Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга

Сегодня большинство экспертов, которые специализируются на рынке офисной недвижимости, сходятся во мнении, что в условиях быстро меняющейся бизнес-повестки делать какие-то прогнозы бессмысленно. Однако мы можем оценить те процессы, которые уже успели произойти в этом сегменте с начала 2022 года.

Наиболее оперативно воспринимает изменение рыночной ситуации такой показатель, как уровень вакантных площадей. В сегменте качественных офисов (классы А, В+, В) он увеличился с начала года примерно на 2 процентных пункта (в конце 2021 года составлял рекордно низкие 4%, а в I квартале 2022 года вырос до 6%). Если проводить расчеты в метрах, то с начала года в Екатеринбурге высвободилось около 25 тыс. Показатель для рынка пока не критичен, но он показывает, что настроения на «оптимизацию» занимаемых площадей у его участников есть, чего не наблюдалось в течение пандемийных 2020-2021 годов.

Вероятнее всего, это объясняется снижением доходности в отдельных отраслях бизнеса. Также есть отдельные кейсы, связанные с уходом IT-компаний либо тех, кого адресно задели санкционные риски. Бытует мнение, что высвободившиеся IT-специалисты будут немедленно абсорбированы отечественным диджитал-банкингом, если, конечно, он увидит ресурсы для расширения рынков сбыта своих услуг. Среди крупных компаний можно отметить факты закрытия убыточных непрофильных направлений, хотя избавляться от офисных площадей эти игроки не спешат: все еще сильны страхи не найти потом в Екатеринбурге качественные офисы.

Если в сегменты аренды есть определенное понимание, что часть компаний сокращает занимаемые площади, пытаясь снизить затраты (но пока не получают скидок на аренду от собственников), то на рынке продажи все гораздо сложнее. Объем предложения не растет, так как у участников рынка нет понимания, нужно ли сейчас избавляться от такого актива, как офис. Если да, то в пользу какого актива? А дальше уже начинается история про прогнозы и про то, «кто во что верит».

Единственное, о чем можно говорить с уверенностью, — ожидания качественного развития рынка офисов в Екатеринбурге (которого не было уже долгое время) можно «отодвинуть» еще на несколько лет. В сегменте строительства коммерческих объектов нет инструмента господдержки спроса и предложения, как на рынке жилья, но при этом есть риски развития бизнеса. А инвесторы умеют оценивать риски. Поэтому все остается по-прежнему. Для малых компаний приобретение офиса для собственной эксплуатации — это всегда индивидуальный «квест». А крупная организация может «по старинке» построить офис для себя. Но это уже не про рынок.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости
Фото предоставил Константин Октаев