Игра без тормозов
Екатеринбургские застройщики не сбавляют обороты и продолжают массово выводить новые проекты на рынок. Их не смущает ни увеличение конкуренции, ни нестабильные продажи, ни растущая финансовая нагрузка. О том, что заставляет девелоперов рисковать и к чему может привести затоваривание, — в материале УрБК.
По данным центра маркетинговых исследований «Объектив», объем экспозиции на первичном рынке жилья Екатеринбурга за последний год вырос на 16,7% и достиг 1,89 млн кв. м.
Данный тренд является долгосрочным. По информации аналитической платформы bnMAP.pro, за последние пять лет количество выставленных на продажу квартир в новостройках увеличилось в три раза — с 20 до 60 тыс. штук. С чем связан такой бурный рост?
Ранее ключевым драйвером рынка была безадресная льготная ипотека. Однако после ее отмены предложение продолжает расти. Это связано с целым комплексом факторов.
Один из главных — небывалый девелоперский оптимизм. УрБК подробно изучил эту тему и сделал вывод, что многие застройщики верят в свою исключительность: они рассчитывают распродать все квадратные метры при любом сценарии развития событий. Даже те компании, которые прогнозируют падение всего рынка в 2026–2027 годах, часто закладывают рост собственных показателей.
К тому же текущая ситуация на рынке не выглядит слишком негативно. Всплеск спроса в IV квартале 2025 года — из-за слухов об ужесточении условий семейной ипотеки и частичного снижения ключевой ставки — позволил многим девелоперам успешно выполнить годовые планы продаж. По данным Росреестра, за этот период в городе было зарегистрировано 10,6 тыс. договоров долевого участия. По сравнению с предыдущим кварталом этот показатель вырос в 1,6 раза.
На этом фоне разговоры о том, что в Екатеринбурге множество новостроек пустует без покупателей, кажутся преувеличенными. К моменту ввода в эксплуатацию большинство квартир успешно продается. По данным сервиса «Объектив», лишь 12% экспозиции на рынке новостроек приходится на готовое жилье. Нераспроданные квартиры сосредоточены главным образом в домах на этапе возведения: 45% — в открытой продаже, 34% — в резерве.
Важно и то, что сказывается инерция строительной отрасли. Застройщики не могут быстро приостановить запуск новых проектов — реализация каждого занимает не менее трех лет, и многие из них были задуманы еще в период ипотечного бума 2020–2024 годов. Кроме того, выход девелоперов на новые площадки далеко не всегда продиктован благоприятной рыночной конъюнктурой. Ключевой причиной часто становится невозможность «заморозить» проект: финансовые риски, связанные с условиями проектного финансирования или участия в механизмах КРТ, попросту не оставляют иного выбора.
Наконец, девелоперы все чаще прибегают к удлинению сроков строительства и выводу так называемых «бумажных проектов». Об этом подробно рассказывал председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
«В последнее время темпы продаж на рынке остаются низкими. Девелоперы стараются подстраиваться под это и увеличивают сроки строительства. Меньше продажи — ниже темпы выборки кредитных средств — медленнее стройка. Многие новые проекты, которые выходят на рынок, закладывают срок стройки в три года, хотя ранее могли бы справиться и за два», — пояснил эксперт.
Михаил Хорьков также добавил, что на рынке растет число проектов с отдаленными сроками сдачи. Девелоперы публикуют проектные декларации, но строительных работ не ведут. Формально такие проекты не влияют на текущее предложение, однако являются ближайшим резервом, готовым выйти на рынок при малейшем улучшении спроса.
С учетом всех перечисленных факторов рост объема предложения на рынке новостроек Екатеринбурга создает реальную угрозу затоваривания. Пока ситуацию сдерживает относительно стабильный спрос. Но как только покупательская активность заметно снизится (например, на фоне нового ужесточения условий льготной ипотеки), резко вырастут финансовые риски для девелоперов. А это, в свою очередь, может привести к увеличению числа проблемных объектов.
