЖ, выполнить все желания жителей просто невозможно. Никто не будет за 3 рубля делать работу, которая стоит 100.

— Как, на ваш взгляд, этот рынок будет развиваться, как он будет выглядеть через 5, 7, 10 лет?

— Основные направления развития понятны.

Во-первых, это создание саморегулирующейся организации.

Во-вторых, произойдет укрупнение компаний, перераспределение жилищного фонда. Естественно, при укрупнении часть жителей будет переходить из одной управляющей компании в другую, также будут создаваться ТСЖ, доля которых будет увеличиваться. Если сейчас их где-то 8%, то к тому времени будет примерно 15%.

В-третьих, начнут более активно использоваться современные технологии и оборудование.

Самое главное, со временем поменяется сознание собственников жилья. Они поймут, что обязаны поддерживать свое имущество в надлежащем состоянии, полностью оплачивать те коммунальные услуги, которые им предоставляют, и одновременно требовать с управляющей компании полного выполнения оплаченных услуг с надлежащим качеством.

К сожалению, в настоящее время жильцы пока не проявляют подобной инициативы — не хотят спрашивать со своей управляющей компании.