Приоткрылись: с трудом достроенные бизнес-центры Екатеринбурга заполнятся не скоро

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга бросает из крайности в крайность. Если раньше сроки открытия бизнес-центров хорошим тоном считалось переносить, ссылаясь на кризис, то сейчас хорошим тоном считается открывать такие объекты сразу по два в день. Именно так решили поступить со своими проектами «Филитц» и «Манхэттен» Московский банк реконструкции и развития и местная AVS Групп. Ленточки планируют перерезать 26 января. Впрочем, эксперты уже предупреждают: открыть объект — лишь половина дела, вопрос в том, как скоро его удастся заполнить. Тот же «Высоцкий», торжественно открытый накануне Нового года, заполняется крайне тяжело.

По мнению аналитиков, новые бизнес-центры в центре Екатеринбурга в лучшем случае удастся заполнить года через полтора. Теоретически в будущем нас ждет дефицит офисных метров, но на сегодняшний день на рынке наблюдается переизбыток предложения.

Как рассказал УрБК аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Константин Октаев, в последние годы этот рынок поглощает порядка 60 тыс. кв. метров. В 2011 году же было введено более 100 тысяч. Этот год сулит примерно такой же объем ввода. По прогнозам специалиста, для того чтобы это переварить, потребуется еще и 2013 год.

Пока на рынок выходят в основном площади класса В, конкуренция среди которых уже достаточно велика. А вот более востребованных в городе объектов классов А и В+ пока строится крайне мало.

«В настоящее время в сегменте качественных площадей класса B доля вакантных площадей находится на уровне 22%. При этом за последние месяцы рост составил 7% за счет вывода на рынок новых бизнес-центров», — отметил Константин Октаев.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль отмечает: хотя объемы предложения на рынке большие, время экспозиции площадей все-таки сокращается. Впрочем, другие эксперты говорят лишь об увеличении этого показателя.

О судьбе новых бизнес-центров, таких как «Высоцкий», «Филитц» или «Манхэттен», Андрей Бриль говорит неопределенно. По его словам, это будет зависеть от их маркетингового продвижения. С этим пока проблемы.

«Увеличение сроков заполнения в основном связано с недостаточной концептуальной проработкой объектов. Практически все новые офисные центры имеют ошибки и недоработки в концепции (недостаточное количество парковочных мест; отсутствие или узость спектра дополнительных услуг для арендаторов; характеристики площадей, предлагаемых к аренде, не соответствуют требованиям рынка как по размерам, так и по качеству; недостатки управления объектами и др.). Естественно, что в таких условиях арендаторы не спешат переезжать из существующих объектов в новые», — отметил директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Константин Октаев считает, что полностью они будут заполнены только через год-полтора, и то в лучшем случае. Представитель ГУД уверен: такой срок адекватен сегодняшней ситуации и даже оптимистичен.

Между тем, по словам эксперта в сфере коммерческой недвижимости Алексея Мальцева, для стабильного рынка нормальным является срок в полгода. Неопределенность на финансовых ранках и прочие внешние факторы его удлиняют. По оптимистичному сценарию, если не будет потрясений, бизнес-центры заполнятся только к концу этого года, по пессимистичному — к весне следующего.

Бизнес-центры «Манхэттен» и «Филитц» откроются 26 января. Хотя объективности ради стоит отметить, что последний сдается не полностью: открыта будет только первая очередь объекта. Логика в этом есть: бизнес-центр «Высоцкий» открылся в конце прошлого года, но пока в нем работает только несколько офисов. Возможно, сдавать все сразу потенциальным конкурентам смысла действительно нет, иначе траты на отопление и охрану пойдут впустую.

Что касается цен, то эксперты их значительной корректировки не ожидают. Как отметил начальник департамента коммерческой недвижимости центра недвижимости «Северная казна» Андрей Горбунов, рост может составить 5–10%, на уровне инфляции. Понижения цен не ожидают вовсе: люди еще надеются на отложенный спрос после кризиса.

«В 2012 году арендные ставки сохранят свою стабильность и повысятся незначительно, доля вакантных площадей останется примерно на уровне 2011 года. Учитывая, что рынок офисных центров перешел от экстенсивного периода своего развития к качественному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные центры класса С», — считает Александр Засухин.

Впрочем, аналитики уже ждут дефицита площадей. По словам Константина Октаева, все, что сейчас выводится на рынок, — объекты, заложенные еще до кризиса. Новых же офисных площадей начато не было. Поэтому, когда рынок поглотит то, что сейчас есть, город ощутит острую нехватку квадратных метров.

Произойдет это, по его словам, возможно, уже через пару лет.

Алена Тымонюк