Тяжелый выбор жильца: ТСЖ или УК?

Сегодня жители многоквартирных домов могут выбирать между несколькими формами управления своим жильем: товариществом собственников жилья (ТСЖ), управляющей компанией (УК) и смешанной формой, при которой ТСЖ принимает решения по управлению домом, а для их выполнения нанимает управляющую компанию.

На протяжении последних 15 лет все формы сосуществуют, и каждая демонстрирует свои плюсы и минусы. Казалось бы, самой прозрачной и эффективной формой должно быть ТСЖ — собственники жилья сами организуются в товарищество, сами принимают решения о том, как необходимо управлять домом, какие работы производить. Однако на практике ТСЖ часто сталкивается с неожиданными проблемами. И главная причина этого — непрофессионализм, отсутствие у членов ТСЖ необходимых навыков для управления таким сложным объектом как современный жилой дом, наполненный инновационными системами и технологиями. Участники товарищества вынуждены самостоятельно разбираться с тонкостями обслуживания общедомового имущества, и иногда попадают впросак.

Примеров этого немало. Так, в одном из элитных жилых комплексов Екатеринбурга в этом году собственники жилья на общем собрании приняли решение перекрасить фасад, не учитывая сложившегося городского облика. От неоправданного решения, которое могло привести к конфликту с городской администрацией, судам и насильственному возвращению первоначального цвета фасада ТСЖ спасло только своевременное вмешательство профессионалов. В другом элитном ЖК в Верх-Исетском районе в результате работы ТСЖ какое-то время работал только один лифт, едва справляющийся с потоком людей. Причиной опять-таки стало стремление собственников управлять имуществом без учета мнения специалистов.

Управляющие компании, обычно, напротив, обладают достаточной компетенцией и необходимым набором специалистов для того, чтобы управлять любой недвижимостью и даже самым сложным оборудованием. Но при работе с ними у собственников жилья возникают другие проблемы. Как правило связанные с тем, что УК не всегда стремятся немедленно выполнять требования жильцов.

Как отмечают эксперты, часто выбор зависит еще и от условий, в которых находятся жильцы. Так, в небольшом доме общая сумма сборов на содержание жилья будет очень небольшой и ТСЖ просто не сможет на эти деньги содержать весь штат необходимых специалистов. У большой управляющей компании таких проблем не возникает.

В новостройках камнем преткновения часто становятся сложные технологические системы, обслуживание которых требует дорогостоящих профессионалов или заключенных контрактов с обслуживающими организациями. Застройщики применяют в современных проектах новые системы контроля доступа, видеонаблюдения, вентиляции воздуха и даже настройки микроклимата в каждой отдельно взятой квартире. Многие из этих элементов являются новинками, не успевшими стать строительным стандартом. Соответственно, круг специалистов, умеющих работать с такой аппаратурой. Причем эти новинки дороги не с точки зрения их влияния на стоимость жилья или итоговые суммы в счетах. Любая ошибка при эксплуатации таких сетей может обойтись в «копеечку».

Отсюда вытекает вопрос выгоды. Директор одной из екатеринбургских УК предложил следующие расчеты. Если взять дом с суммарной площадью 12 тыс. кв. м и умножить это на муниципальный тариф в 28 руб., то получится 336 руб. в месяц. Но ТСЖ нужно оплачивать услуги председателя, слесарей, бухгалтеров, дворников и так далее. В то же время в управляющих компаниях каждый специалист работает на множество домов, и каждому объекту УК может предложить четко регламентированный набор услуг.

При этом, если обслуживающей организации все-таки потребуется обратиться к сторонним подрядчикам, то УК имеет в этом плане преимущества. «Управляшка» занимается множеством объектов и при удачном сотрудничестве сможет обеспечить новые заказы, следовательно, подрядная организация имеет стимул работать качественнее и дешевле. В случае с ТСЖ сделка будет, скорее всего, разовая.

Эксперты также отмечают, что лучше всего себя чувствуют ТСЖ в многоквартирных домах, у которых высокая собираемость. Жители зданий с небольшим количеством квартир не смогут себе позволить большую часть работ.

Однако отметим, что в данной теме выбор действительно обстоит между работой активистов и профессионалов. Там, где первые предлагают мобильность, другие предлагают опыт и экономию. В то же время необходимо помнить о том, что работать с современными коммуникационными системами становится сложнее. Вдобавок, выбирая управляющую компанию, можно ознакомиться с опытом других домов, публикациями о ней. В случае с ТСЖ придется основываться на том, насколько заслуживают доверия люди, которые его возглавят.