Кадастровая обязанность

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) подготовило проект «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год». В его перечень вошли 333 здания торговых и бизнес-центров. Перевод ТЦ и БЦ на данную систему начался еще два года назад и вызвал массу недовольства со стороны бизнеса. На этот раз, как отмечают эксперты, все может закончиться массовым уходом с рынка наиболее рентабельных объектов.

Как поясняют представители МУГИСО на своем сайте, «с 19 октября 2016 года проект постановления проходит процедуру согласования в Министерстве финансов Свердловской области. В ближайшее время проект постановления будет размещен на сайте «Административная реформа в Свердловской области» в целях проведения оценки регулирующего воздействия».

Напомним, с начала 2015 года на данный способ налогообложения был переведен 41 объект Екатеринбурга. В этот список тогда попали как крупные, так и небольшие объекты, площадь которых превышает 5 тыс. кв. м. В частности, это коснулось ТЦ METRO Cash & Carry, Castorama и OBI, которые соседствуют с торговыми центрами «Семь Ключей», «Восточный» и «Гермес Плаза».

Тогда в министерстве пояснили, что перечень объектов был подготовлен комиссией, в которую, в частности, входили кроме чиновников правительства региона, специалистов Росреестра и налоговой службы, представители областных отделений «Деловой России» и общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ».

«В перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, административно-деловые центры и торговые центры включаются в двух случаях. Федеральное законодательство определяет их так: здание расположено на земельном участке, у которого вид разрешенного использования предусматривает размещение торговых или административных объектов, или здание фактически используется для торговых или административных целей», — поясняют в МУГИСО.

На этот раз список пополнился такими торговыми и деловыми крупными центрами как БЦ «Президент» и БЦ «Континент», ТРЦ «Радуга-парк», ТРЦ «Алатырь» и БЦ «Антей».

Тогда два года назад в начале 2015 года новая система налогообложения объектов вызвала волну недовольства со стороны собственников. Предприниматели высказывали сомнения по поводу объективности комиссии при составлении списка объектов, которые должны были платить налоги по новым правилам. Еще большее возмущение у бизнесменов вызывала система, по которой комиссия назначал ту самую кадастровую стоимость объекта.

Как пояснил независимый финансовый эксперт Григорий Вахитов, сегодня, два года спустя, основной проблемой является не сам переход на новые правила, а именно само назначение кадастровой стоимости.

«Проблема не в том, чтобы собирать налоги по кадастровой стоимости, а в системе оценки. Кому-то условно ставят 100 рублей, другому 10 тыс. рублей, при том, что здания похожи, находятся на практически одинаковых земельных участках, занимаются схожей деятельностью и так далее. Проблема только в этом, потому что участникам рынка непонятно, кто и как проводил эту оценку. В результате получалось так, что многие компании через суд пытались снизить эту кадастровую стоимость», — пояснил Г. Вахитов.

Между тем стоит отметить, что на днях Росреестр заявил о несовершенстве системы кадастровой оценки недвижимости — количество заявлений об оспаривании стоимости за 9 месяцев 2016 года выросло примерно в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

«Всего в комиссии при Росреестре за 9 месяцев 2016 года поступило более 29 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 59,9 тыс. объектов недвижимости (в основном земельные участки — более 87% объектов). Решение о пересмотре кадастровой стоимости принято в отношении 46,9% заявителей», — отмечалось в сообщении.

Общий размер кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизился на 28,5%, или на 595 млрд руб.

«Наш объект вошел в список тех первых ТЦ и БЦ, которые должны были платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости с начала 2015 года. Здесь необходимо отметить, что этот переход прошел для нас более или менее безболезненно в силу того, что в нашем торговом центре размещается порядка 40 собственников, которыми являются и физические, и юридические лица. Для нас это не так актуально, потому что этот законопроект касается налогообложения именно собственников. Несмотря на это, данная система — это дополнительная налоговая нагрузка на предпринимателей», — пояснил директор управляющей компании «Гермес Плаза-сервис» Андрей Корабельников.

По его словам, после вступления в силу постановления в 2015 году, компания предприняла попытку оспорить кадастровую стоимость через суд.

«Когда мы начали углубляться в суть данной темы, стало понятно, что методика начисления этого значения абсолютно непрозрачна. Комиссия просто взяла и по максимуму назначила без учета особенностей объекта. Но нам не удалось выиграть судебное разбирательство, потому что Росреестр находил любые формальные причины для отказа в понижении показателя. Чиновники прямым текстом говорят, что они не станут снижать кадастровую стоимость ТЦ в центре города. И таких же, как мы, было еще 2-3 объекта», — сказал глава УК «Гермес Плаза-сервис».

По словам участников рынка, основная идея этого проекта налогообложения проста: правительство Свердловской области хочет получить больше денег в бюджет. Для этого они берут максимальное значение кадастровой стоимости. Они понимают, что кто-то может запротестовать, но таких будет мало, а остальные же будут платить.

Между тем сегодня не вызывает сомнений то, что в нынешних экономических условия дополнительная нагрузка на бизнес в виде значительного увеличения налоговых выплат приведет к уходу части игроков с рынка. Сегодня эксперты убеждены в том, что спустя некоторое время, после того, как обанкротится еще с десяток представителей бизнеса, власти все равно начнут задумываться над снижением налогооблагаемой базы. Однако отдельным участникам рынка это уже не поможет, так как бизнес по купле-продаже коммерческой недвижимости станет просто невыгодным.