Эксперт рынка недвижимости Александр Дмитриев о противостоянии покупателя и продавца

Этот год для рынка недвижимости стал очень интересным. Еще в 2009 году все риэлторы начали говорить, что рынок выходит из кризиса. В общем-то, так оно и было. Ведь если отследить продажи за декабрь 2009 года, то это был очень весомый месяц. На вторичном рынке было зарегистрировано около 3 тыс. квартир. Это превышало все показатели, включая даже 2006 год. Но потом наступила разъяснительная корректировка.

Этот год был очень стабильным. Для этого есть причины. Во-первых, наконец-то начал работать отложенный спрос. Те люди, которые в кризис откладывали приобретение квартир, пришли покупать. Примерно к марту риэлторы стали фиксировать, что количество сделок стоимостью выше 3 млн. выросло на порядок, в некоторых случаях до 10 раз. Хотя в целом по рынку — раза в 3–4. Когда произошел кризис, такие сделки были единичными.

Большинство сделок происходили в диапазоне 1,5–2 млн. Это обмен и покупка. Спрос был, но демонстрировал ограничения. Покупателями были те, кто берег деньги, к примеру, на трехкомнатную квартиру, но решил не ждать и приобрести двухкомнатную.

Этот год, кроме всего прочего, продемонстрировал противоположные заявления экспертов рынка: говорили как о росте, так и о понижении цен, говорили и о стабилизации. У потребителя в голове была неразбериха, которая до сих пор остается.

Катализатором этого года стала ипотека, которая составляет более 30% сделок. Она является серьезным фактором, двигающим рынок.

В моем понимании, на июль у нас пришелся всплеск активности, а отложенный спрос окончательно выстрелил в летний период. Аналитики традиционно говорили о том, что летом стоит ожидать традиционного затишья. И это вполне разумно. Однако, если смотреть на реальные результаты — показатели продаж июня, июля и августа, то, по данным регистрационной службы, они были самыми высокими в этом году. Суммарно летний период был выше, чем весенний период. Сейчас мы подводим итоги по осеннему, но не думаю, что там было больше продаж, чем летом. Возможно, декабрь все исправит.

Если говорить по данным нашей компании, то у нас получился постепенный рост с февраля этого года. Июль у нас в компании перекрыл показатели декабря 2009 года. Август был послабее, но я бы не стал оценивать эти месяцы отдельно друг от друга. На рынке недвижимости момент принятия решения и момент покупки находятся друг от друга на некотором временном расстоянии.

В моем понимании, лето этого года — это последняя вспышка отложенного спроса. Риэлторы на всех уровнях очень любят говорить про отложенный спрос. И когда наступил кризис, естественно, все стали говорить о том, что скоро будет отложенный спрос и цены пойдут вверх. Но надо понимать, что отложенный спрос не будет длиться долго. Он выстрелил — и все. Была какая-то категория людей, которая откладывала покупку, но сейчас всем понятно, что это явление окончилось.

С другой стороны, мы наблюдаем очень интересное явление. Каждый месяц мы слышали о том, что на рынке жилья высокая активность — что, на мой взгляд, правда — и цены растут. У людей это отложилось в голове. Но если разобраться, оглянуться назад, то мы можем констатировать, что, по данным УПН, в начале января стоимость квадратного метра составляла 53 219 руб. (цена предложения), а в октябре этот показатель составлял 53 730 руб. То есть можно сказать, что с января по октябрь цены предложения выросли примерно на 1%. Это, конечно, никак нельзя было называть ростом. Причем за этот период цены как незначительно повышались, так и незначительно снижались. При этом мы же понимаем, что этот показатель учитывает среднюю стоимость квадратного метра при анализе 10 тыс. комнат и квартир. То есть нижний показатель цены — 26 тыс. руб., а верхний — 107 тыс. руб. Таким образом, появление нескольких квартир с евроремонтом может оказать влияние на эту статистику.

Существует несколько доводов, указывающих на нелогичность роста цен. Сейчас у нас на рынке оживление, активность у людей высока. Незначительно снижается количество объектов в базе, сокращается срок реализации квартир. Если у нас в начале года сменяемость квартир составляла 120 дней, то сейчас она составляет 85 дней. Квартиры действительно сменяются, но есть и те, которые годами стоят в базе.

Отложенный спрос закончился. Сектор долевого участия в строительстве демонстрирует вполне понятное оздоровление. Часть денег переходит в рынок новостроек.

Основным фактором, который традиционно толкал рынок вверх, являлся уровень жизни населения — понятно, что это уровень зарплат. Но я не вижу, чтобы зарплаты росли.

В докризисный период цена за метр составляла 64 тыс. руб. Сейчас — 54 тыс. руб. То есть она была всего лишь на 15% выше, чем сейчас. В то же время цена на нефть доходила до 140 долларов за баррель.

При этом, несмотря на то что ипотека до сих пор является локомотивом для рынка, у нее есть особенность. Ипотека накладывает ограничения на стоимость жилья. То есть размер занимаемой денежной массы зависит от размера дохода заемщика. Банки не позволят ему купить дорогую квартиру, даже если этого хочется. Эти доводы логично позволяют рассуждать о том, что цены расти сейчас не будут.

С другой стороны, у нас идет нагнетание позиции того, что на рынке новостроек жилье скоро закончится. Я, находясь в рынке, могу отметить, что наша компания не испытывает дефицита в новостройках, все запросы клиентов мы выполняем. Однако, насколько строители смогут насыщать рынок в будущем, покажет следующий год. Это остается интригой.

При этом сейчас, в отличие от 2009 года, у нас на аукционах стали продаваться площадки. Так или иначе эта ниша начнет заполняться. Это точечная застройка, которая активно критикуется, но, тем не менее, она будет разгружать рынок.

Справедливости ради я могу сказать, что цены в новом жилье небольшой площади явно растут. Там мы видим рост в 8% за год. С другой стороны, в этом году мы видели снижение стоимости сегмента 3–4-комнатных квартир в старых домах (20 лет и более). Структура спроса меняется. В тех или иных сегментах она ведет себя как положительно, так и отрицательно.

Вообще, кризисный период характерен тем, что при разбросе цен, к примеру, из 40 квартир на Ботанике продавались 2–3 самые дешевые, а остальные стояли невостребованными. Получалось так, что для реализации нужно было поставить квартиру в нижний ценовой сегмент. Однако продавцы, наслушавшись экспертов и сами искренне веря в то, что квартиры должны стоить дороже, не хотят попадать в нижний ценовой сегмент и находятся в ожидании роста. Покупатели этого не оценивают. Сделки происходят, но люди все равно ждут, пока они скатятся в нижний ценовой сегмент. Сейчас получается противостояние покупатель — продавец: кто дрогнет первым.

Исходя из здравого смысла, мы в декабре должны увидеть оживление, но оно будет сезонным, рост может быть до 5%. Но это будет ажиотажный, ничем не обоснованный рост. Если это произойдет, то очень многим будет трудно организовать обменные варианты, потому что встречные предложения будут дорожать, будут разваливаться цепочки. После такого обычно наступает «похмелье» — январь-февраль, потому что спрос на эти цены уже не реагирует. В этом смысле на рынке вторичного жилья ничего хорошего не ожидается.

Можно резюмировать, что у недвижимости нет предпосылок дорожать в следующем году выше уровня инфляции. При этом удорожание соответственно инфляции будет разумно, потому что Екатеринбург — город, в котором цены на недвижимость не росли с 2006 года.