Рынок управляющих жилищных компаний: мест нет

Аналитический бюллетень «VIP-консультант» рассматривает ситуацию на рыке управления жилыми объектами, сложившемся в Свердловской области.

Рынок управляющих жилищных компаний несмотря на относительную молодость насчитывает уже десятки игроков, некоторые из которых могут похвастаться богатым опытом работы в сфере управления жилым фондом, наличием высококвалифицированных кадров, необходимой технической базы, и, как следствие, качеством оказания жилищных услуг.

Между тем, здесь немало непрофессиональных компаний, которые пришли в сферу управления ЖКХ сравнительно недавно и не обладают всеми вышеперечисленными достоинствами.

Эксперты считают, что эта сфера уже поделена между участниками рынка и новым непрофильным инвесторам, видящим в сфере ЖКХ лишь источник колоссальных доходов, не удастся получить желаемые объекты под управление, и, следовательно, занять сколько-нибудь достойную нишу.

Зарождение рынка управляющих жилищных компаний

Как отмечают аналитики, российский рынок управления жилищно-коммунальным хозяйством только начал формироваться. Действительно, два года назад более половины компаний, обслуживающих многоквартирные дома, являлись государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в ведении которых, по данным Федеральной антимонопольной службы РФ, находилось около 90% жилого фонда.

«Не считая последних нескольких лет, в этой сфере не было бизнеса вообще: сектор ЖКХ был сначала государственный, затем его приватизировали, долгое время он находился в подвешенном состоянии. Лишь в последнее время его вполне можно рассматривать как бизнес», — заявил генеральный директор ИФК «ЯВА-Управление Финансами» Константин Селянин.

Знаковым событием, предопределившим зарождение как такового рынка управляющих жилищных компаний, стало появление у собственников квартир права выбора формы управления домом.

Напомним, с 2006 г. жильцы многоквартирных домов могут сами определять, кто будет осуществлять управление имуществом жилого фонда: либо это сами жильцы, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо управляющая жилищная компания.

По данным Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области, по состоянию на 1 августа 2009г. жители 74% многоквартирных домов реализовали свое право самостоятельного выбора способа управления домом. Так, в области 90 327 многоквартирных домов (МКД), из них в 11 649 — выбрано непосредственное управление собственниками жилья, в 8 224 — ТСЖ, в 46 961 доме — управляющая компания, в 5 603 управление осуществляется управляющими организациями, избранными по результатам 269 открытых конкурсов.

«Жилищные услуги в Екатеринбурге сейчас представлены управляющими компаниями и товариществами собственников жилья. Подавляющее большинство домов так или иначе обслуживается именно управляющими компаниями. Общее их число еще недавно равнялось 27, сейчас оно увеличилось, в основном — за счет появления новых небольших компаний», — рассказал директор управляющей жилищной компании «Территория» Дмитрий Сень.

Таким образом, перевес в сторону управляющих организаций очевиден. Собственники жилья осознают, что самостоятельное управление домом — это достаточно хлопотное занятие, поэтому в большинстве своем доверяют выполнение этих функций специализированной компании.

Инвестиционная привлекательность

Развитие финансово-экономического кризиса заставило большинство инвесторов пересмотреть ранее сформировавшиеся стратегии собственных вложений. Активная жилая застройка докризисного периода привлекла немало желающих вложиться в строительный бизнес, но с изменением экономической ситуации, за которой последовало резкое падение спроса на объекты недвижимости, коррекции подверглись и интересы инвесторов. Ряд из них постарались переориентироваться на то, что пользуется спросом вне зависимости от экономических условий. Одним из таких направлений, по мнению некоторых игроков строительного рынка, должен был стать рынок оказания жилищных услуг.

Действительно, вне зависимости от ситуации на рынках собственники жилья будут стараться более или менее исправно платить за коммунальные услуги, что обеспечивает достаточно стабильный оборот средств на счетах управляющих компаний. Особенный интерес для участников рынка представляют государственные программы, направленные на ремонт и обновление жилого фонда, которые априори предполагают финансирование из средств госбюджета.

Вместе с тем специалисты по инвестициям советуют не заблуждаться по поводу слишком высокой доходности этого бизнеса, особенно непрофильным инвесторам, только планирующим выход на новый рынок.

«На фоне сужения рынка жилищного строительства определенный рост интереса к сфере управления жилой недвижимостью, действительно, присутствует. Впрочем, на наш взгляд, процесс не носит глобального масштаба. Как правило, бизнес по управлению многоквартирными домами в силу сравнительно невысокого уровня платежеспособности населения не может похвастаться колоссальными доходами и не отличается высокой привлекательностью для непрофильных инвесторов», — считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

«Конечно, у этого рынка есть существенный потенциал развития, однако, его окончательное формирование займет довольно длительный период. Мы полагаем, что в текущих условиях можно найти более интересные направления для инвестиций», — добавил М.Клягин.

С этим утверждением согласны и другие эксперты.

«Колоссальных доходов деятельность по управлению жилой недвижимостью не приносит и, скорее всего, приносить не будет. Разумеется, при этом не рассматриваются ситуации откровенного мошенничества», — отметил директор по инвестициям ЗАО «Управляющая компания» Александр Мецгер.

По мнению большинства аналитиков, рынок оказания жилищных услуг имеет ряд специфических особенностей, которые в большей степени пока для новых, неопытных в этой сфере инвесторов негативны.

«Во-первых, достаточно высоки издержки на поддержание хотя бы достойного уровня коммунального сервиса. Это изношенная инфраструктура, которая при этом активно и постоянно эксплуатируется. В отличие от тех же объектов коммерческой недвижимости. При этом у нас всегда была плохо развита система предоставления дешевых, но качественных сервисных услуг. Ведь значительную часть работ управляющая компания выполняет не собственными силами, а совершенно правильно отдает на субподряд. Низкая конкуренция в этом сегменте также не будет способствовать снижению издержек», — отметил А.Мецгер.

«Во-вторых, особенности доходной части бизнеса. С одной стороны она выглядит достаточно устойчивой — люди жили, живут и будут жить в своих квартирах, что выгодно отличает этот бизнес от ситуации с коммерческим наймом. Однако и здесь не все так просто. Можно предполагать, что, начиная с определенного уровня расходов, домохозяйства резко снизят свою платежную лояльность, а механизмы поддержания собираемости платежей с граждан или высокозатратны или не отработаны. В этой же связи следует отметить и высокие социальные риски данного бизнеса, контроль и регулирование (не всегда оправданные!) со стороны властных и самого разного рода контролирующих структур», — продолжает аналитик.

Аналогичного взгляда придерживается и Константин Селянин, который, помимо очевидных рисков, выделяет также и инвестиционно-привлекательные стороны данного вида бизнеса.

«Как и у любого нового бизнеса, которого раньше не существовало, в нем есть весьма специфичные риски. Он может быть жестко регулирован со стороны государства. Но у него есть и ряд преимуществ. Люди так или иначе будут достаточно исправно платить за свет, воду, поэтому многие в эту сферу стремятся. Этот бизнес балансирует между весьма аппетитными перспективами и достаточно большими рисками», — пояснил аналитик.

Наряду с возможными доходами управляющие компании несут и немало расходов, которые, в зависимости от изношенности жилого объекта, могут быть весьма значительны, чего также не учитывают желающие открыть для себя новые рынки. Лишь профессиональные управляющие, немногочисленные примеры которых можно привести, могут грамотно распределять доходы, снижая очевидные издержки данного бизнеса.

«Проблемы собственников управляющих компаний очень часто заключается в больших затратах на ремонт крайне устаревшего, изношенного оборудования. Многие не учитывают того, что им придется нести не только затраты на поддержание, но и модернизацию имущества жилого фонда», — продолжил К. Селянин.

По словам директора УЖК «Территория», с финансовыми проблемами сталкиваются те компании, которые сформированы из муниципальных предприятий.

«Вполне возможно, что в значительной степени это связано с неэффективным управлением, долгим внедрением новшеств, решением работать по старинке» — считает Дмитрий Сень.

«За гранью окупаемости находятся карликовые управляющие компании. Как показывают наши расчеты, предприятия, обслуживающие менее 100 000 квадратных метров. самостоятельно существовать не могут. Маленькие компании — это иллюзия, они ни на что не способны, и на их месте лучше организовать ТСЖ. Сейчас мы консультируем застройщиков, которые задумываются над созданием собственных управляющих компаний, и с цифрами в руках доказываем: малые компании принципиально дотационные, ближайшие 4-5 лет тебе нужно будет её финансировать за свой счет», — отмечает Дмитрий Сень.

«Наша компания работает с прибылью. Конечно, доходность ее невелика, в лучшем случае — 5-15%, да и для этого приходится правильно планировать затраты и подбирать подрядчиков. Но даже те дома, которые мы обслуживаем по муниципальным тарифам, не приносят убытков», — подчеркивает директор управляющей жилищной компании «Территория».

«В целом, инвестиции в развитие бизнеса по управлению жилой недвижимостью начинать «с нуля» несколько наивно. Как минимум у инвестора должно быть хотя бы одно, а лучше несколько конкурентных преимуществ. Например, возможность получить в управление относительно новые, а значит низкозатратные объекты или имеющиеся ресурсы (персонал, технологии и пр.) по организации эффективного обслуживания объекта и так далее. Тем не менее, перечисляя инвестиционные недостатки данного бизнеса, не стоит конечно забывать и о его основном достоинстве — будучи грамотно выстроенным он способен приносить достаточно стабильные доходы в течение длительного, практически не ограниченного времени», — подытожил Александр Мецгер.

Таким образом, рынок оказания жилищных услуг на данный момент представляется большинству экспертов по стратегиям инвестирования весьма спорным объектом внимания для новых игроков, не имеющих опыта работы на рынке управления ЖКХ. Он достаточно специфичен, поэтому непрофильному инвестору будет непросто создать успешную управляющую жилищную компанию. А доходность от деятельности по управлению жилым фондом, при честном ее ведении, может быть далека от ожидаемых прибылей. Вместе с тем, аналитики отмечают, что успех на этом рынке зависит от профессионализма управляющих: грамотное управление способно не только принести регулярный доход собственнику бизнеса, но и повысить степень социального удовлетворения потребителей его услуг.

Управляющие жилищные компании: проблемы профессионализма

Как отмечают представители сферы ЖКХ, а также независимые аналитики, на фоне повышенного интереса к этому рынку на нем появилось большое количество непрофессиональных игроков, тогда как компаний с серьезной репутацией, проверенных временем — не так много. Между тем, это достаточно специфичная отрасль, требующая от своих участников опыта в управлении жилым фондом, наличия всей необходимой технической базы, а также квалифицированных кадров.

«Профессионализм на этом рынке еще не успел сложиться. Сейчас туда пошло множество инвесторов: кто-то действительно профессионален, а кто-то — просто потому, что это модная тема», — отметил К.Селянин.

«Управляющие компании должны рационально управлять нашим жилым фондом, в соответствии с жилищным законодательством. К сожалению, организаций, которые отличаются хорошей репутацией, недостаточно. Этот рынок только формируется: профессионалы сюда входят очень осторожно, так как требования, предъявляемые к участникам рынка потребителями, достаточно жесткие. Мы хотим иметь чистые и освещенные подъезды, красивые дворовые площадки и так далее», — рассказала исполнительный директор Ассоциации управляющих и собственников жилья Свердловской области Елена Гостинина.

По мнению представителей управляющих жилищных компаний, это рынок уже поделен и новые игроки могут просто оказаться не у дел. На региональном рынке уже хватает управляющих жилищных компаний. В среднем на каждую приходится по 1 млн. квадратных метров жилого фонда. По мнению экспертов, это оптимальное количество жилья для эффективного управления им.

«Спектр компаний, представленных на рынке, способен удовлетворить практически все желания собственников жилья, тем более что таких желаний не много. Ведь, как показывает практика, люди хотят обслуживаться либо дешево и привычно, так, как это было всегда, либо качественно и дорого — и тогда к их услугам управляющие компании новой формации, к числу которых принадлежит и УЖК «Территория», — отмечает Дмитрий Сень.

«Что касается конкуренции, то не могу сказать, что она существенна. И это связано с особенностями этого рынка. Как правило, все жилые объекты уже так или иначе распределены между основными игроками. А переход из одной управляющей компании в другую — достаточно долгий и трудоемкий процесс», — добавил эксперт.

По словам опрошенных представителей УЖК, рынок оказания жилищных услуг достаточно специфичен, поэтому его участники должны обладать опытом в управлении жилым фондом. У компании должен быть сформирован штат специалистов: ведь управляющую компанию делают кадры. Кроме того, внимание нужно уделить каждому дому. Далеко не каждая компания сможет справиться с существующим в этой сфере объемом работ, не говоря уже о «новичках». Как сообщают представители рынка ЖКХ, в случае некачественного управления больше всего страдают жильцы многоквартирных домов, которые, в свою очередь, вряд ли будут жаловаться в контролирующие инстанции, они привыкли терпеть, и пойдут на выбор новой управляющей компании лишь в крайнем случае.

«Люди не готовы к переменам. Если собственникам жилья услуги оказываются стабильно, вне зависимости от их качества, то подвигнуть их на смену эксплуатационной организации очень сложно. Как правило, такие изменения происходят только в форс-мажорных обстоятельствах. Скажем, все лето не было горячей воды, месяцами не устраняются коммунальные аварии, расхищены средства — только после таких событий собственники готовы сменить компанию. Приход на рынок новых игроков не сможет изменить эту схему. Людям просто будет сложнее выбирать, и они будут обращаться к тем, кого знают», — считает директор УЖК «Территория» Дмитрий Сень

Возможные моральный или материальный ущерб собственникам жилья — не единственное последствие неграмотного управления жилым фондом. Считается, что проблема долгов перед поставщиками электроэнергии, теплоэнерии и других ресурсов, в большей степени является продуктом непрофессиональной деятельности УЖК.

Участники рынка ЖКХ отмечают, что во многом задолженности перед поставщиками складываются по вине самих управляющих компаний, которые только пришли на рынок: пока они разберутся, как выставлять счета, начинают формироваться долги. Они накапливаются быстро, а рассчитываться приходится тяжело.

Генеральный директор инвестиционной компании «ЯВА — Управление Финансами» также считает, что задолженности за потребленные ресурсы складываются далеко не всегда по причине низкой платежеспособности населения.

«Мне не совсем понятна ситуация, когда те же компании ЖКХ имеют огромные долги перед поставщиками, допустим, электроэнергии. В то же время, известно, что люди у нас платят достаточно исправно. Может быть, это связано с нечистоплотностью некоторых компаний, а может быть — с не урегулированностью отношений. Как любой складывающийся рынок, он требует государственного вмешательства. Как правило, надежды на саморегулируемость рынка, не оправдываются», — подчеркнул К.Селянин.

По мнению основных игроков сферы ЖКХ, низкий порог вхождения на этот рынок — одна из основных причин легкого доступа к управлению многоквартирными домами непрофессионалов и, как следствие, роста количества фирм-однодневок. Ведь организовать собственную УЖК можно, имея сравнительно небольшой капитал.

«На рынке сохраняется вероятность появления управляющих компаний-однодневок, но сегодня она относительно невелика», — полагает директор управляющей жилищной компании «Территория» Дмитрий Сень.

«Чисто теоретически, жильцы могут пойти на поводу у авантюристов, если те предложат им значительно более низкие цены на обслуживание их дома. Но в реальности шансов у таких компаний, на мой взгляд, немного. И главная причина этого — инертность жильцов. Сегодня практически невозможно массово выйти на рынок и обманывать большие коллективы людей, целые микрорайоны. У большинства управляющих компаний, в том числе и у нас, есть методы борьбы с такими аферистами, и мы просто не пустим их на свою территорию», — продолжил Д. Сень.

Е. Гостинина также не исключает вероятности появления в текущих условиях компаний-одневок.

«В то же время, в свете нового жилищного кодекса, только гражданин определяет, какую управляющую жилищную компанию выбрать. В крупных городах работают кржневоквупные управляющие компании, которые уже завоевали определенную репутацию, и именно на них жильцы останавливают свой выбор. В небольших городах тем более, люди знаю свои управляющие компании и отдают предпочтение только проверенным временем. Поэтому подобная компания-однодневка сама себя изживет», — считает Е. Гостинина.

Тем не менее, зачастую пока сложно понять, насколько добропорядочна управляющая компания. В этом случае, по словам исполнительного директора Ассоциации, население может обратиться к мнению органов местного самоуправления, которые дают оценку управляющим компаниям.

«К признакам, определяющим профессионализм компании, можно отнести продолжительность работы данной организации или ее руководителей на рынке оказания жилищных услуг; взаимодействие данной компании с органами местного самоуправления, а также наличие публикаций в средствах массовой информации. Если компания транслирует информацию о себе посредством местных СМИ, значит, она достаточно открыта и ей нечего скрывать», — пояснила Е. Гостинина.

«Существует несколько критериев, которыми должны руководствоваться собственники жилья при выборе управляющей компании. В первую очередь необходимо обратить внимание на руководителей компании, узнать, сколько лет они работают в этой сфере. Нужно выяснить, насколько серьёзной считают организацию в администрации города, насколько с ней готовы работать поставщики коммунальных услуг. Необходимо собрать отзывы жильцов тех домов, где компания уже работает. Все это входит в понятие первичной оценки бизнеса контрагента. И этому процессу необходимо уделить максимум внимания», — заявил директор управляющей жилищной компании «Территория» Дмитрий Сень.

«Кроме того, следует понимать, что управляющая компания не может обслуживать площадь менее 100 000 квадратных метров. Если компания оперирует с меньшими площадями, то велика вероятность того, что качество её услуг будет недолжного уровня. В такой ситуации ТСЖ проще самому нанять сантехника, плотника, и самостоятельно управлять жильем. Тем более, что «карликовая» управляющая компания будет заниматься ровно тем же самым», — отмечает Дмитрий Сень.

Итог

Итак, компании, отвечающие требованиям как властных структур, так и населения, деятельность которых соответствует всем вышеперечисленным признакам, на рынке есть: они имеют серьезный опыт работы, заслужили хорошую репутацию и, как следствие, доверие граждан, и собственники квартир вряд ли готовы сменить их на вновь пришедшие. Очевидно, что новому игроку, не имеющему необходимого опыта в сфере управления многоквартирными домами, будет сложно не столько зайти на этот рынок, сколько занять на нем сколько-нибудь достойную нишу. Несмотря на, что рынок УЖК достаточно молод, он уже насчитывает десятки компаний, и поделен между ними, а наиболее интересные объекты прочно закрепились в ведении крупнейших игроков.