Риски ипотечного пузыря

На рынке ипотечного кредитования возник риск раздувания пузыря, так как снижение ставок привело к резкому росту числа сделок. В частности, в Свердловской области в январе-сентябре 2017 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, как отмечают эксперты, этот рост не является качественным. Он никак не обеспечен увеличением реальных доходов населения. Кроме того, из-за снижения требований к заемщикам качество ипотечных портфелей российских банков постепенно ухудшается. В перспективе это может привести к неконтролируемому росту просроченной задолженности.

В настоящее время ипотечный рынок переживает настоящий бум. По данным Уральского банковского союза, средневзвешенная ставка в Свердловской области с начала 2017 года снизилась на 11,17% до 9,84%. В результате число желающих оформить ипотечный кредит заметно выросло.

«Этот процесс сопровождается стремительным ухудшением качества ипотечного портфеля. Не секрет, что основные тренды на рынке задают банки с государственным участием. Частные финучреждения для того, чтобы сохранить свою долю, заметно снизили требования к заемщикам. Здесь можно выделить два основных тренда. Первый — выдача ипотеки с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Второй — привлечение заемщиков, у которых размер ежемесячных платежей по кредиту превышает 50% от уровня доходов. Иногда цифра доходит до 60-70%. И то, и другое крайне опасно для рынка. Мы помним, что мировой кризис 2008-2009 годов начался как раз из-за ипотечного пузыря в США», — рассказала УрБК представитель одного из крупнейших банков на Урале.

По ее словам, объем долговых обязательств россиян продолжает расти. Их выполнение может обеспечить только растущая экономика. В условиях стагнации риски многократно увеличиваются.

Следует отметить, что Банк России и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) косвенно признают существование этой проблемы. В частности, глава АИЖК Александр Плутник недавно раскритиковал практику выдачи кредитов без первоначального взноса.

«Крайне опасно популяризировать ипотеку как продукт социальный. Заемщик, который приходит за ипотечным кредитом, должен понимать, что такое ипотека, и формировать накопления. Анализируя исторический опыт, можно сделать следующий вывод. Как только банки увлекались ипотекой без первоначального взноса, наступали сложности в экономике», — заявил Александр Плутник.

Также в конце ноября стало известно, что Банк России задумался об ограничении темпов роста кредитования физических лиц из-за возросших рисков.

«Нам бы хотелось видеть более сбалансированную структуру, более сбалансированный рост между двумя сегментами кредитования — предприятиями и гражданами», — рассказал заместитель председателя ЦБ Василий Поздышев.

Отметим, что за 10 месяцев 2017 года портфель кредитов физическим лицам в России увеличился на 9,8%, юридическим — на 2,9%. Эксперты объясняют этот разрыв бурным развитием рынка ипотеки.

Обеспокоенность возможными рисками чрезмерного кредитования физических лиц не раз высказывала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, этот рост должен происходить соразмерно увеличению доходов населения.

Ранее Центробанк сообщил о планах ужесточить правила выдачи ипотеки с 2018 года. Займам с первоначальным взносом менее 20% присвоят коэффициент риска 150%, менее 10% — 200%. Регулятор полагает, что ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом усиливают риски неплатежей.

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев подтвердил, что в текущем году многие банки действительно гибко меняли требования к заемщикам, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе.

«Однако важно отметить, что выдача ипотечного займа с нулевым первоначальным взносом не означает однозначно неблагонадежного заемщика. Это свидетельствует лишь о том, что у заемщика нет возможности оплатить большую часть первого взноса (но его доход вполне позволяет обслуживать долг вовремя и в полном объеме), либо для заемщика такая схема выгодней в финансовом плане. А вот кредит, размер платежей по которому составляет более 50% дохода заемщика, действительно несет в себе повышенные риски. Но не стоит забывать, что ипотечные кредиты являются одними из самых беспроблемных в принципе — уровень просроченной задолженности по ним не превышает 1,5%. Потому что обеспечены надежным и высоколиквидным залогом», — считает Алексей Коренев.

Эксперт считает возможные риски роста неплатежей по ипотеке преувеличенными.

«Ускоренные темпы выдачи кредитов действительно увеличили число заемщиков, которые в случае возникновения трудностей (а такое вполне может случиться — экономическая ситуация в стране в IV квартале начала несколько ухудшаться) не смогут обслуживать свои кредиты. При этом затоваривание на рынке жилой недвижимости не позволит банкам-кредиторам оперативно или за полную стоимость реализовать часть залога заемщиков, оказавшихся не в состоянии обслуживать свою задолженность, что, конечно, вызовет у некоторых из кредитных учреждений определенные проблемы. Однако Банк России сейчас достаточно внимательно отслеживает качество кредитных портфелей банков, и можно надеяться, что массовых банкротств из-за проблем в ипотечном кредитовании случиться не должно», — полагает Алексей Коренев.

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин рассказал, что в настоящее время задолженность по ипотечным кредитам в Свердловской области на 1 октября 2017 года составляет 162 млрд руб., в том числе 2,3 млрд руб. — просроченная. Доля составляет 1,4%. Это заметно ниже, чем в других сегментах кредитования.

Впрочем, в ближайшее время доля просроченных ипотечных кредитов в регионе может заметно вырасти. В первую очередь с этим могут столкнуться небольшие коммерческие банки, которые в последнее время заметно смягчили требования к заемщикам. Из-за снижения качества своих ипотечных портфелей они могут нарушить нормативные требования Банка России и потерять лицензию.