Михаил Хорьков о последствиях повышения ключевой ставки для рынка недвижимости

Повышение ключевой ставки Банка России до 8,5% будет медленно ограничивать возможности покупателей. В первую очередь — на вторичном рынке. Каких-то резких изменений мы не ждем, но возможности для маневра у покупателей снижаются. Любое повышение влияет таким образом.

Рост ставки, скорее всего, будет плавным и некритичным, но движение в сторону повышения в любом случае негативно. Здесь более важными будут решения, которые Банк России примет осенью (следующее заседание по вопросам монетарной политики пройдет 15 сентября — прим. ред.). Если в сентябре будет повышение, и оно окажется достаточно серьезным, то оно может стать более заметным для покупателей.

На первичном рынке действуют льготные программы. Пока о каких-то корректировках не было заявлено. Но рынок нового жилья тоже частично зависит от оборота вторичного. С определенным лагом можно ждать, что охлаждение вторичного рынка отразится на первичном. Это не быстрые изменения, это ожидания на три-шесть месяцев.

Краткосрочно первичный рынок может здесь выиграть за счет перераспределения части покупателей со «вторички» на «первичку» из-за более низких ставок по ипотеке. Но долгосрочно и среднесрочно это не окажет какого-то эффекта.

Для застройщиков это тоже минус, потому что проектное финансирование подорожает. Новостройки тоже зависят от адаптивности вторичного рынка. Позитив может быть лишь в вышеупомянутом краткосрочном эффекте перераспределения части покупателей на первичный рынок. Долгосрочно это в любом случае для рынка минус.

Также Банк России давно продвигает идею, что рынок первичной недвижимости перегружен льготными программами, и они исчерпали себя. Поможет ли изменение ставки «продавить» позицию регулятора — можно только гадать. Это вопрос политический, не ограничивающийся плоскостью экономики. Решение в любом случае будет зависеть от доводов, которые будет доносить строительный блок, финансовый, Центробанк. Скорее всего, будут искать какой-то компромиссный вариант, который устроит Банк России и участников рынка.

Сейчас условия поменялись, но в прошлом году они были хуже с точки зрения ключевой ставки. А решения по льготной ипотеке принимались. Сейчас корректировка льготных ипотечных программ неизбежна. В каких масштабах — пока сложно говорить. Звучащие сейчас комментарии часто сводятся к тому, что надо переходить от фронтальной поддержки к более адресной.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фото предоставлено УПН