«Агентство отличной недвижимости «Great reality» (г. Москва): При сделках с недвижимостью высокого класса стоит избегать типовых договоров

УрБК, Екатеринбург, 08.09.2010. «Согласно действующему законодательству, вне зависимости от сегмента недвижимости регистрация прав на недвижимое имущество, регистрация сделок с недвижимым имуществом должна проводиться в обязательном порядке. Эту процедуру предусматривает ряд статей в Гражданском кодексе РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это основные правовые документы, в которых отражено понятие недвижимого имущества, порядок оформления сделок с недвижимостью и многое другое. Однако помимо названных есть большое количество других нормативных актов, регулирующих отношения по поводу недвижимости, причем нередко противоречащих друг другу. Разобраться неподготовленному человеку во всех юридических аспектах весьма тяжело. Еще сложнее — оформление сделки с недвижимостью на должном уровне. Поэтому необходимо, чтобы все сделки сопровождались юристом», — сообщил УрБК заместитель генерального директора «Агентства отличной недвижимости «Great reality» (г. Москва) Петр Васютик.

Напомним, ИАА «УралБизнесКонсалтинг» совместно с экспертами рынка недвижимости Екатеринбурга решило заняться систематизацией и обобщением критериев определения жилья класса премиум, необходимых на сегодняшний день как покупателям, так и специалистам. Безопасность, по мнению экспертов, является одним из ключевых критериев определения статуса жилой недвижимости.

«Правовое заключение составляется для целей получения полной правовой информации об объекте недвижимости. В частности, клиент узнает о том, законно ли приобретено недвижимое имущество предыдущим владельцем; имеет ли право продавец отчуждать недвижимость; существуют ли какие-либо ограничения в использовании; какие правовые риски могут возникнуть у покупателя в случае заключения сделки», — добавил П. Васютик.

«Юридическое сопровождение можно условно разделить на несколько этапов. Во-первых, это экспертиза представленных продавцом документов и запрос дополнительных материалов (включая независимые каналы). Если в ходе юридической экспертизы документов будут обнаружены некоторые «шероховатости» в истории объекта недвижимости, они могут послужить аргументом для снижения цены. В некоторых случаях мы, возможно, порекомендуем клиенту отказаться от покупки, если никакие действия не позволят исключить финансовые и иные риски. Во-вторых, это ведение переговоров с продавцом, разработка и согласование документов — утверждение такой схемы сделки, которая позволит провести ее с минимальными рисками для покупателя и на максимально выгодных условиях. Хотелось бы сразу отметить недопустимость использования «типовых договоров». Типовые договоры не учитывают особенности конкретной ситуации. Договор купли-продажи — не просто основание для государственной регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу, но прежде всего — документ, описывающий схему сделки, гарантии продавца и устанавливающий компенсационные штрафные санкции в случае возникновения каких-либо проблем с приобретенным объектом. Помимо договора купли-продажи и передаточного акта, разрабатываются иные документы, необходимые для реализации конкретной схемы покупки объекта: договоры поручительства, дополнительные обязательства сторон, документы по аккредитиву, условия доступа к банковской ячейке и так далее», — рассказал эксперт.

«Третьим этапом является подписание документов и денежные расчеты. Если расчеты происходят наличными деньгами, как правило, для передачи средств используется сейфовая ячейка в банке. В этом случае в задачу юристов входит решение организационных вопросов в банке, подготовка и проверка документов, обеспечивающих доступ к ячейке после государственной регистрации, и организация пересчета и проверки купюр», — добавил П. Васютик.

«Четвертым этапом является сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (регистрирующем органе) и тщательно их проверяют. После этого стороны подписывают передаточный акт, продавец передает покупателю документы по объекту и вскрывает сейфовую ячейку, если расчеты проводились наличными», — заключил специалист.