Андрей Шелковый: Банки поняли, что нельзя конкурировать за счет снижения требований к качеству кредитов

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответил исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шелковый

— Каковы итоги уходящего года на рынке ипотечного кредитования Свердловской области?

— Ипотека постепенно возвращает утраченные позиции. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. В результате на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты: за три квартала 2010 года в России выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов, что в количественном выражении в 2,4 раза больше, чем за аналогичный период 2009 года.

Тенденция роста хорошо заметна и на примере Свердловской области, где за январь — сентябрь 2010 года было выдано 5668 ипотечных кредитов в рублях — почти в 2 раза больше, чем за этот же период прошлого года. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях в области составила 13,6%, всего на 0,1% выше, чем по всему Уральскому федеральному округу.

Несмотря на то что основная часть кредитов, выданных за это время, все-таки бралась на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, сегодня можно с уверенностью говорить о возрастающем спросе на кредиты для приобретения квартир в строящихся домах. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек позволила возобновить ипотечное кредитование покупателей строящегося жилья, сделав условия кредитования доступными и привлекательными, увеличив количество объектов, аккредитованных банками.

— Какие программы реализуются АИЖК на территории Свердловской области? Насколько они успешны?

— Жителям Свердловской области доступны все программы, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Банки, работающие по стандартам АИЖК, предлагают как кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, так и продукты для первичного рынка — «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», а также социально ориентированные кредиты «Материнский капитал» и «Военная ипотека», позволяющие получить ипотечный кредит на максимально выгодных условиях.

Однако все мы прекрасно понимаем, что сделать жилье доступным только за счет ипотечного кредитования невозможно. Доступность жилья — это в большей степени стоимость квадратного метра. И одна из главных задач, которую правительство поставило сегодня перед АИЖК, — это увеличение объемов строительства жилья экономкласса за счет стимулирования кредитования застройщиков. С этой целью Агентство в конце 2009 года запустило федеральную программу «Стимул», которая была направлена на кредитование строительства тех жилых объектов, которые были приостановлены в период кризиса.

В следующем году границы программы будут расширены: планируется, что она станет одним из способов государственного стимулирования строительства в сегменте жилья экономкласса. Благодаря «Стимулу» регионы, и в том числе Свердловская область, имеют возможность не только увеличивать объемы строительства и ипотечного кредитования, но и развивать маневренный фонд жилья, необходимый для решения социальных задач.

— Каковы итоги программы «Стимул»?

— На наш взгляд, программа более чем успешна. За время работы в нее включилась половина субъектов РФ, поступило в общей сложности более 200 заявок на 54 млн. рублей. Естественно, не все заявки были нами одобрены. В настоящее время на территории России по программе «Стимул» реализуется 75 проектов общей площадью 925 тыс. кв. м на сумму более 19 млрд. рублей, в стадии рассмотрения находится еще более 100 заявок, по которым может быть построено не менее 1,5 млн. кв. м жилья.

Есть и первые результаты. Благодаря участию Агентства завершено строительство жилого дома в Кемерово, готовится к сдаче первая очередь масштабного жилого комплекса в Самаре. На территории Свердловской области также возводятся жилые дома по программе «Стимул» — уже заключено 5 соглашений, по которым кредиторами выступают банки «Кольцо Урала» и СКБ-банк, которые с помощью АИЖК финансируют строительство жилых домов в Екатеринбурге и Богдановиче.

На рассмотрении в Агентстве находятся пакеты документов еще по 4 объектам в Екатеринбурге и Нижнем Тагиле.

— Насколько успешно реализуются программы инвестиций Внешэкономбанка и какова роль АИЖК в них? Какие возникают трудности?

— АИЖК действительно участвует в «Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах». По данной программе ВЭБ рефинансирует ипотечные кредиты путем инвестирования 210 млрд. рублей в облигации с ипотечным покрытием с целью стимулирования ипотечного кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения. В частности, в облигации планируется вложить до 50 млрд. рублей собственных средств Внешэкономбанка и до 160 млрд. рублей из средств пенсионных накоплений. Еще 40 млрд. рублей из средств Фонда национального благосостояния ВЭБ выделяет на предоставление АИЖК кредитной линии для реализации программы «Стимул».

То есть программа ВЭБа — это гарантированный источник фондирования не только для АИЖК, но и для всех отечественных банков, выполняющих ключевое условие программы — ограничение процентной ставки для конечного потребителя. Ипотечные кредиты должны быть выданы на приобретение жилья в новостройке по ставке не выше 11% годовых. Такие кредиты сейчас выдаются гражданам партнерами АИЖК по программам «Новостройка», «Малоэтажное жилье» и другие.

— Какие еще меры предпринимаются Правительством РФ для снижения цен на жилье экономкласса? Как вы оцениваете их эффективность?

— Перед правительством сейчас стоит сложная задача — существенно увеличить объемы строительства; ориентир — строительство не менее 1 кв. м жилья в год на человека. Таким образом, к 2020 году запланировано выйти на 142 млн. кв. м. На первый взгляд, это далекая цель, но, по сути, те механизмы поддержки строительной отрасли, которые мы заложим сейчас, тот стимул, который мы сейчас придадим стройке, и определит то, с чем мы придем к 2020 году.

Правительством уже принят ряд мер: реализуется ФЦП «Жилище», разработана Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, почти все субъекты РФ защитили свои региональные жилищные программы. Агентству в этом масштабном процессе также отведена своя роль. Его функции сосредоточены, с одной стороны, на повышении доступности кредитования граждан, а с другой — на увеличении объемов возводимого жилья через программу «Стимул» и «Стимул-2», которая сегодня дорабатывается и в 2011-м, надеюсь, выйдет на рынок.

Сейчас в Государственную Думу внесен законопроект, который может повлиять и на цену жилья, что позволит увеличить объемы возведения домов экономкласса — самого дефицитного и востребованного на сегодня. Это законопроект о так называемых обратных аукционах, по которому право аренды земельного участка под строительство жилья получает не тот, кто больше заплатит, а тот, кто назначил самую низкую стоимость продажи квадратного метра готового жилья. Точкой отсчета будет цена квадратного метра в каждом регионе, установленная Минрегионом РФ. Со своей стороны мы поддерживаем этот законопроект и считаем, что благодаря совокупности мер, которые разработаны и реализуются сейчас государством, многие россияне приблизятся к решению своего квартирного вопроса.

— Чем «Стимул-2» будет отличаться от «Стимула-1»?

— В отличие от «Стимула-1», который был скорее антикризисным инструментом завершения строительных проектов, «Стимул-2» — программа, которая может предложить механизм заказа строительства нового жилья. Цель — заказ такого жилья, которое будет востребовано населением: сбалансированного не только по площади квартир и количеству комнат, но и с фиксированной ценой продажи квадратного метра — такой, которую люди в данном субъекте РФ могут заплатить. Перед Агентством, как и год назад со «Стимулом-1», сегодня стоит задача разработать рыночный механизм. При этом мы понимаем, что на первоначальном этапе АИЖК придется выполнять сразу несколько функций: и организатора заказа строительства жилья, и организатора финансирования, и инвестора — до того момента, когда механизм будет отработан и принят рынком.

— Правда ли, что вновь возникшая на рынке ипотечного кредитования конкуренция среди банков уже привела к тому, что на рынке вновь появилась «плохая» ипотека?

— Действительно, конкуренция на рынке ипотечного кредитования усиливается. Параметры ипотечных кредитов у многих банков вернулись на докризисный уровень: многие кредитные организации уже выдают ипотеку с 20%-ным первоначальным взносом, а некоторые и с 10%-ным. С точки зрения стоимости кредитов за этот год ставки значительно снизились. Но при этом отмечается важный положительный фактор: банки поняли, что нельзя конкурировать за счет снижения требований к качеству выдаваемых кредитов. Нельзя не отметить, что и люди стали принимать решение о получении ипотечного кредита более взвешенно, в значительной мере рассчитывая не только на заемные, но и на свои накопленные средства.

— Реально ли, если честно, достижение уровня ставок по ипотеке в 5%?

— Если говорить в целом, то определяющим моментом в формировании ипотечной ставки является стоимость долгосрочных денег, при этом, как и во всем мире, это средства долгосрочных институциональных инвесторов, в первую очередь — средства пенсионных накоплений. Поэтому кредитные продукты, которые уже начали появляться на рынке по ставкам 10–11% годовых, — это очень низкая в данных условиях ставка, объективно отражающая ситуацию на рынке.

Кстати, по итогам трех кварталов 2010 года в России средневзвешенные ставки по ипотеке по кредитам в рублях составили 13,4% годовых, что существенно ниже уровня 2009 года.

— Доля АИЖК на рынке — какова она и какие прогнозы на ее рост (снижение) у вас есть?

— За десять месяцев текущего года доля АИЖК на рынке несколько снизилась. Причинами снижения доли Агентства стали рост выдачи кредитов банками по собственным программам в связи с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, направленная на развитие специальных продуктов и кредитование первичного рынка жилья.