За 2012 год стоимость аренды в торговых центрах Екатеринбурга выросла на 19%

УрБК, Екатеринбург, 21.03.2013. Если 2011 год был для рынка коммерческой недвижимости периодом выхода из кризиса, то 2012-й можно назвать этапом стабилизации и возврата к нормальному функционированию. Несмотря на то, что развитие сегментов офисов, складов и торговых центров зачастую определяется разными факторами, основные тенденции на рынке в последнее время во многом совпадали. Об этом сообщает пресс-служба Уральской палаты недвижимости.

За год было введено в эксплуатацию 122 тыс. кв. м. современных офисных площадей, что превысило рекордные показатели 2011 года (около 117 тыс. кв. м). В результате качественный офисный фонд составляет сегодня около 40% от всех площадей в бизнес-центрах и офисных комплексах.

Особенностью текущего периода стало то, что среди объектов, сданных в прошедшем году, большинство — небольшие бизнес-центры, площадью до 10 тыс. кв. м. Такие проекты являются более прогнозируемыми и финансово-устойчивыми в текущих рыночных условиях. Причем наибольшим спросом у арендаторов пользуются здания класс В+, поэтому уровень вакантных площадей в них за последний год не превышал 10%.

Что касается наиболее массового сегмента — офисов класса В — в ближайшей перспективе существенного пополнения в этом сегменте не ожидается, так что количество свободных метров постепенно будет сокращаться. Процесс этот несколько сдерживается из-за высокой степени территориальной концентрации этого объема в нескольких крупных бизнес-центрах.

Динамика ценовых показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от 2% до 23%. Сегодня средние ставки аренды на офисы класса В составляют около 1 050 руб. за кв. м. в месяц. В классе В+ стоимость аренды заметно выше — 1 260 руб. за кв. м. в месяц. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 300 — 1 500 руб. за кв. м. в месяц.

По итогам 2012 года объемы ввода на рынке торговой недвижимости также оказались рекордными. В течение двенадцати месяцев рынок пополнился на 131,5 тыс. кв. м., то есть вырос на 13%. Наибольший объем пришелся на четвертый квартал. В эксплуатацию было запущено сразу шесть новых объектов, что составило около 101 тыс. кв. м. торговых площадей. В результате к концу 2012 года в городе действует 61 крупный торговый объект (с торговой площадью более 5 тыс. кв. м., а общий объем этого рынка составляет 864 тыс. кв. м.

Активное пополнение рынка новыми торговыми центрами, наблюдавшееся в последние четыре года, привело к его существенной трансформации. За это время объемы площадей увеличились более чем на 60%. Появились новые операторы и форматы торговли, выросла конкуренция, изменилась структура покупательских потоков. В этих условиях многие объекты микрорайонного класса потеряли свое первоначальное значение для рынка, даже в рамках отдельных локальных территорий. В особенности это касается торговых центров, лишенных какой-либо четкой концепции.

Активизации девелоперов предшествовал рост спроса, благодаря которому в течение прошедших двух лет количество вакантных площадей в ТЦ сокращалось, даже несмотря на появление новых объектов, имеющих низкое заполнение. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь в объектах, испытывающих трудности с привлечением покупателей или ведущих реконструкцию. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных помещений нет, и управляющие компании заявляют о формировании списка ожидания.

За 2012 гол стомость аренды в торговых центрах выросла в среднем по городу на 19%. Только за последний квартал прирост составил около 9%. Таким образом можно констатировать, что уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел на докризисный уровень. В отдельных объектах цены сегодня уже превышают докризисные. Средний показатель по городу составляет сейчас 2 830 руб. за кв. м. в месяц. Не последнюю роль в ускорении темпов роста сыграло изменение структуры рынка, а именно — появление новых объектов, ставки аренды в которых выше среднего уровня.

На рынке складов в прошедшем году также преобладали положительные тенденции. Повышение доходности в сегменте и доступности кредитных ресурсов привели к росту интенсивности строительства, и как результат — к увеличению объемов ввода, которые вышли на сопоставимый с «докризисным» уровень. В течение 2012 года в Екатеринбурге и городах-спутниках было введено 121 тыс. кв. м. современных складов класса А и В, что позволило нарастить общий объем рынка до 1,7 млн кв. м.

В отличие от рынка офисов, на рынке аренды складов высокие показатели ввода не привели к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив, число свободных площадок сокращается, и сегодня их доля не превышает уровня 1,5 — 5% в различных сегментах. Даже вновь построенные объекты выходят на рынок практически заполненными, так как договоры аренды на площади в них в большинстве случаев заключаются еще на стадии строительства.

В результате ставки аренды на рынке складов еще в начале 2012 года вышли на докризисный уровень. С тех пор планка существенно не менялась. За год динамика не превысила 4%. В группе складов класс А и В+ ставки аренды сегодня составляют в среднем 410 руб. за кв. м. в месяц (в том числе НДС, эксплуатационные и операционные расходы), в сегменте класса В — около 340 руб. за кв. м. Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется от 150 руб. за кв. м. в месяц за неотапливаемые, до 270 руб. за кв. м. в месяц за отапливаемые помещения. Всего за этот период динамика показателей по различным сегментам составил от 35% до 50%. Существенное повышение ставок в текущем году также маловероятно. Цены будут сдерживаться благодаря росту объема рынка и перспективам ввода новых объектов.