Михаил Хорьков о ситуации на рынке новостроек Екатеринбурга

Рынок первичной недвижимости Екатеринбурга находится в состоянии неустойчивого равновесия. Мы отмечаем некоторое оживление ситуации по сравнению с другими периодами. Однако нельзя однозначно говорить, что это свидетельствует о переходе к новой стадии развития. Для текущего рынка характерна стагнация. С одной стороны, нет факторов, которые могут привести к дальнейшему ухудшению ситуации. С другой, отсутствуют особые поводы для оптимизма. До конца 2015 — начала 2016 года ситуация вряд ли серьезно изменится. Мы будем наблюдать слабую динамику. Не будет ни резкого падения, ни значительного роста ключевых индикаторов.

Если сравнивать текущую ситуацию с локальным максимумом, который был в 2014 году, то можно сказать следующее. В 2015 году число сделок купли-продажи «просело» на 40%. В этом году показатель практически не изменился. Это примерно на уровне 2011-2012 годов. В историческом масштабе это неплохие результаты. А вот цены на рынке новостроек продолжают снижаться. За первые 9 месяцев мы зафиксировали падение средней стоимости на 4%. Но здесь все достаточно контрастно. Есть проекты, которые даже сегодня повышают стоимость в процессе строительства. Другие, наоборот, снижают прайсовые цены. Они объявляют скидки, проводят различные акции. Иными словами, пытаются всеми доступными способами оживить продажи.

Многие застройщики заявляют, что работают на грани себестоимости, поэтому физически не могут снижать цены. Это не совсем так. Но здесь нельзя грести всех под одну гребенку. На разных площадках себестоимость строительства может заметно отличаться. Построить «коробку» везде стоит примерно одинаково. А вот цена подведения инженерной инфраструктуры и покупки земли может сильно отличаться. Фактор возросшей себестоимости строительства действительно имеет место в Екатеринбурге. Однако в текущей экономической ситуации застройщики просто не могут перекладывать дополнительные затраты на плечи потребителей. В условиях высокой конкуренции это приведет к тому, что покупатели будут уходить на другие проекты. Если все-таки по каким-то площадкам себестоимость строительства приближается к ценам продажи, то они просто-напросто рынку не нужны. Вывод напрашивается только такой.

Мы наблюдаем естественное движение рынка в сторону малогабаритного жилья: квартир-студий и «однушек». Возможности покупателей достаточно ограничены. Естественно, что большинство продавцов пытается скорректировать структуру предложения в сторону более дешевых вариантов. Где-то это оправдано, логично и востребовано. Однако на других площадках мы наблюдаем переизбыток такого жилья. Очевидно, что в будущем году сегмент малогабаритного жилья будет перенасыщен. Дальнейшее движение в эту сторону приведет к негативным последствиям. Несколько лет назад у нас было достаточно мало квартир за 2 млн руб. Потом минимум ценовой минимум сдвинулся в район 1 млн 700 — 1 млн 800 тыс. руб. Сейчас мы можем найти варианты за 1 млн 500 тыс. руб. Дальнейшее движение будет ограничено. Застройщикам необходимо в среднесрочной перспективе учитывать этот фактор.

Несколько слов про государственную поддержку. В конце 2016 года будет полностью свернута госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Наверное, она выполнила свою главную функцию. Она изначально была задумана для того, чтобы поддержать рынок в условиях существенного спада. На сегодняшний день рыночные ставки приблизились к этой границе. Поэтому необходимо рассчитывать на рыночные механизмы. Будет ли государство дальше поддерживать строительный сектор — большой вопрос. Гадать бессмысленно. Пока не будут заданы какие-то четкие ориентиры, говорить об этом преждевременно.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)