Бегство арендаторов не остановить

Кризис серьезно ударил по екатеринбургскому рынку офисной недвижимости. Количество пустующих площадей впервые в новейшей истории приблизилось к 20%. Арендаторы массово покидают помещения в поисках более дешевых предложений или же просто закрывают бизнес. На падение спроса арендодатели отвечают снижением ставок по аренде и различного рода «специальными акциями», призванными повысить привлекательность своих помещений.

Высвобождение офисных помещений в Екатеринбурге начали фиксировать в IV квартале 2014 года. Тогда, по данным Уральской палаты недвижимости, площадь свободных площадей в сегменте «В+» выросло с 9% до 11%, а в сегменте «В» — с 12% до 14%. В среднем же по рынку показатель впервые с начала наблюдений приблизился к 20%.

Специалисты уверяют, что в I квартале 2015 года эти показатели будут демонстрировать негативную для рынка динамику. В условиях кризиса многие компании либо оптимизируют свои затраты на аренду, переезжая в более дешевые и меньшие по площади помещения, либо вовсе останавливают свою деятельность. Это уже сказывается на арендных ставках: в среднем по рынку они как минимум не выросли, а в некоторых сегментах — и просели на 10-15%. Учитывая, что инфляция по итогам января в годовом исчислении составила 15%, а курс доллара США за год вырос в два раза, реальная стоимость помещений для бизнеса значительно снизилась. Вот только оценить это преимущество, похоже, могут только компании, получающие прибыль в зарубежной валюте.

Как отмечают эксперты, падение спроса сказывается на рынке не линейно. В то время как некоторые центры теряют значительное число арендаторов, другие, напротив, заполняются. По данным наблюдателей, в первую очередь страдают те бизнес-центры, которые изначально имеют проблемы с инфраструктурой, парковочными местами и транспортной доступностью.

Так, много вакантных офисных площадей у делового центра Sammit, БЦ «Высоцкий», «Манхэттен», «Вознесенская горка», «Царский мост». К примеру, в БЦ «Манхэттен» сейчас пустуют более 20 офисных помещений площадью от 27 до 182 кв. м. В бизнес-центре «Палладиум» площадь, доступная для аренды офиса, составляет от 15 до 260 кв. м., в БЦ «Филитцъ» свободны более 50 офисов от 19 до 533 кв. м.

В такой непростой ситуации владельцы бизнес-центров просто вынуждены изыскивать все новые пути для привлечения новых и удержания старых арендаторов. В ход идут идеи весьма спорных креативных качеств, призванные замаскировать фактические скидки.

Так с «оригинальной» идеей выступила управляющая компания БЦ «Манхэттен» (AVS Development), решившая сделать ремонт офисных помещений за счет своих арендаторов. Во всяком случае, такой вывод можно сделать исходя из их рекламной акции «В поддержку бизнесу», согласно которой арендатору предлагается за свой счет отремонтировать офис, после этого в течение всего 2015 года платить только за коммунальные услуги и эксплуатацию. Сумму же, потраченную на ремонт, управляющая компания зачтет в качестве арендной платы, исходя из стоимости 350 руб. за кв. м.

Стоит отметить, что до начала кризиса офисы в БЦ «Манхэттен», относящийся к категории «В+», сдавались по цене порядка 1 тыс. руб. за кв. м. Нынешнюю акцию эксперты рынка связывают с серьезными трудностями центра по привлечению арендаторов, а также с отсутствием собственных средств на завершение ремонта и отделки уже построенных помещений. Сдавая офисы «за ремонт», руководство БЦ пытается решить обе эти проблемы одновременно.

Впрочем, о том, насколько удачной будет эта акция, говорить пока рано. Эксперты отмечают, что необходимость проведения ремонта за свой счет может отпугнуть арендаторов как минимум по двум причинам. Во-первых, им нужно будет осуществить весьма значительные разовые затраты, сопоставимые с платой за аренду офиса на протяжении нескольких месяцев. Во-вторых, на время ремонта (который может затянуться) они не смогут пользоваться своим помещением.

С другой инновацией выступил бизнес-центр «Высоцкий», в котором владельцы предлагают арендные каникулы — 0 руб. за три месяца, а, во-вторых, обещают снизить ставку по аренде пропорционально весу самого большого сотрудника у арендатора.

«Стандартная ставка у нас составляет около 1 тыс. руб. К примеру, мы взвешиваем самого тяжелого сотрудника вашей компании, и у него оказывается вес 85 кг, соответственно, ставка получается 925 руб. Это условно, конечно. В первую очередь имеется в виду то, что мы используем индивидуальный подход к каждому клиенту, готовы обсуждать для каждого индивидуальные условия при личной встрече», — сообщили в офисе продаж.

Что же касается арендных каникул на три месяца, то в БЦ «Высоцкий» они распространяются не на все офисы. Все, как оказалось, зависит от площади, но официальная ставка — от 800 до 1 тыс. руб. в зависимости от расположения в самом бизнес-центре.

По мнению аналитиков, подобные «инновации» в продвижении говорят только о том, что сдать помещения по рыночным ставкам у собственников не получается, и они, сохраняя лицо, вынуждены маскировать снижение цен на 30-50% различными «акциями» и «специальными предложениями». Работает это не слишком успешно: по данным агентств недвижимости, число свободных офисов в «Манхэттене» и «Высоцком» продолжает расти.

Примечательно, что с массовым высвобождением офисных площадей планировали прилично заработать мувинговые компании, специализирующиеся на организации переездов. Однако сейчас они фиксируют снижение заявок на офисные переезды в среднем до 40%.

«Мы фиксируем сокращение на рынке офисных переездов на уровне 40%. Наибольшее снижение заявок на переезды было зафиксировано с середины декабря 2014 года до конца января 2015 года. Вероятно, это было связано с тем, что с момента начала кризисных явлений многие компании заняли выжидательную позицию и не хотели тратить средства на переезды. Сейчас рынок понемногу начинает оживать. При этом на объем переездов у физических лиц кризис никак не повлиял, и объемы не упали», — отметил коммерческий директор компании «Три богатыря» Сергей Окотчик.

В мувинговой компании «Абсолют Переезд» отмечают снижение заявок не только от юридических лиц, но и от физических.

«Если сравнивать с февралем 2014 года, то активность значительно снизилась, примерно на 50%. Связываем это с кризисными явлениями, у людей денег меньше стало, наверное», — отметил представитель фирмы.

Наблюдатели отмечают, что отказ от услуг мувинговых компаний — это еще одна примета кризиса. Все чаще небольшие компании, которые хотят сменить местоположение, предпочитают заказывать только грузовые автомобили без грузчиков, а сам переезд осуществляется силами собственных сотрудников, экономя таким образом от 10 до 30 тыс. руб. В нынешние времена даже такие небольшие суммы становятся для многих предприятий критичными.