Поле чудес: рынок загородной недвижимости Екатеринбурга не перестает удивлять

Эксперты считают рынок загородной недвижимости Екатеринбурга очень своеобразным. По их мнению, ориентироваться здесь сложно из-за некоторых особенностей. Специалисты пояснили, что одной из них является его «дикость» — он слабо поддается юридическому регулированию, многое основывается на простом доверии. Вторая особенность вытекает из первой — это наличие большого количества мошеннических схем купли-продажи земли и построек. Третье, на что стоит обратить внимание при покупке загородной недвижимости в Екатеринбурге — это большое количество недобросовестной рекламы, прежде всего связанной со сроками строительства.

Так, по словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, в радиусе 30 км от столицы Урала на данный момент осуществляют продажу 184 организованных загородных поселка. Из них реально строящихся только 10%. Всего на данный момент начали возведение школ и двух детских садов. По сути, готовой инфраструктуры сейчас нет ни в одном.

Руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Олег Ярушин отметил, что потенциальными покупателями загородной недвижимости в Екатеринбурге являются семьи, у которых либо еще детей нет, либо дети уже выросли. По его мнению, воспитывать подрастающее поколении в тех условиях, которые на данный момент созданы девелоперами, в коттеджных поселках невозможно.

«К сожалению, за городом нет школ и детских садов. А еcли есть, то это либо очень дорогие частные образовательные учреждения, либо близлежащие сельские. Ни в тех, ни в других нет возможности дополнительного образования. Поэтому по утрам две трети автомобилей на подъездах к городу ведут мамы, которые везут своих детей в школу. Однако пропускная способность наших дорог не настолько хороша, чтобы и это было без проблем», — подчеркнул эксперт.

Руководитель доп. офиса на Викулова группы компаний ЦН «Северная казна» Светлана Долбилова отметила, что в этом году количество молодых семей, желающих приобрести дом за городом, увеличилось. Однако, по ее словам, иногда риэлторам приходится их разубеждать, так как люди часто не представляют, что значит жить в условиях отсутствия привычной городской инфраструктуры, особенно с маленькими детьми.

Эксперты отмечают, что застройщики очень часто говорят людям, что будут строить инфраструктуру при помощи государственных субсидий, несмотря на то, что речь идет о частном проекте. Зачастую клиенты им верят, и потом негодуют по поводу того, что государство им не помогло.

«Многие застройщики обещают своим покупателям инфраструктуру, а потом разводят руками — федерация не проспонсировала. В таком случае никаких претензий им предъявить нельзя, ведь в договорах строительство школ, дорог и детских садов не прописывается», — рассказал Олег Ярушин.

Павел Маслихин добавил, что такая недобросовестная реклама характерна для многих девелоперов. Он подчеркнул, что девелоперы также часто приукрашивают действительность относительно сроков сдачи домов.

«Прежде чем покупать недвижимость, необходимо поинтересоваться, что застройщик построил за последние три года и какими схемами финансирования пользуется. Ведь из 180 коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга реально строящихся не более 18», — заключил эксперт.

Впрочем, неудивительно, что екатеринбургские застройщики не проводят за город инфраструктуру, считают эксперты. По их словам, это очень сильно увеличивает стоимость конечного продукта. Как отметил директор по развитию ЗАО ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин, подведение всех коммуникаций к дому, включая газ, электричество, водопровод и канализацию, стоит в среднем 10 млн руб.

«А если застройщик еще и школу с детским садом на свои деньги построит, то дома вообще станут на вес золота», — заключил эксперт.

Впрочем, стоит отметить, что как раз такие «золотые» дома на рынке пользуются популярностью. По словам Вадима Шамшурина, в этом году продажи в «Палниксе» увеличились в два раза. По его мнению, в ближайшее время спрос будет только увеличиваться. Эксперты считают, что причиной стабильного спроса здесь является то, что люди, которые могут позволить себе загородный дом стоимостью от 15 млн и землю от 600 тыс. руб. за сотку, обычно имеют и квартиры в черте города. В зимний период они живут там.

Маркетолог загородного жилого комплекса «Золотая горка» Дарья Тарасенко отметила, что в этом году увеличилось количество людей, покупающих загородную недвижимость с целью инвестирования. Однако эксперты отметили, что таких покупателей все равно очень мало, и их интересуют уже готовые дома, инвестировать в строительство загородного жилья никто не хочет.

«Построить загородный дом — это все равно, что построить себе памятник — дорого и непродаваемо. Люди предпочитают покупать дома по договору. Но таких предложений на рынке очень мало. Застройщики не регистрируют на себя построенные дома и пытаются продать их посредством договоров о создании партнерства, товарищества или садоводства. В отличие от рынка многоэтажного строительства, здесь способов продаж масса. Можно сказать, что на рынке сейчас царит полный хаос. Отсюда и возможные варианты мошенничества. Ведь многое между покупателем и продавцом здесь держится на честном слове», — отметил эксперт.

В этом, по мнению специалистов, и заключается проблема развития рынка загородной недвижимости: построить здесь дома для массового потребителя пока практически невозможно. Когда застройщик берет на себя обременение по подводке всех коммуникаций, оформляет его в свою собственность и затем платит налоги — такой дом по определению не может быть дешевым. Дома эконом-класса, как правило, продаются на этапе строительства по договору купли-продажи будущей недвижимости, а это рискованно, считают эксперты.

В заключение стоит отметить, что эксперты считают рынок загородной недвижимости Екатеринбурга недостаточно цивилизованным. Однако, по их мнению, к нему не стоит относить премиум сегмент: это настолько маленькая доля рынка, что она не может считаться показательной. В основном рынок загородной недвижимости Екатеринбурга представлен участками без подряда. Только 15% поселков возводится застройщиками. Из них, в свою очередь, только 10% реально строит жилье, остальные — пока только обещают. Эксперты вынуждены признать, что на данный момент на расстоянии 30 км Екатеринбурга вообще нет коттеджных поселков с полностью построенной инфраструктурой, а до того момента когда она появится, нынешнее поколение покупателей, по их мнению, уже сменится.

Татьяна Юстус