Строительство в Екатеринбурге: итоги года

Строители Екатеринбурга подводят итоги 2009 года. В целом для отрасли они неутешительны. По данным руководителя пресс-службы администрации Екатеринбурга Константина Пудова, общий объем сданных квадратных метров оказался на 20% ниже, чем в прошлом году, — 750 тысяч против 955,2 тысяч. А ведь еще три года назад некоторые строители прогнозировали, что в 2009-м удастся выйти на рекордные 1,5 миллиона квадратных метров в год.


Причины падения объемов строительства известны. Часть из них напрямую связана с финансовым кризисом. Это и снижение объемов ипотечного кредитования, и отказ банков в кредитовании высокорискового строительного сектора. Застройщики, привыкшие жить на заемные средства, оказались в сложной ситуации.


«Позиция банков очень сильно повлияла на строительный рынок. С начала 2009 года ипотечные кредиты стали недоступны: была повышена процентная ставка до 25% годовых. В то же время и строительные организации не получали финансирования от кредитных учреждений. В результате объем сделок в начале этого года значительно упал», — сообщил генеральный директор «Уралстройинвеста» Илья Журавлев.


По его словам, из-за недостатка финансирования компании, которые строили сразу множество объектов, не смогли продолжить работы по некоторым из них. Другие — передвинули сроки сдачи. А многие были вынуждены заморозить строительство полностью.


«Первичный рынок жилья входит в 2010 год без позитивных трендов. Новых проектов на рынок не выходит. Подрядчики пребывают в унылом состоянии. Поэтому даже снижение ставки по ипотеке не сможет стабилизировать ситуацию. Строить на клиентские деньги — смерти подобно, равно как и начинать новые проекты без «банковского плеча», — отмечает руководитель серьезно пострадавшей от кризиса строительной компании «АСТОН» Вячеслав Трапезников.


Легче было тем, кто строил «на свои». Но на них сказались комплексные проблемы отрасли. Нужно напомнить, что стагнация в строительной отрасли началась еще до кризиса 2008 года. И связана она была с дисбалансом спроса и предложения. Застройщики предлагали жилье по таким ценам, на которые просто не находилось покупателей. И ситуация эта с кризисом только усугубилась.


В результате значительное число строительных компаний были вынуждены покинуть рынок. Первыми сдали свои позиции относительно небольшие фирмы, не обладавшие достаточной финансовой «подушкой безопасности».


В 2009 году рынок покинуло и несколько крупных игроков. Так, о начале процедуры банкротства заявили такие компании, как «Уралстрой-1» и «Новый град». И этот процесс, по всей видимости, будет набирать обороты.


Генеральный директор ЗАО «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев полагает, что после кризиса на строительном рынке Екатеринбурга сохранится чуть больше 10 профессиональных компаний. Напомним, что в 2007 году администрация города насчитала в городе более 200 строительных организаций. В 2008 году из них реально занималось жилищным строительством как минимум 57 фирм.


В то же время сами строители считают, что пик кризиса ими уже преодолен.


«В Свердловской области стройка оживает. Наметилась положительная динамика. Однако на докризисный уровень мы пока не вышли, хотя наблюдается рост продаж», — отмечает Валерий Ананьев.


С ним согласны и многие другие строители. Так, Илья Журавлев ожидает в 2010 году сильную «оттепель» на рынке недвижимости. Причин для этого, по его мнению, как минимум две.


Во-первых, заметно оживление на кредитном рынке. Банки вновь запускают ипотечные программы на докризисных условиях.


«В 2008 году было выдано около 11 тысяч ипотечных кредитов. За 9 месяцев 2009 года — порядка 6000 кредитов на жилье. А за октябрь — ноябрь — более тысячи. Мы уже приближаемся к докризисному показателю по ипотеке. И это очень хороший признак», — говорит директор «Уралстройинвеста».


Одновременно многие строительные компании, доказавшие свою устойчивость, вновь могут рассчитывать на банковские кредиты. Финансирование этой отрасли постепенно восстанавливается.


Во-вторых, в определенное равновесие приходят предложение и платежеспособный спрос. Достигнуть этого удалось за счет существенного снижения цен на новое жилье.


«В текущем году произошла коррекция цен на жилую недвижимость в размере 10—20%. Уже с весны наблюдается оживление рынка и существует положительный тренд к дальнейшему росту», — отмечает специалист ООО «Центр загородной недвижимости «ДомРядом» Артемий Лесников.


По мнению ряда экспертов, реально цены опустились значительно ниже. На ряд категорий нового жилья они уже составляют порядка 50% от максимума декабря 2006 года. Реальностью стало приобретение квартиры по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр. В результате такого падения цены вновь нащупали спрос, и число сделок стало увеличиваться. Определенное оживление рынка отмечается с лета этого года.


Риэлторы Екатеринбурга уже объявили это оживление очередным «дном», после которого должен начаться значительный рост спроса на недвижимость и цен на нее.


«Рынок вошел в стадию стабилизации. Теперь мы ожидаем плавного повышения цен в пределах темпов инфляции. Впрочем, на темпы роста будут влиять денежная политика государства и ситуация в сфере ипотечного кредитования», — попытался обнадежить коллег и журналистов президент УПН Михаил Дэви.


Впрочем, сами строители к информации о предстоящем росте цен относятся с определенным скепсисом. С одной стороны, они были бы не против такого развития событий. С другой — прекрасно понимают, что никаких объективных причин для такого падения нет. Спрос остается на относительно невысоком уровне. А о значительном падении предложения говорить еще очень рано. В Екатеринбурге немало уже сданных домов с нераспроданными квартирами. Кроме того, значительные объемы городу готов предоставить строящийся «Академический». Уже сейчас он становится для города системообразующим фактором, во многом определяющим цены на жилье. Сдача второй жилой очереди и закладка нового блока домов серьезно скажутся на неудовлетворенном спросе во всем городе.


Одновременно строители делают и прогнозы на предстоящий год. По их мнению, серьезных изменений он не принесет. Строительство в Екатеринбурге будет продолжаться. Объемы введенного в эксплуатацию жилья будут примерно такими же, как в прошлом году. При этом существенно уменьшится число участников рынка. Исчезнут слабые, перекредитованные компании, «строительные пирамиды». Их недостроенные объекты перейдут к крупным игрокам.


Что касается цен, то в отсутствие серьезных финансовых потрясений государственного масштаба они будут медленно дрейфовать в сторону себестоимости строительства, при этом следуя за сезонными колебаниями спроса и предложения. Из-за избытка предложения готового жилья все меньшим спросом будут пользоваться долевые схемы, что также приведет к их удешевлению.