Чем ближе кризис, тем выше ставки

Банки медленно, но верно наращивают ставки по ипотеке. Впрочем, объемы выдачи кредитов от этого меньше не становятся: рынок демонстрирует уверенный спрос на недвижимость, причем практически половина сделок осуществляется при помощи заемных средств. Эксперты полагают, что новые аппетиты банков могут пойти на пользу, так как помогут сбросить спрос и следом за ним — раздутые цены. При этом в текущей ситуации заметны и первые сигналы кризиса: банки уже сами намекают на возможные трудности с ликвидностью, клиенты обгоняют рост ставок, наращивая тем самым спрос. Пока что рынок замер и ждет очередных новостей из еврозоны.

На этой неделе Сбербанк подтвердил факт повышения процентных ставок по ипотеке. Аналитики уверены, что налицо тенденция: ставки растут медленно, но верно начиная с конца прошлого года. В исследовании ипотечного центра компании Est-a-Tet говорится о возможном повышении на 0,5–1%, которое при этом не связано с рынком недвижимости: банки вынуждены повышать ставки из-за того, что дорожают западные кредиты.

Несмотря на рост ставок, совокупный портфель ипотечных кредитов не сокращается. За первые 6 месяцев 2012 года объемы ипотеки по стране выросли на 58%. По данным ЦБ России, за 5 месяцев 2012 года населению страны выдано 258 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 357 млрд рублей.

Согласно исследованию ИА «БанкИнформСервис», рынок ипотечного кредитования Свердловской области демонстрирует неплохие результаты. Банками Екатеринбурга и Свердловской области за первые пять месяцев выдано кредитов на сумму 12,37 млрд рублей, что выше аналогичного периода прошлого года на 55%. При этом средняя ставка по кредитам повышается на 0,1–0,2% ежемесячно. Сами банкиры не исключают дальнейшего роста процентов по ипотеке из-за нестабильной ситуации на рынках. В УПН одномоментное повышение и ставок, и спроса объясняют приближающимся кризисом: население стремится обогнать рост ипотеки.

«Сами цены на недвижимость уже перестали расти. Отчасти потому, что сейчас лето, кроме того, они и так достигли своего максимума — подняться еще не позволит платежеспособность населения. Сейчас практически 50% сделок совершается через ипотеку. Интерес к ипотечным кредитам растет потому, что сейчас все находятся в ожидании кризиса. То, что ставки по ипотеке будут расти, было известно давно, и сейчас население пытается обогнать не столько цены на недвижимость, сколько рост ипотечных ставок. Текущее повышение на 0,5% несущественно, однако сама тенденция настораживает», — заявил УрБК исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Ипотечные брокеры подтверждают: пока оснований для беспокойства нет, рост ставок не критичный. Впрочем, даже эксперты этого сектора рынка недвижимости отмечают особую активность лета-2012.

«Ставки по ипотеке поднимались с ноября постепенно. Но даже если ипотечные проценты сейчас единовременно вырастут на 0,5 пункта, для потребителя это будет означать увеличение ежемесячного платежа максимум на 500 рублей — некритичная сумма. Кроме того, у профессионалов — риэлторов и брокеров — в банках остаются преференции, которые компенсируют рост ставок. Поэтому людей текущая ситуация не пугает. В целом могу отметить определенный ажиотаж на рынке — лето было деловое, никто не ушел в долгосрочные отпуска», — отмечает директор ООО УБК «Магазин ипотеки» ГК ЦН «Северная казна» Елена Мяло.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев считает, что повышение ставок неслучайно: европейский кризис отражается в первую очередь на российской ипотеке. Эксперт прогнозирует два варианта дальнейшего развития. Согласно первому сценарию, к осени произойдет дальнейший рост ставок, в связи с этим на рынке появятся дополнительные объекты, что приведет к снижению цен на недвижимость, которые уже и так слишком разогнались.

«Текущее повышение ставок незначительное, люди так или иначе будут решать свои жилищные вопросы, даже в условиях растущих процентов по ипотеке. Однако сама тенденция настораживает, это косвенный показатель проблемы с банковской ликвидностью. И если одни заявляют об этом прямо, повышая ставки, то другие, сохраняя проценты на прежнем уровне, увеличивают число отказов. Это мы уже проходили в 2008 году, и это первые ласточки кризиса. Таким образом, к осени ставки могут подняться еще на 1,5%. Рост ставок приведет к сокращению спроса и высвобождению новых объектов. Соответственно, увеличение предложения будет способствовать снижению цен до 5% через несколько месяцев», — прогнозирует директор ООО «Агентство недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Рустем Галеев, впрочем, подчеркивает, что проводить аналогии с 2008 годом некорректно: сейчас совсем другая ситуация в Европе, и как она скажется на российских рынках, пока непонятно.

По второму сценарию просто произойдет перераспределение спроса: с волной кризиса на рынок придут те, кто предпочитает хранить сбережения именно в недвижимости. Таким образом, рынок так или иначе будет стабилен.

Александр Дмитриев добавил также, что цены бы снижались и сейчас, если бы не застройщики, которые не обеспечивают столицу Урала необходимым количеством квадратных метров. В итоге мы получаем дорогие хрущевки и брежневки — все небольшие жилплощади уже проданы.

При этом в УПН считают, что дефицита предложения не будет.

«Ситуация по сравнению с 2009 годом, когда не было заложено ни одной строительной площадки, уже изменилась; по объему предложения мы вышли на докризисный уровень. А повышенный спрос, который мы наблюдаем сейчас, будет компенсироваться за счет вторичного рынка», — добавил Рустем Галеев.

Участники рынка сходятся в том, что в этом месяце рынок недвижимости замер в состоянии относительной стабильности. Однако что это — затишье перед бурей или просто передышка, будет ясно осенью.