Надежда Абакумова: Екатеринбургу нужны новые нормативы градостроительного проектирования

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» о проекте изменений нормативов градостроительного проектирования Екатеринбурга ответила заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова.

— Надежда, администрация Екатеринбурга вынесла на общественное обсуждение новые муниципальные нормативы градостроительного проектирования. Что это за документ, почему он важен для застройщиков и жителей города?

— Муниципальные нормативы градостроительного проектирования (МНГП) вместе с Генпланом и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) — это важнейшие нормативные акты, которые определяют все строительство в городе. Генплан делает это на макроуровне, ПЗЗ задает детальное зонирование территории города и определяет виды разрешенного использования земельных участков, а МНГП работают как «Устав проектировщика», в котором записаны главные нормативы и ограничения, на основе которых разрабатывается и план застройки целого района, и конкретный проект жилого квартала, дома. В частности, в нем отражены такие параметры, как количество парковочных мест или зеленых насаждений.

При этом нужно учитывать, что любое новое здание своим появлением влияет на все свое окружение, выходящее далеко за пределы пятна будущей застройки. Принимаясь за любой новый проект, проектировщик оценивает (а Главархитектура контролирует), как изменится плотность застройки всего окружающего пространства, как изменится нагрузка на транспорт, инфраструктуру, рекреационные возможности территории. МНГП как раз и задают такие нормативы по двум базовым направлениям — «нормативы доступности» и «нормативы обеспеченности». Первый отвечает на вопрос «как далеко», второй на вопрос — «как много». Поэтому документ этот очень важен для Екатеринбурга.

— Насколько изменения в документ необходимы городу?

— Застройщики ждали новой редакции МНГП очень давно. Несмотря на то, что текущая редакция обновлялась в 2015 году, сущностно она давно устарела. И очень хорошо, что администрация Екатеринбурга этот процесс инициировала и разработала новый проект МНГП, вынеся на обсуждение общественности и экспертов. Документ был «самым ожидаемым», в кулуарах идет активная дискуссия среди экспертов.

— Какие изменения в нем произошли?

— В первую очередь документ стал существенно короче. Из него исчезли многие еще советские нормы, давно переставшие соответствовать духу времени. Так, отменяется нормирование количества «универсальных и специализированных предприятий торговли, реализующих ассортимент продовольственных и непродовольственных товаров» и «предприятий общедоступной сети общественного питания». Иными словами, от застройщика требовалось рассчитать, сколько магазинов «Хлеб», «Молоко», «Овощи и фрукты», а также столовых и домов быта должно быть в микрорайоне. Если для плановой экономики это было нормально (даже количество брюк и юбок для магазинов планировалось государством), то сейчас это выглядит нелепо.

Было бы здорово, если бы место этих архаичных норм заняли новые сущности — требования, основанные на новейших знаниях в области организации комфортных городских пространств, полученных как на основе мирового, так и отечественного градостроительного опыта последних десятилетий, в том числе нашедших отражение в методических рекомендациях Минстроя и стандартах Дом.рф. Хочется верить, что так и произойдет по итогам прошедшего обсуждения.

— Какие нормы, на ваш взгляд, вызывают наибольшее число вопросов со стороны застройщиков?

— В первую очередь это обеспеченность парковочными местами. Несомненный плюс, что из документа ушло архаичное деление парковок на «постоянные» и «временные» (их еще часто называли «гостевыми»), которое на практике никогда не соблюдалось. Устаревшим и избыточным нам кажется и норматив «одно парковочное место на каждые 80 метров жилья».

Предвижу аргументы автовладельцев, их часто можно встретить в интернете: «Стройте парковки — машину оставить негде!». Ошибка такого подхода в том, что автовладельцы уверены, что норматив призван обеспечить их бесплатными парковками. Это не так. Парковки приходится строить за счет всех участников долевого строительства (несмотря на наличие у них автомобиля), а позволить себе купить парковочное место могут не более 30% жителей новостройки.

— То есть одно машино-место на 80 квадратных метров — это очень много?

— Смотрите, на 25-этажный дом с жилой площадью 12 тыс. кв. метров, согласно нормативу, нужно создать 150 парковочных мест. Как минимум 50% из них (75 машино-мест) нужно разместить в пятне проектирования. Это 2,2 тыс. кв. метров, что намного больше, чем площадь самого дома. Такая парковка займет не только двор этого дома, но и все пространство вокруг.

Если девелопер не потерял остатки человеколюбия, то на такой вариант организации придомового пространства он не решится. И остается два варианта: строить многоярусные гаражи или уходить под землю, надеясь на то, что так нужные парковочные места люди будут покупать.

— Но платные парковочные места традиционно не пользуются спросом?

— Да, это так. Паркинги остаются пустыми годами. Причин по большому счету две. С одной стороны, это цена: только себестоимость одного парковочного места составляет около 800 тыс. рублей. С другой — это возможность припарковаться бесплатно: на дорогах, пустырях, в соседнем дворе, на газоне.

В итоге страдают все: девелопер, на которого давят нормы, строит то, что не востребовано у покупателя, машинами в итоге заставлено все вокруг, и проблема остается нерешенной.

И никто не задумывается о том, что через 10 лет все эти монструозные парковочные здания надо будет реконструировать или сносить. И они станут ровно такой же проблемой для города, каковой сейчас являются железные гаражи и бывшие гаражные кооперативы.

— Можно ли снизить число парковочных мест в новостройке?

— Текущий вариант проекта МНГП подразумевает только один снижающий коэффициент — число парковочных мест может быть меньше на 25% в шаговой доступности от остановок трамвая и метро. Логика понятна и не подлежит критике: если рядом есть развитая сеть транспорта, потребность в личном транспорте у жителей ниже.

Было бы здорово, если бы подход к снижающим коэффициентам удалось сделать сложнее и гибче: от разделения города на транспортные пояса до уточняющих коэффициентов по каждому кварталу или микрорайону, в зависимости от плотности всех видов общественного транспорта, а также от наличия рядом торговых центров, у которых есть собственные многоярусные парковки.

Вообще возможности кооперации в вопросе пользования парковками, использование обычно пустующих по ночам парковок для нужд соседних домов — это очень интересное и перспективное направление, к которому мы сегодня только начинаем приближаться. Стоянки совместного использования — это определенно будущее нашего градостроительства. Как уличные парковки, которые после сдачи можно было бы передавать в эксплуатацию муниципалитету для пополнения сети платных парковок.

— Какие еще вопросы необходимо обсудить?

— Я считаю, что необходимо вернуться и к теме строительства перехватывающих парковок, которых сегодня в Екатеринбурге всего две. Этого количества для города явно недостаточно. А программа развития таких точек в какой-то момент остановилась.

Транспорту и дорожному строительству, созданию транспортных хабов и планированию остановочных пунктов нужно уделять внимание с учетом перспективы развития территории и ее транспортной системы. Сегодня далеко не все застройщики на стадии проектирования задумываются о транспортных потоках и создании инфраструктуры по их обслуживанию. Если бы к этому их обязали МНГП, удалось бы повысить эффективность транспортной сети и маршрутной системы.

То же самое касается и нестационарных торговых объектов, вплоть до ларьков, общественных туалетов, фермерских рынков и фудтраков, планируемых на территории застройки. Документ мог бы стать точкой опоры для легального резервирования под них участков, обеспеченных сетями для нормальной работы, не нервирующей живущих рядом людей.

В целом мы движемся к дифференциации элементов городской среды и более детальному, взвешенному нормированию. Но в выделенных сегодня типах мест отдыха нам, например, не хватает событийных площадей, которые бы связывали аллеи и бульвары. Зеленые зоны хочется разделить тоже: если в один норматив так и будет входить и лесопарк площадью в сотни га, и сквер — мы получим сильный «зеленый» дисбаланс в обеспеченности территорий парками районного значения. Это не равные единицы и по доступности: до лесопарка можно доехать и на велосипеде, и на общественном транспорте, а вот возможность прогуляться пешком до сквера возле дома должна быть.

Вопрос зеленых насаждений в период пандемии стал особенно острым: и власти, и девелоперы, и жители уделяют ему огромное внимание. Было бы здорово нормировать озеленение не в площадях посадки, но и объемно — его высоту, структуру, количество и тип (плодовые, вечнозеленые, кустарниковые), плотность посадок и даже возраст. И пойти еще дальше — ввести типологию «зеленых пространств», предусмотрев отдельные нормы для озеленения дворов, прифасадных территорий, скверов и бульваров.

— Как вы в целом оцениваете сам документ и перспективы его обсуждения?

— Муниципальные нормативы градостроительного проектирования — очень нужный и своевременный документ, и очень хорошо, что сегодня он вынесен на обсуждение профессиональных сообществ: архитекторов, строителей и проектировщиков. Уверена, что этот процесс пойдет ему на пользу и в конечном варианте МНГП многие возникающие сегодня вопросы будут урегулированы, ведь все мы работаем на одну цель — делать город комфортным, привлекательным для жизни и инвестиций.

Фото предоставлено пресс-службой корпорации «Атомстройкомплекс»