Псевдорынок псевдожилья

Свердловские девелоперы запустили масштабную рекламную кампанию о продаже весьма экзотического формата недвижимости — апартаментов. По оценкам аналитиков, это обусловлено крайне низким спросом на этот продукт в Екатеринбурге. Застройщики, которые сделали на него ставку, оказались в сложном положении. С одной стороны, продажи апартаментов «просели» значительно сильнее, чем рынок обычного жилья. С другой, в последние годы в этом сегменте существенно выросла конкуренция между девелоперами, что привело к «размыванию» спроса.

Отметим, что апартаментами на российском рынке принято называть жилье, юридически оформленное как коммерческая недвижимость. По факту это «гостиница долговременного проживания».

В 2015 году в Екатеринбурге было сдано свыше 80 тыс. кв. м. апартаментов, что в 4 раза выше уровня предыдущего года. Значительная их доля — это два хорошо знакомых горожанам объекта: башня «Исеть» от УГМК (31 тыс. «квадратов») и комплекс «Огни Екатеринбурга» «Атомстройкомплекса» (27,7 тыс. «квадратов»).

Сейчас в стадии строительства находится еще около 150 тыс. кв. м. Самые крупные из них: Opera Tower («Атомстройкомплекс», сдача намечена на конец 2017 года), ARTEK («Атомстройкомплекс», сдача — 2 кв. 2016 года), «Кампус» (ГК «ТЭН», 1 кв. 2017 года), «Олимп» (ООО «Доминвест», 40 лет Комсомола, 1 кв. 2016 года) и другие.

По оценкам экспертов, сейчас эти проекты рискуют оказаться невостребованными на рынке.

«На мой взгляд, апартаменты бюджетного класса как продукт в ближайшие годы обречены. На растущем рынке этот формат еще можно было продавать, однако когда он стал падать, продажи резко сократились. Те апартаменты, которые не на финальных стадиях реализации, будут испытывать серьезные затруднения. А запускать новые проекты — опрометчивый шаг. Они просто могут остаться невостребованными», — заявил Вячеслав Трапезников, основатель строительной компании «Астон Групп», которая в конце 2014 года ввела в эксплуатацию самый первый в Екатеринбурге комплекс апартаментов «Стрела».

Основная причина резкого падения спроса — юридический статус этого формата недвижимости.

«Апартаменты не относятся к жилью со всеми вытекающими отсюда последствиями. По ним нет никакой нормативно-правовой базы. По сути, это гостиница, которую человек снимает на длительный срок и живет ровно до того момента, когда у него появятся средства на приобретение жилого помещения. Апартаменты строятся по совсем другим критериям, чем обычное жилье. Многие покупатели этого не понимают», — сообщил управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

В частности, требования к социальной, дорожной инфраструктуре, парковкам, толщине стен значительно отличаются от тех, которые существуют в формате жилой недвижимости. Это позволяет застройщикам значительно сэкономить на себестоимости строительства и предложить покупателям недвижимость на 20-25% дешевле обычного жилья. Однако это создает ряд серьезных неудобств для покупателя. Фактически он приобретает помещение, абсолютно не приспособленное для длительного проживания.

Это приводит к трудностям при взаимодействии с государственными учреждениями: детскими садами, школами и больницами. Кроме того, стоимость коммунальных услуг в апартаментах значительно выше, чем в обычной квартире, так как регулируется иными нормами, характерными для юридических лиц. Это также может отпугнуть потенциальных покупателей.

В целом же эксперты рынка полагают, что столкнувшись с выбором между нормальным жильем, особенно на высокой стадии готовности, и апартаментами клиент отдаст предпочтение первому варианту.

Можно сделать вывод, что масштабная рекламная кампания по продаже апартаментов в Екатеринбурге нацелена на реанимацию спроса в этом сегменте. Однако она вряд ли достигнет поставленных результатов из-за падения платежеспособности населения и фундаментальных недостатков этого формата недвижимости. Нередко апартаменты пытаются продать под видом жилья. По факту же этот сегмент не имеет к нему никакого отношения.