Торговые центры повышают ставки

Уральская палата недвижимости (УПН) подготовила для информационного агентства «УралБизнесКонсалтинг» обзор текущей ситуации на рынке торговых центров Екатеринбурга. В центре исследования оказались ключевые количественные и качественные показатели этого сегмента коммерческой недвижимости.

Бурный рост новых ТЦ ушел в прошлое

Как рассказала аналитик УПН Анна Головкина, сегодня в городе действуют 75 крупных торговых объектов, общая торговая площадь в которых составляет 1 млн 175 тыс. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями жителей Екатеринбурга составляет 775 кв. м. на 1 000 жителей.

Эпоха взрывного роста новых торговых площадей в Екатеринбурге осталась позади. Во второй половине 2018 года в городе сдали в эксплуатацию около 36 тыс. кв. м. Из них 15,8 тыс. кв. м. — в первом ценовом поясе, по 10 тыс. кв. м. — во втором и третьем поясах. В 2019 году прибавились еще 10,9 тыс. кв. м. в микрорайоне Автовокзал (первый пояс) и 17,5 тыс. кв. м. на ЖБИ (второй пояс).

Таким образом, за последний год в городе сдали около 64 тыс. кв. м. площадей в торговых центрах.

Усиление конкуренции за арендаторов

По словам эксперта, в последние годы торговые центры столкнулись с серьезной проблемой привлечения новых операторов. Развитие и наполнение торговых центров происходит преимущественно за счет известных брендов, которые уже присутствовали на местном рынке. Это нивелирует качественные преимущества отдельных объектов и ограничивает их территориальный охват.

В I квартале 2019 года аналитики зафиксировали рост вакантных площадей в екатеринбургских торговых центрах. Вместе с тем они отмечают стабильные объемы поглощения новых площадей.

«В настоящий момент рынок стабилизировался, и в большинстве действующих объектов в ближайшее время наполняемость будет сохраняться на текущем уровне. В недавно построенных объектах число незанятых площадок будет сокращаться. В результате показатели объема вакантных и пустующих площадей будут постепенно сокращаться», — сообщила Анна Головкина.

Рост арендных ставок

Средняя арендная ставка в крупных торговых объектах Екатеринбурга во II квартале 2019 года составила 2 тыс. 670 руб. за кв. м., что на 4,2% выше уровня середины 2018 года.

«Несколько торговых центров подняли уровень ставок в связи с изменением размера НДС (на эту же величину или чуть больше, в диапазоне 2-5%) в I квартале. Часть ТРЦ отреагировали на повышение НДС по прошествии времени — во II квартале, а кто-то повысил ставки в плановом режиме. Во II полугодии 2019 года мы ожидаем увидеть положительную динамику ценовых показателей на 2-5% для тех ТЦ, которые еще не корректировали ставки в текущем году», — рассказала А. Головкина.

Территориальные диспропорции рынка

Аналитики УПН полагают, что текущая территориальная структура рынка крупных торговых объектов в Екатеринбурге неравномерна и не вполне логична с точки зрения географического покрытия и потенциала территорий.

Объемы торговых площадей в Центре и прилегающих к нему районах первого пояса составляют 70% от всех площадей крупных торговых объектов города. При этом в Центре их концентрация остается очень высокой — 24% или 270 тыс. кв. м.

Позитивные территориальные изменения ожидаются благодаря текущему строительству и выводу на рынок значимых объектов во втором и третьем поясе, в частности, в микрорайоне Солнечный, а также на севере Екатеринбурга.

Наиболее перспективные сегменты рынка ТЦ

Анна Головкина констатирует, что качественная структура рынка действующих торговых центров остается достаточно сбалансированной, при этом наиболее конкурентными сегодня и в ближайшей перспективе останутся сегменты суперрегиональных/региональных и окружных торговых центров.

«Уже сейчас очевидна тенденция: многие крупные торговые объекты строят дополнительные очереди, с целью увеличения зоны охвата покупателей за счет набора якорных арендаторов на приумноженных площадях», — считает аналитик УПН.

Эксперты отмечают, что в последнее время на рынке Екатеринбурга наметилась позитивная тенденция по качественному дроблению торговых центров. Также в ТЦ регулярно появляются новые форматы. Все это повышает конкурентоспособность объектов.