Михаил Жеребцов: Строительная отрасль выходит из кризиса

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил министр строительства Свердловской области Михаил Жеребцов.

— Михаил Васильевич, когда в строительной сфере можно ожидать прекращения кризисных явлений и начала нормализации работы?

— На текущий момент кризисные явления подходят к концу. За 5 месяцев этого года мы отставали от плана по вводу жилья примерно на 8%. По итогам полугодия видно, что мы нагоним – отставания не будет. Однако опять, в течение последнего месяца, цены на рынке недвижимости Екатеринбурга упали на 1 тыс. руб. за кв. метр. Следовательно, у строителей опять будут непродаваемые квартиры, которые будут «висеть» на рынке дольше положенного срока. Инвестиционная привлекательность строительства опять будет снижена, инвесторы и акционеры будут получать меньший доход.

Мне кажется, что объёмы ввода выйдут на планируемые где-то к концу года. Однако, пока не хочу говорить о цифрах. Дело в том, что есть две тенденции. Одна – построить больше квадратных метров: она легко считаема, вторая тенденция, не менее важная – сколько квартир будет куплено. Ведь надо не просто настроить пустых квартир, а еще и продать их. Это уже сложнее. Поэтому если в начале года мы просто стимулировали строительный рынок, то сегодня и увеличен уставной фонд САИЖК, и запущена программа «Стимул», которая должна стимулировать снижение процентные ставки.

Вообще, мы из кризиса выходим почему то не так, как весь остальной мир. Любой зарубежный инвестиционный банк сейчас подводит черту и говорит: «Мы списываем убытки и начинаем жить заново». И только в России никто не хочет этого делать. К примеру, в Нижнем Тагиле стоят квартиры по 26-28 тыс. руб. за кв. метр, на вторичном — 21-23 тыс. за кв. метр. Конечно, продавать квартиры ниже себестоимости плохо, но непонятно, чего ждут строительные компании. Продайте и поставьте точку. Были же «жирные» года, когда вы получали сверхприбыли. Сейчас нужно это сделать. Рост будет, так как люди все равно хотят жить в новых квартирах.

— Зарубежные эксперты уже начали прогнозировать возможность нового кризиса. Верите ли Вы в такие прогнозы?

— Для любого кризиса должны быть предпосылки. Фундаментального кризиса уже не будет. Сегодняшняя ситуация имеет больше психологическую подоплеку: люди испугались и перестали тратить деньги. В итоге товары стали непродаваемым. Бабушки начали сберегать копеечку, олигархи — сотни тысяч. В экономике перестали вращаться деньги. Если у нас будет раскручиваться коммерческий маховик, то повторного кризиса не будет. У него нет предпосылок. Мы помогли многим строительным компаниям, к которых не продавались квартиры: наполнить их оборотными средствами, помочь вернуть кредиты с помощью всех федеральных программ, таких как жилье ветеранам, сиротам и так далее. Сегодня мы в 5 раз увеличили покупку жилья за бюджетные деньги.

— Как известно на качество нового жилья в настоящее время множество нареканий. Как решается этот вопрос?

— Здесь есть две тенденции. С одной стороны мы хотим, чтобы жилье было качественное, с другой стороны — сверхдешевое. Но нужно понимать, что будет либо одно, либо второе.

Чем дороже дом, тем, как правило, он качественнее. Понятно, что чем быстрее ты строишь, тем больше мелочей ты упускаешь. Однако, на сегодняшний день, добросовестные строительные компании, которые стремятся построить быстрее имеют специальные бригады, которые своевременно устраняют неполадки.

— А что еще можно предложить строительной отрасли в этом направлении?

— Думаю, что строителям на новые дома необходимо делать определенную гарантию, как и на любой технический товар, к примеру, на 5 лет. Так, человек купив квартиру, будет знать, что в случае протечки труб недостатки квартиры будут устранены. Вопрос качества должен решаться цивилизованно. Если собственник жилья не смог решить вопросы недочетов со строителем, то ни один министр не сможет сделать революцию и заставить строителя делать качество для каждого. Возможно также, решение этой проблемы с помощью страхования.

— Может быть, стоит усилить надзор со стороны контролирующих органов?

— Ситуация, которая была на рынке до кризиса, когда комиссию которую принимала дом на объект даже не пускали, канула в лету. Им говорили: «Вы хотите смотреть недостатки? Так вы завтра работать не будете!». Такие примеры были. Но сегодня это неприемлемо и немыслимо. Уже нет случаев неправильной приемки дома.

— Какие меры принимает областное правительство, помимо вышеперечисленного, для поддержания строительной отрасли?

— Мы выкупаем у строителей зависшие квартиры по социальным программам. Это важно для того, чтобы не получился некий коллапс в отрасли, чтобы не было банкротств строителей. Во-вторых, недавно с АИЖК мы подписали целый ряд соглашений. Это и программа «Стимул» для кредитования строителей, позволяющая кредитовать их по меньшей ставке — менее чем 12%, и ипотека от САИЖК. Важно поддерживать спрос, тогда строителю не нужна будет какая-то другая помощь. Конечно, хотелось бы еще помечтать и сказать, что у всех зарплата будет такая, что практически каждый сможет купить квартиру, но это очень сложно в отдельно взятом регионе без каких-то общероссийских тенденций.

— Инициатива губернатора по доступному малоэтажному жилью не является ли мифом?

— Нет, это не миф. Мы приняли постановление правительства по развитию малоэтажного строительства на 2011-2015 года. Она не предполагает, что за федеральные или областные деньги налогоплательщиков мы начнем строить малоэтажное жилье. Эта программа направлена на то, чтобы строители, инвесторы, девелоперы, кто готов строить малоэтажные формы, получили поддержку на создание инфраструктуры: чтобы к поселку была проведена дорога (и у нас есть программа «Уральская деревня» именно по строительству сельских дорог), электричество, газ и так далее.

— То есть правительство берет на себя расходы за подключение к сетям?

— Да, но определёнными условиями. И уже на 2011 год по программе предполагается 0,8 млрд. руб. Планируется, что 44 тыс. семей по этой программе получат жилье. Однако, если строитель скажет, что не будет строить, потому что опасается зависших площадей, то программа работать не будет.

Вообще сегодня для малоэтажного строительства важна вторая составляющая — желание людей жить в таких домах. Точно также как и многоквартирные дома должны строиться, так и малоэтажные поселки.

— Насколько будет доступно для жителей такое жилье?

— Цена строительства состоит из трех составляющих: цена земли, стоимости подключения и себестоимости строительства. На последнее мы можем влиять. В малоэтажном строительстве есть более дешевые и доступные формы. 75% жителей Америки живет именно в таких домах. Причем дело не в климате, а в менталитете. Для нас сборные конструкции являются минусом, для них — плюсом. Они знают, что при рождении ребенка они легко могут пристроить к дому комнату. Климат здесь не играет никакой роли, потому что я видел как у нас на севере, в республике Коми, где морозы сильнее, строят именно такие дома, потому что они теплее. Но говорить о том, что наши люди о них мечтают нельзя.

— В чем причины этого?

Одна из них: у нас много подделок, которые с виду похожи, а на самом деле совершенно другого качества. Это сильно убивает канадские технологии. У канадской технологии каждый деревянный элемент имеет свой штампик, что он высушен, обработан антисептиком, что он будет служить, к примеру, 50 лет. У нас же, если дерево не высушено и не обработано, оно начнет быстро гнить. Поэтому, если у нас нет такого контроля качества за деревянными конструкциями, понятно, что у нас будут делать похожие с виду домики, но они будут иметь совершенно другие характеристики. Но технологии, которые позволяют делать дешевле, действительно есть.

— А как быть с ценой на землю?

— Только по Екатеринбургу есть 13 участков, которые не продаются более 3-х лет. Мы будем работать с оценщиками, которые завышали цену. Этот процесс начался и он приведет к переоценке лотов. Плюс мы постараемся обеспечить рынок требуемым количеством земли, чтобы цены были приемлемыми.

— Как Вы относитесь к утверждению, что земли в области мало?

— Это мифы, что нет земли или она не выделяется. Никто не запрещал муниципальным образованиям выделять земельные участки, имеющиеся у них в наличии. У нас есть и федеральные земли и фонд, который специально передает федеральные земли в областную собственность для дальнейшего их освоения. Однако существует проблема того, что участки распределенные в течение последних 5ти лет осваиваются меньше 20%. Исходя из спекулятивных побуждений люди купили много хорошей качественной земли, а сейчас они не знают, что с ней делать. Строить они и не хотели, а продавать не выгодно, да и желающих у них перекупить нет. Теперь появляются желающие, которые хотят, чтобы им отдали землю из государственной собственности ниже рыночной цены. Ну а куда тогда девать те сотни гектар, которые сегодня пустуют? Это вторая проблема, которую нужно решать. Сейчас идет речь о том, чтобы давать землю на 3 года. В настоящее время прокуратура уже изымает по решению суда земли, которые бездействуют 3 года. Сейчас строители возмущаются этим процессом, потому что многие сделали дорогие проекты. Согласен, что здесь есть несправедливость. Но тем не менее, закон есть и он работает. Уже 16-20 участков из 49, рассматриваемых прокуратурой, были изъяты. Поэтому нам нужно найти компромисс.

— Как скажется на строительной сфере переход на новую сметно-нормативную базу?

— Она нужна, потому что мы сейчас выполняли работу по сметам 2001 года, пересчитывая их в текущие цены. Это не совсем правильно, так как что-то меняется непропорционально: тарифы на электричество выросли не так как тарифы на газ. Однако у нас есть зависимость цены проектирования и некоторых околостроительных работ от сметной стоимости проекта, которая мне не нравится. Если проект, образно, стоит 100 рублей, то проектирование стоит 5-10% от сметной стоимости. К примеру, проектировщик сделал проект одного дома. Рядом собственник захотел точно такой же дом. Проектировщик на него ничего не потратил, так почему же проект стоит столько же? На этот вопрос никто не отвечает. В мире при таких работах всегда считают трудоемкость, и цена проектирования не связана со сметной стоимостью самого объекта. Сегодня проектировщик априори выигрывает, проектируя самые дорогие проекты. Всегда есть рост цен на что-то и это всегда выгодно первой инстанции, которая делает этот проект. Это неправильно. 5 лет назад оценщикам запретили привязывать цену оценки к стоимости объекта, потому что они завышали цену квартиры, потому что от этого зависел его доход. Также сегодня делает и проектировщик. Эта мысль должна получить некое обсуждение в профессиональных кругах.

— Проектировщики, наверняка, будут против...

— Конечно, у этой идеи будут противники. Никто не хочет уменьшать свои доходы, несмотря на то, что это было бы справедливо. Более того, надо понимать, что проектировщику не выгодно применять новые дешевые технологии, потому что от этого зависит его заработная плата. Я с этим многократно сталкивался. Не примут идею и те, кто, к примеру, производит кирпич. Им это тоже не интересно.

— Представитель строительной отрасли совсем недавно возмущались из-за принятия новых градостроительных норм. Насколько Вы согласны с этой позицией?

— Совсем недавно жители снова бастовали против точечной застройки. Нормы же не позволяют уплотнять жилую застройку. Таких противников в будущем быть не должно. Градостроительные нормы, если их посмотреть внимательно — это перечень элементов, которые нужны для жизнеобеспечения человека: зелень, квадратные метры, двор, парковка. Строители ворчали против вещей, которые не позволяют получать им сверхприбыль. Мы неоднократно собирали форумы, неоднократно говорили на эту тему. Мы открыты и готовы к диалогу: вы скажете о том, какая проблема, а мы посмотрим, как ее можно решить. Но нужно не обращаться к нам со страниц СМИ, необходимо продолжить конструктивный диалог.

— Строители заявляют, что себестоимость строительства массового жилья вырастет....

— Мы рано или поздно хотим жить в хороших домах с детскими площадками, зеленью и так далее. Конечно, там где во дворе строитель планировал построить 30этажный дом сегодня он по нормам может построить 3х-этажный. Конечно, где то она может вырасти, если человек все-таки примет решение построить дом. Он подумает, что дом лучше строить элитным и потратит деньги на инфраструктуру...

— Но ведь жалобы были и на то, что социальное жилье канет в лету, потому что его нельзя будет строить?

— Почему? Нигде в нормативах нет никаких запретов. Это вообще нормативы для градостроительной деятельности. Но мы же не подразумеваем под социальным жильём «хрущёвки» без парковок.

— Нормативы увеличивают число парковочных мест. Будет ли достаточное число покупателей на такое количество? Не все могут позволить себе парковочное место, и они пустуют.

— Это особенность текущего момента. С другой стороны, парковочные места наших застройщиков не могут считаться товаром для продажи. Что подразумевает человек под парковочным местом? Конечно, некое обособленное место, хотя бы сетка, даже если она будет прозрачной, куда бы он мог поставить не только машину, но и велосипед зимой и лыжи летом. Когда строители пытаются продать просто место, куда можно заехать, это еще не совсем товар, который хочет купить человек. Со временем парковки раскупят. А сегодня надо сдавать их в аренду.

— Какие сегменты жилой недвижимости сейчас более активно развиваются?

— Во-первых, премиум-сегмент: есть и будут люди, которые захотят переехать в жилье высокого класса. Заявляя о своей состоятельности, ты должен жить в квартире, которая показывает твою респектабельность. Таких домов достаточно в Екатеринбурге и они будут продолжать строиться. Также сегодня много замороженных, и тех, которые достраиваются. Это нормальный процесс.

Второй сегмент — это массовое жилье, по типу «Академического». Это новые типы эконом-жилья, причем не очень хочется говорить «эконом», потому что он на новом уровне. Там хорошие площади, это новый энергоэффективный дом, это низкие траты на коммунальные услуги. И не зря сюда приезжает так много высокопоставленных лиц. Это то, к чему должно стремиться любое массовое жилье в России. Таких аналогов реально нет. Это квартал, который лучше последних известных массовых кварталов застройки московских Митино, Бутово, Марьино. У нас везде есть паркинги, предусмотрены парки, тепловизионное сканирование, чтобы не было утечек тепла, компьютерное управление всеми ресурсами, приходящими в квартиру. По такому типу надо идти.

Третий — малоэтажка. Она не должна идти по типу тех 6-ти соток, которые были раньше, потому что разнобой в архитектуре, который есть, сейчас неприемлем. В одном стиле должны быть спроектированы хотя бы улицы. В малоэтажке есть очень большой потенциал. Но он ждет пока платежеспособный спрос. Для этого нужно построить несколько пробных поселков. У нас уже есть договоренности и они будут построены в качестве рекламы малоэтажки, чтобы все тоже захотели. Ведь спрос начинается когда человек идет уставший с работы и видит плакат, что он может купить дом по 12-15 тыс. за кв. метр. Он взял калькулятор и посчитал, сколько ему надо взять в ипотеку. Этот момент самый важный: человек начал мечтать. Если он мечтает о новом домике, он его рано или поздно получит.

— За какую сумму можно построить хороший дом?

— За 12-15 тыс. за кв. метр можно построить дома, в которых комфортно жить. Остальное, цена земли и цена подключения. С ценой подключения тоже можно работать: есть подключение поселка, а есть подключение физического лица. Физическое лицо должно платить порядка 550 руб. за киловат. Если физическим лицам объединяться в ТСЖ, приходить вместо подключения поселка писать на сколько киловатт по каждому дому тогда можно сэкономить достаточно неплохо.

— Строительство больше все-таки идет в Екатеринбурге. А застраивается ли область?

— Эта ситуация типична. В первую очередь люди вкладывают свои деньги в мегаполис. И мы также не избежали этого процесса. В Екатеринбурге строится до половины всего областного жилья. Но это не означает, что в других городах оно остановлено. Где-то на Севере, действительно, ситуация совсем плохая. Но там вообще нет спроса. Ветераны не хотят получать квартиру там, а предпочитают сертификат на квартиру, чтобы приобрести квартиру в другом регионе. Но от этого никуда не денешься. Это процесс урбанизации и он во всем мире одинаков. Жалко то, что как страна мы не можем предложить альтернативу сельскому населению. Какой-нибудь француз, живя в предгорьях Альп, гораздо больше вовлечен во все процессы: у него есть, интернет, телефон, спутниковая связь. Мы к сожалению такого населению предложить пока не можем.

— Наша строительная практика сначала построить, а потом получить разрешение является на сегодняшний день проблемой?

— Сейчас такого уже нет. Если искать, то можно найти исторические долгострои, но в целом это уже ушло в прошлое. Сегодня уже есть прецеденты, когда сносят незаконно построенные объекты. Один из примеров — 40-этажный небоскреб в Москве.

— Нравится ли Вам архитектурный облик Екатеринбурга?

— К некоторым новостройкам, конечно, есть вопросы. Но есть те, которые смотрятся очень органично. К примеру, здание законодательного с отелем «Хайатт» встали рядом вполне гармонично.

Что мне сегодня действительно непонятно, это для чего нужно сохранять «памятники конструктивизма», к примеру, на ул. Луначарского. Они не отличаются красотой архитектуры. Да и государство за ними не следит. Раз уж они так дороги государству, то почему бы не заботиться о них? Сегодня же они находятся в запущенном состоянии и портят облик города.

— Вы в настоящее время являетесь действительным членом императорского Православного Палестинского Общества. Что Вам это дает? И помогает ли вера в решении проблем?

— Да, наверное, я верю и все получается! Однако, наша область прославилась тем, что у нас было достаточно серьезное искоренение религии. По количеству разрушенных храмов мы в лидерах! Наверное, было бы правильно, если бы мы по другому относились к возрождению православных традиций, потому что за этим будущее. Это тот нравственный стержень, на который потом можно нанизывать все остальное.

Мы в революцию уже поняли, что такое безверие. Подхода «за недовольство — расстрел», быть не должно. На нашей земле было бы хорошо сделать центральный оплот веры. У нас есть опыт хороших монастырей. Да и визит Патриарха прошел успешно.

— Но у нас множество и не православных людей: атеистов, мусульман...

— Никто же их не ущемит в правах. Мы очень плохо помним историю, и это наша беда. Внутри греческого православного монастыря св. Екатерины (Египет) под Сионской горой расположена мечеть. Дело в том, что в 6 веке, когда христианство немного окрепло, возмужало после гонений, мусульманство только зарождалось. И на мусульман по всему ближнему востоку были сильные гонения, их вешали, истребляли. Часть мусульман спаслось именно в этом христианском монастыре. Им было позволено, из христианской добродетели, построить мечеть внутри православного монастыря. Мне ближе, когда мы берем положительный опыт такого сотрудничества людей с разными взглядами, а не тот, который возникает на митингах. Думаю, что действительно надо строить синагоги, мечети. Это должен быть действительно город с разными верами, чтобы люди не были ущемлены.

— Какие факторы сыграли решающую роль в принятии решения стать министром? Каковы преимущества сегодняшней Вашей должности по сравнению с прежней?

— Должность министра интереснее, чем предыдущая. Давно замечено, что каждый человек должен время от времени менять сферу своей деятельности. Это правильно, это хорошо: это новый взгляд. Принимая решение, я руководствовался тем, что это новая интересная работа. Более того, мне очень нравится та команда, которая сегодня собралась. У нас внутри практически полное взаимопонимание, что очень важно — искреннее желание сделать область лучше! Да где-то может быть кто-то ошибается, но в искренности желания никто не сомневается.

— Довольны ли Вы уже результатами работы команды и своей в том числе?

— Если бы я говорил, что в жизни и работе команд нет недостатков, я бы конечно лукавил. Ошибок нет только у того, кто ничего не делает. Конечно, есть какие-то плюсы, какие-то минусы. Мне казалось, что что-то будет проще сделать, что-то сложнее. Где-то казалось, что в строительной отрасли надо дать зеленый свет и все поедет само собой. Оказывается, нет.

Надо не только дать зеленый свет, но еще и прийти, подтолкнуть: «Иди туда, там надо строить, потому что там хорошо». Поэтому есть плюсы и есть минусы, как у любого нормально работающего коллектива.

— С Вашим приходом в областное правительство серые костюмы чиновников были разбавлены красными галстуками.

— Я действительно не люблю серые тона и есть привычка одеваться ярко. Такой набор костюмов, галстуков и рубашек давно сложился. Может быть потому, что в Российских Железных Дорогах долгое время была форма, а позже достаточно много людей одевалось консервативно и достаточно серо. Захотелось, наверное, разукрасить мир в цветные краски, и мне кажется, что это получается! У нас замечательный край, прекрасные люди – пусть мир будет ярче, добрее, красивее!

— Может ли Екатеринбург когда-то «стать Москвой»?

— Может. Я думаю, что Москва скоро задохнется в своих пробках, в своих безобразиях, в том числе, которые проходили в строительной отрасли и правительство вдруг возьмет и примет решение, что неплохо было бы переехать в Екатеринбург. Конечно, судя по составу, оно переедет в Санкт-Петербург, но никаких причин, почему бы замечательный город в центре России не приобрел большее влияние — я не вижу. Надо приложить все усилия на то, чтобы мы позиционировались в головах россиян как столица №3. Надо довести эту идею до своего завершения. Мы – третьи, после Москвы и Питера. И точка.

Но город №3, это не должен быть город который ввел в каком-то году на столько-то метров жилья больше. Не в этом сила. Должно быть некоторое органичное развитие: культура, архитектура, промышленность, политика… Несмотря на то, что Нью-Йорк высотный – он не столица, а Вашингтон низкий, но он очень уютный столичный город. Мы должны строить красивее, качественнее и комфортней. И нет никаких предпосылок, почему бы нам этого не сделать.