Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости

2017 год принес на рынок офисов не только баланс и стабилизацию, но также и некоторую активизацию рынка аренды. Уровень наполняемости качественных площадей вырос за год на 1%, а уровень ставок — на 3-10% (в зависимости от сегмента). При этом количество вакантных площадей остается на уровне более высоком, чем тот, что характерен для сбалансированного рынка. В классе «А» он составил 24%, в классе «В+» — 11%, а в классе «В» — 18%. Низкий показатель по классу В+ объясняется в том числе тем, что здесь наиболее высока доля зданий, построенных компаниями для собственной эксплуатации. Уровень арендных ставок предложения составил 1 тыс. 300 руб. за кв. м. в месяц для класса «А», 920 руб. за кв. м. для класса «В+», 750 руб. за кв. м. для класса «В», 570 руб. для офисов низкого класса (включая НДС и операционные расходы).

Знаковым событием года стал и тот факт, что снижение цен на рынке продажи на 8-10%, на фоне подросших ставок аренды, привело к тому, что предполагаемая доходность от сдачи офисов в аренду превысила уровень альтернативных издержек. Произошло это впервые с конца 2014 года. Все бы ничего, но показатель 7,4% годовых может иметь место лишь при полной загрузке площадей по среднерыночной ставке в течение года. С учетом же коэффициента загрузки, в среднем 80%, предполагаемая доходность едва выдерживает конкуренцию с существенно снизившимися процентами по банковским депозитам. И это в условиях острой конкуренции за существующих на рынке арендаторов. Поэтому, рискуя понести убытки от простоя площадей, частные инвесторы не спешат возвращаться на рынок.

Таким образом, рынок офисов испытывает своеобразный «кризис жанра». Привычная модель работы на этом рынке, когда площади скупались непрофессиональными инвесторами и позволяли окупать затраты арендой и капитализировать свои средства за счет ожидаемого роста цен, уходит в прошлое. И одно из доказательств этому — снижение объемов нового строительства. 2017 год стал рекордно низким по объему ввода офисных площадей в бизнес-центрах (менее 10 тыс. кв. м). На стадии строительства остается 230 тыс. кв. м. арендопригодной площади, из которых 150 тыс. кв. м. заморожено. Существуют примеры, когда в поиске путей диверсификации рисков девелоперы меняют функциональный состав площадей проектов на различных стадиях строительства.

К профессиональным участникам рынка приходит понимание, что в среднесрочной перспективе рынок офисов Екатеринбурга не нуждается в существенном количественном расширении. Эстафета переходит к управляющим компаниям, которые должны не просто обеспечить функционирование типового офисного объекта, но и научиться «заворачивать свой продукт в красивую упаковку», конкурировать за качество предоставляемых услуг. При этом услуги эти должны быть заточены не только под офисы крупных компаний. Конечно, на рынке всегда есть корпорации и связанные с ними компании, которым необходимы привычные «метры», и их большинство. Но проблема в другом. Спрос на офисы со стороны таких резидентов сегодня удовлетворен количественно, и роста его объема не прогнозируется. Остается малый бизнес, который в кризисные годы оказался в достаточно сложном положении, а ведь именно он может стать основным драйвером спроса на офисные площади новой формации.

Например, все большую популярность в мире набирают коворкинг-центры, и актуальность этой темы для России не случайна именно в контексте ситуации с малым бизнесом. В данном случае коворкинг — это своеобразный бизнес-инкубатор. Здесь предприниматель, для которого нецелесообразно арендовать офисное помещение, может получить не только место для работы, но и необходимые коммуникации, найти специалистов, получить бизнес-образование «без отрыва от производства», а также передать организацию инфраструктурной составляющей работы офиса в руки управляющей компании. Требования к качеству управления коворкингом намного выше, чем типовым бизнес-центром. Создать такой уровень бизнес-инфраструктуры не под силу «стихийному» инвестору. Таким образом, совершенно точно можно утверждать, что рынок таких услуг будет перемещаться в руки профессиональных игроков.

Это лишь одна из иллюстраций того направления, в котором может проходить качественная трансформация рынка офисов. Основная его черта — это дробление форматов, дифференциация и специализация. В данном случае бизнес арендодателя выходит за границы рынка недвижимости. Обобщенно можно сказать, что в офисе будущего все большее значение будет обретать не качество условного «бетона», а добавленная стоимость, выраженная в уровне оказываемых услуг, качестве «контента», которым профессиональный оператор может наполнить свой объект, оптимизировав при этом свои затраты. Таким образом, главный вызов для управляющих и девелоперов сегодня состоит не в том, какой новый бизнес-центр построить, а в том, как приспособить существующие площади под меняющиеся рыночные реалии.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости