Ипотека повышенного риска

Качество ипотечного портфеля российских банков в последнее время стремительно ухудшилось. Для того, чтобы сохранить свою долю на рынке, многие частные кредитные организации в 2016-2018 годы массово выдавали ипотеку с крайне низким первоначальным взносом (от 0 до 15%). Сейчас такие заемщики находятся в группе повышенного риска и могут спровоцировать резкий рост просроченной задолженности.

По данным исследования бюро кредитных историй «Эквифакс», еще в 2015 году доля ипотеки с первоначальным взносом менее 15% составляла 6,5%. По итогам 2018 года показатель вырос в 2,6 раза — до 17%.

Аналитики отмечают, что такая динамика свидетельствует о нарастании залоговых рисков в ипотечном кредитовании.

«Этот показатель во всем мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке). Сам по себе факт наличия у потребителя первоначального взноса говорит о том, что у него на протяжении длительного времени был стабильный источник дохода, который позволил ему собрать сумму средств для получения ипотеки», — говорится в исследовании «Эквифакс».

По оценкам экспертов, относительно надежными являются кредиты, где величина первоначального взноса составляет 20% и более. В России доля ипотечных сделок со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла 24%, в кризисный 2015 год — 9,3% (в тот период основные выдачи ипотеки происходили со взносом от 30 до 50%). По итогам 2018 года показатель вырос до 43%.

«Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость, и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков и на их благополучии», — сообщают аналитики «Эквифакс».

Аналитик группы компаний «Финам» Алексей Коренев соглашается с тем, что ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом являются рискованными.

«Отсутствие первоначального взноса не вынуждает заёмщика «лезть вон из кожи», чтобы вовремя платить по кредиту. С другой стороны, Банк России предпринял и продолжает предпринимать ряд регулятивных мер, направленных на снижение рисков на рынке ипотечного кредитования, в том числе и ограничивая выдачу займов с низким первоначальным взносом. Да и сами кредитные учреждения существенно ужесточили процедуру кредитного скоринга, дабы иметь уверенность в реальной платежеспособности своих клиентов. Так что доля рискованных ипотечных кредитов продолжает снижаться, либо, по крайней мере, не растет», — полагает аналитик.

Однако ранее выданные ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, по мнению Алексея Коренева, могут стать причиной роста просроченной задолженности.

«Понятно, что эта проблема лежит скорее в области динамики реальных располагаемых доходов россиян. Несмотря на рост номинальных заработных плат, фактические доходы продолжают падать уже шестой год подряд (технический «рост» в 0,1% в 2018-м году, вызванный пересмотром методики подсчета Росстата, мы в расчет не берем), и любое ухудшение ситуации в этой области способно вызвать значительное увеличение просроченной задолженности. Естественно, среди лидеров «просрочки» окажутся в первую очередь заемщики с низким уровнем первоначального взноса, так как именно они относятся к той категории потребителей ипотечных кредитов, кто не имеет достаточного «запаса» по фактическим доходам», — считает А. Коренев.

Также в группе риска окажутся заемщики, которые для выплаты первого взноса по ипотеке берут потребкредиты. По данным «Эквифакс», доля таких сделок за последние 4 года выросла почти в два раза — с 2,1% в 2015 году до 3,7% в 2018 году. Очевидно, что далеко не все ипотечные заемщики на фоне снижения реальных доходов смогут одновременно обслуживать ипотеку и потребкредит. Соответственно, эта категория тоже окажется в лидерах по росту просроченной задолженности.