Рынок аренды: как выйти из «тени»?

С конца 2014 года арендные ставки на жилье в Екатеринбурге упали на треть. По оценкам экспертов, это обусловлено падением уровня доходов населения, активным строительством бюджетного жилья (апартаментов и квартир-студий), массовым оттоком мигрантов, а также действием госпрограммы субсидирования ипотеки на первичном рынке. Молодые семьи все чаще предпочитают платить проценты по кредиту, чем тратить аналогичную сумму на аренду. Эти факторы привели к увеличению срока экспозиции. Если раньше некоторые квартиры в центре города могли сдать за несколько дней, то сейчас они выставляются по несколько месяцев.

По словам коммерческого директора агентства недвижимости «Находка» Артема Курмачева, из-за кризиса средняя арендная ставка упала на 30%.

«Сейчас комнату в Екатеринбурге можно снять за 7-12 тыс. руб. (без коммунальных услуг), однокомнатную квартиру — за 10-16 тыс. руб., двухкомнатную — за 12-20 тыс. руб., трехкомнатную — за 20-30 тыс. руб., квартиру премиум-класса — от 30-40 тыс. руб.», — заявила руководитель департамента аренды ЦН «Северная Казна» Галина Кочнева.

Массовый сегмент пострадал из-за кризиса значительно меньше, чем премиум-сегмент, добавляет управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова.

«Средние арендные ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Екатеринбурге сейчас находятся ниже уровня 2010 года. При этом стоимость комнат и трехкомнатных квартир за пять лет не изменилась», — сообщила директор ЦН «Северная казна» Елена Мяло.

По оценкам экспертов, в текущей экономической ситуации рынок особенно остро нуждается в переформатировании. Сейчас здесь абсолютно не выстроена система договорных отношений между собственниками, агентствами недвижимости и арендаторами. Всего 5-10% всех арендных сделок регистрируются в Росреестре. Остальные находятся вне законодательного поля регулирования. Соответственно, права и обязанности арендатора и съемщика практически никак не регламентированы. Создание цивилизованного эффективного рынка позволит повысить его привлекательность для всех сторон этого бизнеса.

«Никакого рынка аренды в Екатеринбурге сейчас нет. Он находится в зачаточном состоянии. Является небезопасным и неструктурированным. Подавляющее число сделок сейчас проходят в «теневом» сегменте. Риэлторы зачастую думают только о том, как бы им получить прибыль, а не о формировании цивилизованного рынка. Поэтому нередко люди занимаются поиском жилья самостоятельно в интернете. Население должно в обязательном порядке регистрировать договоры аренды и платить с этого подоходный налог. Профсообщество должно формировать этот рынок, обращаться в надзорные органы, если видит, что собственник объекта не платит налоги. Иначе он так и будет диким», — считает председатель комитета по организации бытового обслуживания администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев.

Однако пока профессиональное сообщество не способно выполнять эту важную функцию. Недавно при участии Уральской палаты недвижимости (УПН) и администрации Екатеринбурга была создана рабочая группа, которая была должна разработать стандарты по регулированию арендного рынка. Спустя четыре месяца после появления она отчиталась о результатах своей работы. Городские власти раскритиковали итоги деятельности группы.

«Складывается ощущение, что наши риэлторы сами не знают в какую сторону должен развиваться арендный рынок Екатеринбурга. Все разговоры крутятся вокруг их комиссии и того, кто должен ее платить. Вместо этого необходимо разработать стандарты, которые будут стимулировать владельцев жилой недвижимости платить налоги», — полагает Максим Афанасьев.

В свою очередь, риэлторы опасаются, что если начнут навязывать населению государственную регистрацию договоров, то останутся без клиентов.

«Мы не можем кого-либо заставить платить налоги. Если попытаемся, тогда сами без хлеба останемся. Свои налоги с договоров мы платим», — пояснил коммерческий директор АН «Находка».

Подобного мнения придерживается директор ЦН «Северная казна» Елена Мяло.

«Мы не имеем полномочий заставить клиентов, которые к нам обращаются для сдачи жилья в аренду, платить налоги. Для этого нужно совершенствовать законодательную базу», — считает она.

Из-за пассивности профессионального сообщества ситуация зашла в тупик. Администрация Екатеринбурга делает все возможное для того, чтобы в канун чемпионата мира по футболу 2018 года создать цивилизованный рынок аренды жилья, который будет достойно конкурировать с гостиничным сектором. В свою очередь, риэлторы, опасаясь потерять прибыль, не хотят ни стимулировать своих клиентов регистрировать договоры, ни разрабатывать профессиональные стандарты для этого сегмента.