Юрист Александр Латыев о рисках приобретения жилья на стадии строительства

Сегодня одним из основных препятствий на пути решения жилищного вопроса является его цена, как правило, несопоставимая с реальными доходами большинства населения. Одним из способов уменьшения цены считается приобретение жилья на стадии строительства. Это является основным, хотя и не единственным аргументом, побуждающим вкладывать свои деньги в строительство. Будущих собственников подкупает то, что качество нового жилья может быть лучше, чем приобретаемого на вторичном рынке.

В то же время покупка строящегося жилья — весьма рискованное предприятие. Причем риски здесь могут быть как юридического, так и экономического плана. Они заключаются в ненадежности положения любого покупателя, отдающего деньги за еще несуществующий объект. Закон не запрещает продавать то, чем продавец еще не располагает. Главное, чтобы товар был к моменту исполнения договора. Однако надо понимать, что такая покупка всегда в некотором роде авантюра и если продавец окажется недобросовестным, он легко сможет забрать деньги и ничего не отдать взамен.

По этой причине законом оставлена возможность простой покупки такой будущей недвижимости только для предпринимателей. Для обычных граждан законом о долевом участии в строительстве установлено ограничение: приобретение строящейся недвижимости у застройщика для них возможно только одним из трех способов: либо по договору долевого участия в строительстве, либо путем приобретения жилищных сертификатов, либо путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе. При этом первые два способа для обеспечения хоть какой-то защиты граждан предусматривают необходимость наличия у застройщика прав на земельный участок и разрешения на строительство. Но, по-видимому, из-за того, что эмитенты жилищных сертификатов подпадают под действие сверхжесткого регулирования рынка ценных бумаг, этот способ приобретения будущего жилья особого распространения не получил. Долевое участие в строительстве создает некоторые сложности для застройщиков, в частности, требует регистрации договора, закон предусматривает пени за просрочку сдачи объекта. Однако эти недостатки оборачиваются и достоинствами: так, регистрация договоров должна исключать двойные продажи (мошенникам это, наверное, не нравится, но нормальных застройщиков должно порадовать, т.к. повышает доверие к ним), а также позволяет после завершения строительства сразу же регистрировать право собственности за дольщиком.

Что касается ЖСК, то они тоже популярны ввиду меньшей забюрократизированности. В частности, там отсутствуют требования по регистрации, но в силу этого же и создают больше возможностей для злоупотреблений. Эти возможности расширяются еще и за счет неоднозначного положения пайщиков кооператива: с точки зрения закона они не кредиторы, которые могли бы требовать что-нибудь от застройщика, а сами участники организации — застройщика. Они сами должны нести и все риски, связанные со стройкой, в том числе и с избранием такого руководства кооператива, которое разбазаривает деньги пайщиков. В наших же условиях немногие члены ЖСК готовы сами участвовать в строительстве, контролировать правление и в случае необходимости принимать решение о смене руководства. Большинство все же воспринимает вступление в ЖСК именно как покупку, требующую от них только одного — своевременного внесения денег.

Надо заметить, что судебная практика в последнее время также отходит от формалистичного подхода и одинаково относится к заключившим договор о приобретении строящегося жилья, вне зависимости от того, как оформлены эти отношения — зарегистрированным договором долевого участия, договором о внесении паевых взносов или вовсе запрещенным для потребителей с 2005 года, но по-прежнему заключаемым инвестиционным договором. В декабре прошлого года Верховный Суд РФ издал обзор практики споров по долевому строительству, в котором указал судам при защите прав граждан не обращать внимание на название договора, который был заключен ими с застройщиком.

Тем, кто не желает приобретать квартиру ни по долевому участию, ни через ЖСК, можно зарегистрироваться в качестве ИП. Другой вариант — строительство на собственной земле и только для себя. Однако единственным способом защиты от замораживания строительства является приобретение готового жилья. Причины появления недостроев могут быть разными: от злоупотреблений собственников организации до изменения конъюнктуры рынка. От рисков такого рода не спасет никакая юридическая конструкция.