«Деловой квартал» и Яна Светлова: Дорогое жилье надстроили в цене

Самые дорогие квартиры в Екатеринбурге, бизнес- и элит-класса, в отличие от более низких сегментов, в кризис не упали, а лишь выросли по стоимости. Нижний ценовой порог доходит до 100 тыс. руб. за кв. м, максимум — до 240 тыс. Застройщики ориентируются на стабильно высокий спрос и на уровень запросов покупателей эксклюзивного жилья.

В 2011 г. стоимость жилья в Екатеринбурге впервые с начала кризиса стала заметно расти во всех сегментах. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена 1 кв. м в конце апреля составила 57,4 тыс. руб., прирастив с начала года 3,4%. Застройщики убеждены: если динамика сохранится, год станет точкой отсчета для нового скачка цен.

Впрочем, перелом тренда в 2011 г. относится главным образом к типовым проектам квартир классов комфорт и эконом. «Самое дорогое жилье, бизнес-класса и класса de lux, не дешевело, а дорожало даже в кризисные годы, — рассказал «ДК» Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в регионе. — Ведь предложение эксклюзивных квартир в городе ограниченно: новых жилых комплексов фактически нет. А платежеспособный спрос на них никогда не падал». По классификации ГУД к верхушке бизнес-класса относится лишь несколько жилых комплексов на первичном рынке Екатеринбурга, все — объекты компании «Атомстройкомплекс» («ДеГеннин», «Аквамарин», «Февральская революция», ЖК на ул. Красноармейской, 71а). В сегменте элитной недвижимости сегодня один ЖК — клубный дом «Тихвинъ» компании «Форум-групп».

Г-н Бриль обращает внимание на то, что принципы продажи дорогих квартир отличаются от среднерыночных. Новых жильцов в такие дома чаще всего ищут по рекомендации, и застройщиков не пугает долгая экспозиция. Андрей Бриль: «Жилье бизнес- и элит-класса — это штучный продукт. Как следствие, здесь нет цели продать все к моменту сдачи дома. Те, кто строит дорогие квартиры, вполне могут выдержать экспозицию в год и более».

Рынок этот вывод подтверждает. Исследование УПН, посвященное дорогой жилой недвижимости Екатеринбурга (от 100 тыс. руб. за кв. м), свидетельствует: в последние годы квартиры «Атомстройкомплекса» (АСК) приближались к стоимости жилья в «Тихвине». В свою очередь, на объекте «Форум-групп» до 2010 г. действовал единый, максимальный на уральском рынке средний прайс — 220 тыс. руб. за кв. м. И только год назад была введена минимальная стоимость квадрата — 150 тыс. «Появление минимальной цены связано с сокращением количества квартир в продаже и сегментированием по цене предложения, которое остается в наличии», — прокомментировали этот факт в «Форум-групп».

Для сравнения, на объектах АСК максимум сегодня составляет 150 тыс. руб., с поправкой на ЖК «Февральская революция», где, например, последние пять этажей — это пентхаусы, которые продаются по правилам элитного жилья и соответственно стоят.

«Февральская революция» — единственный дом из выборки УПН, сданный в 2010 г., остальные комплексы начали заселять несколько лет назад. Впрочем, по свидетельству застройщиков, на статус и, как следствие, стоимость жилья влияет не столько возраст дома, сколько максимально детализированное внимание к быту его жильцов. «Если не будет грамотно построенной эксплуатации, дом перестанет быть элитным, — рассказывает Валерий Ананьев, гендиректор «Атомстройкомплекса». — Поэтому концепцию жилья высокого класса мы прорабатываем от идеи комплекса до подбора финишных материалов, от идеи проекта до тонкостей эксплуатации».

Сергей Воробьев, гендиректор «Форум-групп», подчеркивает: покупатели элитного жилья платят только за уникальные предложения. «Поэтому комплексная концепция клубного дома была детально продумана еще на стадии замысла: архитектура, интерьеры, ландшафт, инженерия, инфраструктура, безопасность, — перечисляет он. — Был изучен стиль жизни целевой аудитории, ее потребности и ожидания. Концепцию разрабатывали в строгом соответствии с этим. Именно такой метод обеспечивает устойчивый спрос в сегменте de lux». Г-н Воробьев добавляет, что до сих пор основной подход к строительству дорогого жилья строился от обратного: «Вначале возводят дом, уровень цен в котором продиктован главным образом местоположением, архитектурой и планировками. Затем по максимуму распродают квартиры, а уже потом сами жильцы начинают «продавливать» необходимые опции, чтобы жизнь в таком доме соответствовала их потребностям».

Покупатели, как правило, имеют представление, сколько застройщик зарабатывает на продажах дорогих квартир. Но они готовы платить еще и потому, что приобретают не просто большое количество квад¬ратных метров, а более или менее объемный пакет услуг — от централизованной системы безопасности и влажной уборки паркинга до воды питьевого качества в кранах и выноса мусора от дверей апартаментов. Между тем, по данным застройщиков, маржа в высоких категориях жилья может и превышать 100% (в отличие от более экономичных классов, где массовые продажи приносят примерно 10-процентную прибыль). Затраты застройщика — важный, хотя и не единственный в определении цены фактор. «Одно из важнейших требований для дорогого ЖК — он должен быть расположен в центре города. А земля в этом престижном районе только дорожает: свободных участков все меньше, — поясняет г-н Ананьев. — Сегодня 1 га в центре Екатеринбурга стоит 40 млн руб., тогда как в прилегающих к центру районах — от 20 млн».

Дефицит в Екатеринбурге подходящих земельных участков — залог того, что статусные квартиры продолжат дорожать и в будущем. Сергей Воробьев отмечает, что большинство престижных домов уже сданы (кроме пары замороженных проектов), а новых площадок почти нет. «Это может значительно усилить эксклюзивность нашего предложения в том числе», — прогнозирует он.

А в АСК предполагают, что проблема нехватки участков может разрешиться, только если в ближайшие пять лет в центре запустят программу сноса старых пятиэтажек, как это делается в Москве.