Ненужные заемщики, или Игра ва-банк

Сразу шесть ведущих российских банков в апреле ужесточили требования к заемщикам по самым популярным кредитным программам — покупка готового и строящегося жилья, повысив первоначальный взнос по ипотеке до 15-35%. Банкиры объясняют это ухудшением общей экономической ситуации в стране и, как следствие, снижением платежеспособности потенциальных заемщиков. По мнению аналитиков, с одной стороны, таким образом кредитно-финансовые организации хеджируют риски и ограничивают круг клиентов с минимальным доходом, с другой — играют ва-банк, поскольку доля сегмента тех банков, кто сохранит потребительские условия, в условиях общего тренда может вырасти.

«Медвежья услуга»

На фоне многочисленных прогнозов экспертов по росту безработицы в РФ сразу несколько ведущих российских банков ужесточили требования к заемщикам по кредитным жилищным программам. В частности, стало известно, что Росбанк, банк «Открытие», Альфа-банк, Промсвязьбанк, Совкомбанк и банк «Юникредит» повысили первоначальный взнос по ипотеке до 15-35%, по сути, работая только с самыми надежными заемщиками. При этом средний размер первоначального взноса по ипотечным кредитам вырос до 20%.

Как объясняют сами участники рынка ипотеки, это связано с намерением кредитных организаций«не нагружать семейный бюджет клиентов с небольшим размером накоплений, поскольку чем меньше размер первоначального взноса, тем выше сумма ежемесячного ипотечного платежа».

«Ипотека с низким первоначальным взносом предполагает повышенные риски для банка: клиент получает более высокий регулярный платеж и, как следствие, у него будет больше долговая нагрузка. Кроме того, на рынке прогнозируют снижение стоимости жилья до 10-15% в краткосрочной перспективе за счет уменьшения спроса и роста ставок по ипотеке, соответственно, стоимость залога может не покрыть сумму займа при низком первоначальном взносе», — отметила в комментарии УрБК руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития Анна Абабкова.

Между тем, по мнению финансовых аналитиков, повышая планку первоначального взноса по ипотечным кредитным программам, банки хеджируют возможные риски и ограничивают круг клиентов с минимальным доходом.

«Неопределенность повышает стоимость так называемой страховки, что в конечном счете отражается на оценке вероятных потерь. В ситуации ухудшения экономических условий банки таким образом хеджируют риски. С одной стороны, ограничивается круг лиц с минимальным капиталом, с другой — получение большой доли заемного капитала относительно собственных средств ухудшает и без того сложную финансовую ситуацию ряда заемщиков», — уточнил в комментарии УрБК эксперт по фондовому рынку «БКС Брокер» Михаил Зельцер.
Кроме того, таким образом кредитно-финансовые организации отреагировали на ослабление курса рубля и заранее готовятся к ухудшению качества уже выданных кредитов и в целом своих кредитных портфелей.

«Ухудшение условий выдачи ипотеки связано с двумя аспектами. Первый — это желание некоторых банков снизить входящий поток клиентов в условиях текущей нестабильности и перенаправить средства, например, на увеличение резервов по текущим кредитам. Второй аспект — если скоринговая система банка обнаруживает зависимость между первоначальным взносом и дефолтностью заемщика при изменении, например, доходов населения или курса рубля», — пояснил УрБК директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.

Так, Россельхозбанк закрыл ипотечную программу с низким первоначальным взносом и перестал выдавать ссуды на готовые дома, требующие от заемщика взнос в размере 10% от кредита, а Промсвязьбанк убрал из своей кредитной линейки ипотеку без первоначального взноса.

При этом кредитные организации ссылаются на повышенные риски в условиях кризиса, а также на высокую волатильность на финансовых рынках, которая «требует определенной корректировки лояльных подходов в жилищном кредитовании».

Игра ва-банк

Однако не все участники рынка поддались общему настроению и изменили условия предоставления жилищных кредитов. Так, главные лидеры отрасли, к которым, безусловно, относятся Сбербанк и ВТБ, пока не принимали решение о повышении первоначальных взносов по ипотеке.

«Сбербанк не останавливает кредитование в какой-либо продуктовой линейке или в каком-либо сегменте. Модели принятия решения учитывают множество факторов, при этом отрасль занятости не имеет определяющего значения», — подчеркнули в комментарии УрБК в пресс-службе Уральского банка Сбербанка.

«Увеличивать минимальный размер первоначального взноса мы не планируем. Размер первоначального взноса от 20% стоимости квартиры вполне достаточен для того, чтобы оставаться конкурентоспособными и контролировать риски. В целом первоначальный взнос — это достаточно сильный фактор при оценке риска по сделке. Однако все равно важнее оценивать способность заемщика стабильно выплачивать аннуитет, то есть его занятость, доход и кредитная история», — пояснила УрБК руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

По словам аналитиков, прежде всего это связано с оценкой рисков и желанием увеличить свою долю на рынке в условиях общих панических настроений и ужесточения требований к потенциальным заемщикам.

«Дело заключается в оценке рисков. Например, на долю ВТБ приходится порядка четверти всех ипотечных кредитов. Информации об изменении условия с его стороны не поступало. Более того, по итогам марта этого года банк более чем на 50% нарастил портфель ипотечных кредитов относительно марта 2019 года. Просто клиенты будут искать лучшие предложения на рынке. Доля сегмента тех кредитных институтов, кто сохранит потребительские условия, может вырасти», — убежден эксперт по фондовому рынку «БКС Брокер» Михаил Зельцер.

Более того, отдельные участники рынка, такие как, например, Банк «Дом.РФ», наоборот, снижают первоначальный взнос, объясняя это желанием «поддержать девелоперов». Поскольку рынок недвижимости, по словам экспертов, сейчас находится под давлением во всем мире. При этом региональный рынок недвижимости, в том числе и уральского сегмента, не исключение.

«Что касается Свердловской области, то средний размер первоначального взноса у нас и так уже два года стабильно держится 30-32% от стоимости квартиры. Поэтому минимальный размер первоначального взноса от 20% для большинства заемщиков некритичен. Кроме того, некоторые банки, в частности «Абсолют Банк», допускают использование в качестве части первоначального взноса средств материнского капитала. Если учесть, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в Екатеринбурге в начале апреля составляла 2,9 млн руб., то 466 тыс. 617 руб. за первого ребенка и 616 тыс. 617 руб. за второго будут существенным подспорьем при формировании первоначального взноса», — пояснила в комментарии УрБК руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

Вместе с тем эксперты не исключают и некоторого снижения темпов жилищного кредитования в условиях замедления общих экономических показателей регионов РФ на фоне ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

«Сокращение объемов ипотечного кредитования произойдет в связи с рядом факторов, среди которых — снижение покупательной способности населения вследствие потери или снижения доходов из-за сложной экономической ситуации и пандемии, рост ставок, более строгая оценка заемщиков банками и повышение величины первоначального взноса. Скорее всего, ЦБ разработает мероприятия для недопущения существенного сокращения объемов ипотечного кредитования», — считает руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития Анна Абабкова.

При этом скорость и масштабы этого сокращения во многом будут зависеть от дополнительных мер поддержки российского населения и бизнеса.

«Вопрос оценки допустимых рисков для того или иного финансового предприятия остается по большей части прерогативой субъекта. Государство же способствует улучшению условий кредитования граждан, допуская изменение резервных требований, оказывая содействие в софинансировании, рефинансировании, возможности ипотечных каникул, налоговых вычетов и других мер поддержки участников рынка», — пояснил в комментарии УрБК эксперт по фондовому рынку «БКС Брокер» Михаил Зельцер.

Таким образом, получить ипотечный кредит в условиях пандемии коронавируса для многих россиян станет намного сложнее, поскольку российские банки заранее начали готовиться к ухудшению качества новых и уже выданных жилищных кредитов, предпочитая работать только с самыми надежными частными заемщиками.