«Вечерний Екатеринбург» и Виктор Толстенко: Строительство: ставка — на жилые массивы

На днях мы уже сообщали, что Правительство РФ разрабатывает механизм ипотеки, при котором кредиты под гарантии Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) будут для заёмщиков наименее обременительными (в сравнении с процентами в коммерческих банках), но выдавать их станут лишь на жильё в новостройках. Российский премьер обозначил потолок годовой процентной ставки для таких кредитов: 11%.

Но чтобы эта программа имела смысл, необходимо сдерживать рост цен на квадратные метры — иначе социального эффекта не достигнуть. Добиться этого не так-то просто при очевидном падении объёмов жилищной стройки: по данным Минрегионразвития, в 2009 году строители сдали 59,8 млн. кв. метров жилья — это на 4,3 млн. «квадратов» меньше, чем в 2008-м. То, что год оказался лучше, чем ожидалось, не может не радовать, но всё равно спад налицо.

Тем более что тревожной выглядит именно фаза выхода из кризиса, в которую мы сейчас и вошли. Строительство — одна из самых инертных сфер современной экономики. Она неспособна быстро подлаживаться под быстроменяющийся и труднопрогнозируемый спрос. Дорожает нефть, резко подорожали цветные металлы — деньги хлынули в российскую экономику, в карманы граждан. Те готовы тратиться на хорошее жильё. А оно будет готово лишь через год-два.

Понятно, что только в рамках «государственного заказа» — возведение жилья для ветеранов войны, для офицеров действующей армии, под отселение из ветхого жилья и проч. — интенсивность стройки жилья не обеспечить: нет у государства сразу и столько денег. Строители сами по себе также не смогут нарастить мощности: собственных оборотных средств у большинства застройщиков нет; кредиты, предлагаемые банками, способны только похоронить реальный бизнес; сбережения у населения невелики и есть не у всякого — согласно февральскому этого года опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, денежные накопления есть только у четверти россиян, и только каждый 5-й из этого числа рассчитывает, что сможет накопить на собственное жильё.

Значит, для решения извечной российской квартирной проблемы остаётся немного вариантов: строить всем миром, вскладчину. На современный лад это означает в правовой терминологии «государственно-частное партнёрство юридических лиц с привлечением средств будущих приобретателей жилья». Деньги выделяет государство (при участии муниципалитетов — если стройка в границах муниципального образования) — на инженерные сети, транспортные коммуникации, частично в социальную сферу; деньги вкладывает бизнес — непосредственно в стройку; деньги дают граждане — собственные и по ипотечному займу. При этом все стороны должны быть заинтересованы, чтоб цена квадратного метра не зашкаливала: кому охота терять на инвестициях? А дешевле квадратный метр обходится, как известно, при массовой застройке больших территорий. Наподобие известного теперь не только в России екатеринбургского микрорайона «Академический».

В национальном приоритете «Доступное жильё», принятом к реализации в 2006-м, тема больших строительных площадок прозвучала сразу же: напомню, речь тогда шла о 22-х крупномасштабных проектах жилищного строительства в различных регионах страны. Однако год спустя государство рассчитало свои силы только на 3 из них: «Академический» в Екатеринбурге, «Лесная Поляна» близ Кемерово, «Новый город» в Чувашии.

О последнем на сегодня и говорить не стоит: по сообщениям от руководства республики, проект едва теплится, из планировавшихся 1,8 млн. кв. метров на начало этого года введено менее 40 тыс., и как пишут чувашские СМИ, в народе место стройки уже окрестили «мёртвым городом». Кемеровский проект развивается, но следует заметить, что тамошний город-спутник областного центра — это проект малоэтажной комплексной застройки, и всего-то на 30 тысяч жителей. Эксперимент, конечно, важный для России; но согласитесь, с екатеринбургским «Академическим», где должны возвести 9 млн. кв. метров и который рассчитан на 325 тысяч жителей, его и близко не поставить.

А главное — екатеринбургская площадка осваивается темпами, которые позволяют говорить уже не об эксперименте, а о полноценном реальном опыте. По расчётам администрации Екатеринбурга, из планирующихся к вводу в городе в 2010-м порядка 750 тыс. кв. метров жилья на долю «Академического» придётся до трети этих объёмов — шутка ли!

Массированное жилищное строительство в Екатеринбурге в последние годы вылилось в то, что горожане отдают предпочтение новостройкам: рост продаж квартир растёт пропорционально росту объёмов жилищного строительства; количество жилья, выставляемого на продажу на вторичном рынке, остаётся практически неизменным. Тоже примечательная деталь.