Загородные миражи: перспективы коттеджного строительства

Кризис наглядно продемонстрировал нежизнеспособность большинства проектов загородных коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга.

Согласно подсчетам экспертов, на рынке Екатеринбурга сейчас представлено порядка 40 проектов загородных коттеджных поселков, которые как-либо заявили о себе к началу этого сезона. Из них не более трети либо уже готовы принять жильцов, либо имеют шансы превратиться в полноценные коттеджные поселки в обозримом будущем. Остальные — лишь рекламные миражи; их застройщики реально почти ничего не могут предложить потенциальным клиентам. Но владельцы «поселков-призраков» не намерены отказываться от борьбы. Наряду с девелоперами «перспективных» проектов они всеми способами пытаются оживить рынок загородной недвижимости после зимней спячки. Начало сезона обещает стать временем громких рекламных кампаний и самых изощренных маркетинговых уловок по привлечению покупателей.

Цена вопроса

По данным компании «Эксперт-Девелопмент», за последние 3 месяца номинальная цена за квадратный метр загородного жилья существенно не изменилась. В сегменте «эконом» стоимость коттеджа с участком 10—15 соток в среднем составляет 35—45 тыс. руб./кв. м, в сегментах «бизнес+» и «премиум» с участком 20 соток стоимость составляет 50—60 и 80—100 тыс. руб./кв. м соответственно. Подобные цены характерны для коттеджных поселков в 30-километровой зоне от Екатеринбурга. Чем дальше поселок, тем ниже цена. Самая высокая цена «квадрата» — в поселках в черте города (в районе оз. Шарташ), а также в зоне 10-километровой доступности в сторону Новомосковского тракта.

Однако общий провал на рынке недвижимости коснулся и этого сегмента. По подсчетам риэлторского информационного центра УПН, впервые за последние 3—4 года в организованных коттеджных поселках произошло замедление темпов роста средней цены квадратного метра. На практике за счет различных дисконтов и скидок цена уже сейчас может опускаться на 30—40% от первоначальной. И даже при таких «прогибах», по мнению аналитиков, есть все основания полагать, что ни у кого из местных застройщиков в этом году не было ни одной продажи. Причина проста: клиенты продолжают выжидать, наслушавшись разговоров про «стремительный обвал», и хотят получить от ситуации максимальную выгоду. Проблема только в том, что строительный сезон торопит не только застройщиков, но и самих потенциальных клиентов. В конце апреля — мае многим из них придется все же сделать свой выбор. И вот тут покупателей ждет реальная опасность.

Сладкие речи

Ситуация на рынке коттеджных поселков напоминает старую детскую игру «кто кого переглядит». Клиенты выжидают, но и застройщики, вложившие в проекты (не важно, «перспективные» или «призрачные») немалые деньги, не намерены сдаваться. Их оружие — массированная реклама. Откуда клиенты получают информацию о ситуации на рынке и данные о конкретных поселках? В большинстве своем из СМИ и от риэлторов. Чтобы сделать оба эти канала лояльными себе, застройщики начали активно рекламироваться. Мощный, особенно по сравнению с оскудением рекламных бюджетов на других рынках, поток рекламных денег, бьющий со страниц газет и журналов в виде рекламных статей, застит глаза и не дает возможности увидеть реальные проблемы.

Например, как уже было отмечено ранее, в большинстве заявленных на рынке поселков серьезно задерживаются сроки строительства. Практически все существующие на данный момент поселки (за исключением, пожалуй, «Галактики», «Большой Рассохи» и «Дубравы») не имеют полностью организованной инфраструктуры. Иногда это просто отсутствие отдельных элементов из того, что заявлено, иногда нет ничего, и тогда весь «поселок» — просто чистое поле, окруженное забором.

Типовой можно назвать ситуацию в поселке «Георгиевские дачи», где темпы застройки заметно сократились в ноябре 2008 года и с тех пор строительство находится в состоянии анабиоза. Другим хорошим примером является поселок «Снегири». Недостроенные таунхаусы, ржавеющие строительные краны — денег на достройку и подведение коммуникаций у застройщиков нет, потенциальные покупатели вкладывать их тоже не спешат. Сейчас пространство «поселка» обнесено простым деревянным забором; ни строителей, ни даже охранников не видно.

Далеко не во всех поселках есть все необходимые сети, даже в крупных, например таких, как «Гринвилль», — что уж говорить о других. Прежде всего, речь идет о газоснабжении: информацию о том, подведены ли к участкам «голубые потоки», застройщики далеко не всегда сообщают правдиво, и чаще всего ее невозможно получить ни в каком виде. По оценкам экспертов, в 20—30% поселков газ существует только на бумаге, руководство сообщает о «скором подведении газопровода», однако реальных сроков из-за проблем с согласованием документов не знает никто.

Не менее серьезной проблемой является вопрос юридического оформления сделки. Распространенная сейчас на рынке форма жилищно-строительного кооператива (ЖСК) — так строятся, к примеру, те же «Снегири», ряд поселков на Челябинском тракте — предполагает коллективную ответственность покупателей за все действия своего застройщика. Договоры по ЖСК не регистрируются в Федеральной регистрационной службе, и эта форма отношений дает застройщику права, например, по увеличению сроков строительства и стоимости проекта. Естественно, это означает дополнительные риски для собственника.

Некоторые застройщики настолько не любят обычный договор купли-продажи (ведь он дает покупателям слишком широкие права), что иногда не используют его даже в поселках, где продают готовые дома. Например, в «живом» поселке «Дубрава» покупателям предлагают заключить инвестиционный договор вместо договора купли-продажи, хотя объекты сделки стоят уже построенные (менеджеры отдела продаж внятно объяснить такой подход не смогли).

Сам себе застройщик

Ошибки и неудачи застройщиков оказались особенно заметны в кризис. В Уральском регионе есть масса мест, где можно самостоятельно возводить коттеджи. Там существуют уже проведенные федеральными властями коммуникационные сети и создана инфраструктура. Но ведь авторы проектов организованных коттеджных поселков, по сути, не это продавали своим клиентам. Они продавали им престиж, уникальность, некую изюминку и гарантировали снятие целого ряда организационных проблем. Становится понятно, что раньше, в условиях ежегодного роста рынка на 15—30%, многие девелоперы просто снимали сливки, тратя «на стороне» сверхприбыли, полученные ими от продажи мест в коттеджных поселках. В результате сейчас им не хватает средств на реализацию запланированных работ. Даже из тех проектов, что обозначены в качестве «перспективных», только 3—4 являются реально состоявшимися на данный момент. В них продаются готовые дома, соответствующие планируемому уровню и классу. Причем это далеко не только элитные проекты.

В остальных случаях оказывается, что, даже получив сданный объект, клиент становится собственником обычного «домика в деревне», который мог бы построить и сам. Тем более что снижение цены на стройматериалы и рабочие руки серьезно способствует этому.

На более продвинутом столичном рынке загородной недвижимости уже давно прослеживается тенденция решения без привлечения застройщика проблем развития инфраструктуры. По наблюдениям экспертов, в окрестностях Москвы на протяжении 2—3 последних лет многие собственники создают единую инфраструктуру (магазины, аптеки, отделения банка и т. д.) для нескольких близлежащих групп коттеджей. Тем самым владельцы домов находят компромисс между наличием необходимых объектов в зоне ближайшего доступа и экономией на их содержании. У нас о чем-то подобном говорить рано.

К сожалению, на данном этапе развития рынка практически невозможно даже сделать сколько-нибудь полный обзор ситуации в сфере так называемой стихийной застройки окрестностей Екатеринбурга, так как информации о пригодных для застройки участках и о существующих квазипоселках почти не собирается.

Ясно одно: сейчас между застройщиками идет дарвинова борьба за выживание. В этой борьбе они используют все средства. И только по результатам сезона можно будет сказать, кто и за счет чего выйдет из нее победителем.