Статьи

Наценка за атмосферу

22 август 2019 (16:51)

Наценка за атмосферуВ Екатеринбурге идет процесс создания нового коворкинга. И одновременно жителям города предлагают очередную инвестиционную идею. Управляющая компания Names приглашает всех желающих стать инвесторами коворкинг-центра, который должен появиться в здании напротив уральского полпредства. Одним из элементов рекламной компании является использование образа известного предпринимателя и видеоблогера Аяза Шабутдинова. Согласно сайту проекта, именно он выступает гарантом инвестиций. При этом форма вложения средств необычна для рынка. Сначала инвесторам предлагалось оформить заем на три года под 15% годовых. Сейчас же предлагается стать партнерами, разделив участие в прибылях и убытках.

Авторы проекта раскрывают масштабные планы по строительству в России целой сети коворкингов. Первый из них должен появиться в Екатеринбурге, в доме № 16/2 по улице Добролюбова. Согласно сайту компании Names, в здании арендованы два этажа общей площадью 2 тыс. кв. м., в которых организовать пространства для совместной работы 294 человека. Помещения планируется разбить на ряд небольших рабочих зон, рассчитанных на 3-8 человек, а также организовать совместные пространства — переговорные, кухни и туалеты. В реализацию проекта планируется вложить 70 млн руб.

Интересно отметить, что проект меняется буквально в режиме реального времени. Еще месяц назад на сайте был представлен иной дизайн помещений, рассчитанный на 312 человек. Но планы компании по организации пространства были скорректированы. Как и формула финансирования проекта. Согласно первоначальной концепции, Names должен был быть создан на средства, привлеченные в качестве займов у физических лиц под 15% годовых. Однако, как сообщил УрБК руководитель проекта Антон Утехин, уже к началу августа было собрано порядка 57 миллионов рублей, и прием займов компанией был прекращен.

Сегодня организаторы предлагают потенциальным инвесторам новую форму вложения в проект: долевое участие с минимальной суммой 5 млн руб. Эта форма подразумевает участие в разделе прибыли (после выплаты займов инвесторам, вложившим средства по первой схеме), а также долгосрочное участие в проекте. При этом Names осуществляет оперативное управление бизнесом, но все участники (и инвестор в том числе) несут ответственность за убытки пропорционально своим долям — инвестору предлагается разделить коммерческие риски бизнеса. Но если проект «пойдет в гору» и покажет прибыль, то Names, «имеет бессрочный опцион на выкуп доли инвестора по первому требованию по оценке 70 млн руб. за 49% компании». Как отмечает Антон Утехин, этот пункт дает организаторам возможность осуществить принудительный выкуп долей у частных участников, что необходимо в случае, если весь проект целиком будет перепродан институциональному инвестору.

При этом организаторы не скрывают, что их цель — не столько получение текущей операционной прибыли, сколько создание федеральной сети коворкингов с собственным известным брендом с ее последующей возможной перепродажей.

Согласно бизнес-плану развития проекта, который организаторы не скрывают, при выходе на 80%-ю загрузку коворкинга авторы проекта планируют получать порядка 3,5 млн руб. месячной выручки. По их расчетам, этих средств должно хватать на покрытие текущих расходов центра, а также на формирование прибыли в размере 28% годовых.

Для достижения таких параметров ежемесячные платежи с одного «закрепленного» места в коворкинге планируется установить на уровне 10-12 тыс. руб. Эта сумма значительно выше средней по рынку в Екатеринбурге. Большинство коворкингов города предлагает аренду рабочего места с доступом к инфраструктуре за куда более скромные 5-7 тыс. руб. в месяц. Есть несколько предложений в сегменте, который условно может быть отнесен к «премиуму». Это, например, коворкинг «Соль» или коворкинг «Ельцин-центра», где ставка за одно рабочее место достигает 11-12 тыс. руб. Но их отличительной чертой являются ограниченный пул арендаторов, большие общие пространства, масса дополнительных сервисов.

Создатели Names считают, что смогут предложить своим клиентам условия, более привлекательные, чем уже существующие коворкинги Екатеринбурга. Сред них они выделяют большие — до 1 тыс. кв. м. — «общие пространства», в которые входят конференц-залы, переговорки, зоны релакса, кофе-бары и кухня. Организаторы обещают оснастить весь коворкинг современной офисной техникой, вплоть до беспроводных зарядок и блютус-микрофонов, доступ к которой, как и к wi-fi, будет входить в пакет услуг аренды. Также они обещают создать в офисе особый микроклимат, как в прямом смысле — за счет систем кондиционирования воздуха, так и в переносном.

Вообще «особая творческая атмосфера», получаемая за счет работы в одном месте большого количества творческих людей, которые имеют возможность общаться в «общих пространствах», по мнению авторов проекта, сама по себе является важным конкурентным преимуществом, способствующим возникновению новых идей или деловых и личных связей. В Names эту атмосферу намерены дополнительно «сгущать» за счет проведения совместных мероприятий, предназначенных для всех членов коворкинга — как досуговых, так и обучающих.

Важным преимуществом организаторы считают собственную информационную PRP-систему, с помощью которой осуществляется взаимодействие пользователя с администрацией коворкинга. Через приложение осуществляется доступ на территорию коворкинга (через систему распознавания лиц), заказ и бронирование помещений общего пользования, переговорок и специального оборудования, через него же выставляются счета и производится оплата. Как сообщают организаторы, через систему можно заказывать и отменять рабочие места, перерасчет производится за каждые 30 минут рабочего времени.

Пока проект коворкинга Names представляется неоднозначным. С одной стороны, он производит впечатление амбициозного стартапа с перспективами, с другой — оставляет немало вопросов. И главный из них — востребованность подобных пространств за указанные деньги.

Размещение 294 человек на 1,5 тыс. кв. м. собственно офисных площадей (500 метров должны отойти под общие пространства) подразумевает крайне высокую плотность посадки. В целом на каждого арендатора придется всего 5 кв. м. С учетом коридоров, проходов и мест общего пользования — примерно в два раза меньше. При этом утвержденная нормативами площадь рабочего места без учета мест общего пользования составляет 4,5 кв. м. Высокая плотность посадки неизбежно приведет к постоянной наполненности всех мест общего пользования, очередям в туалеты и к кофематам. Аналогичная ситуация возникнет и с парковкой личного транспорта: собственной парковки у бизнес-центра просто нет, «общее» парковочное пространство в центре давно исчерпано.

Причем за указанные 5 метров взимается достаточно высокая плата. Команда из 4 человек за эти же деньги (48 тыс. руб. в месяц) может позволить себе снимать офис класса «А» в центре города, с панорамным видом и полным консьерж-сервисом. Если же ограничиться скромным «В+» с теми же 4 метрами на человека, то плата будет почти в четыре раза ниже, чем в коворкинге. Сэкономленных за квартал денег коллективу из четырех человек вполне хватит на приобретение всей необходимой офисной техники.

Но авторы проекта уверены, что коворкинг найдет своих клиентов, а преимущества от совместной работы — большие общие пространства, современное оборудование и возможность работать в сообществе близких по духу людей — превысят высокую стоимость аренды. Насколько эта гипотеза оправдана и готовы ли екатеринбуржцы платить за особую атмосферу коворкинга — покажет время.

Если же рассматривать проект Names с точки зрения объекта для инвестирования, то сегодня он представляет собой прекрасное поле для эксперимента. Если идея представляется реализуемой и есть готовность рискнуть собственными средствами для проверки гипотезы организаторов коворкинга — инвестор может получить ожидаемые 28% годовых. В противном случае инвестор разделит с авторами Names все риски «не взлетевшего стартапа». С точки зрения риск-менеджмента это вопрос чистой веры.

Другие материалы по теме: