Анатолий Сысоев: Малый бизнес потеряет возможность участвовать в долевом строительстве

Президент Уральского строительного кластера, вице-президент СОСПП Анатолий Сысоев рассказал ИАА «УралБизнесКонсалтинг» о ситуации на рынке стройиндустрии Свердловской области и оценил экономическое положение Среднего Урала.

— Анатолий Васильевич, недавно состоялась встреча представителей строительного сектора с правительством Свердловской области. Какие проблемы вы обсуждали?

— Мы обсуждали две основные проблемы. Первая — это механизм стимулирования привлечения денежных средств на строительство жилья из различных источников. Здесь обсуждались вопросы развития системы долевого участия в строительстве. Также мы говорили о необходимости снизить ипотечные ставки до 7-8% (при уравнивании ставки по первичной и вторичной ипотеке). Кроме того, мы обсуждали возможность обеспечить строительный сектор бюджетными средствами (на долгосрочную перспективу до 2030 года) за счет ликвидации аварийного жилья и очередей на предоставление социального жилья.

Вторая важная проблема — повышение жизненного цикла построенного жилья и социальных объектов до 100 лет. Сегодня идет неоправданная замена качественных стройматериалов, прежде всего кирпича и ЖБИК, на низкокачественные пенобетоны со сроком жизненного цикла не более 15-25 лет и высокими эксплуатационными расходами в период жизненного цикла.

Эти проблемы отражаются на динамике производства строительных материалов в Свердловской области. Анализ показателей стройиндустрии за 2008-2016 годы демонстрирует снижение в 2016 году по сравнению с 2008 годом. В частности, объем производства кирпича в регионе упал в 2,4 раза (в среднем по России — в 1,5 раза), ЖБИК — в 3,55 раза (в РФ — в 1,53 раза). Если в период кризиса 2008-2009 годов в среднем по России объемы выпуска кирпича и железобетонных изделий упали на 30%, то на Среднем Урале — на 44%. Затем был небольшой подъем. Он был связан с появлением указов президента РФ по жилищному строительству, а также в сферах образования и здравоохранения. Несмотря на это, в 2013-2014 году нам не удалось выйти на уровень 2008 года. После этого последовал новый спад. По предварительным оценкам, в 2016 году объем производства кирпича в Свердловской области составит 42,8% от уровня 2008 года (в среднем по России — 67,4%), железобетонных изделий — 28,4% (в РФ — 65,3%).


График 1. Динамика производства кирпича в Российской Федерации и в Свердловской области в 2008-2016 году к 2008 году


График 2. Динамика производства ЖБИК в Российской Федерации и в Свердловской области в 2008-2016 году к 2008 году

Одна из причин сложившейся критической ситуации в производстве кирпича и ЖБИК — массовое строительство из пеноблоков и просто пенобетона, имеющих низкие эксплуатационные качественные показатели.

— Летом 2016 года вы в резкой форме раскритиковали качество жилья, которое возводится в Свердловской области. Почему сложилась такая ситуация?

— Мы давно настаиваем на том, чтобы при строительстве жилья в проекты должен закладываться жизненный цикл зданий. Есть три основных элемента, определяющих жизненный цикл: это бетонные фундаменты (у них жизненный цикл — 150-170 лет), перекрытия (железобетонные — 100 лет, деревянные — не более 30-40 лет), стены (из кирпича — 120 лет, из промышленного железобетона — 70 лет, из пеноблоков — менее 25 лет).

Мы считаем, что здания необходимо строить основательно, капитально. Конечная цена квартир в домах из кирпича и условно дешевых пеноблоков практически не отличается. Получается, что те, кто производит некачественную продукцию, выигрывают, а кто выпускает качественную — проигрывает. Поэтому мы ставим задачу, чтобы стенка в свердловских домах имела срок службы не менее 100 лет.

Можно привести пример. Недавно произошел взрыв газа в Рязани. Там все превратилось в пыль. Это связано с тем, что пеноблоки не обеспечивают необходимое качество и жизненный цикл. Кроме того, в домах из пенобетона, выполненного с применением химических добавок, вредно жить с точки зрения экологии.

— Как вы оцениваете изменения в закон о долевом участии, которые вступят в силу в 2017 году?

— Нововведения приведут к тому, что малый и средний бизнес (МСБ) потеряет возможность участвовать в долевом строительстве. Предприниматели будут вынуждены получать новые лицензии и заполнять 270 необходимых документов. МСБ просто не сможет это сделать. Кроме того, со следующего года Центробанк ужесточит процедуру выдачи кредитов под оборотные средства и под строительство жилья. Далеко не каждый представитель МСБ сможет получить эти деньги. Также в 2017 году вдвое сократится объем средств, выделяемых в рамках бюджетных программ под ликвидацию аварийного жилья и строительство соцжилья.

Еще одна проблема — низкая платежная дисциплина со стороны крупных заказчиков и бюджетных учреждений. Сегодня они практически всегда имеют большие задержки перед МСБ. Отсутствует нормальная платежная система, и нет определенных правил по срокам платежей в ходе строительства.

Также сейчас мы видим, что объем периферийного строительства в Свердловской области резко снижается. Выдерживают только крупные игроки, которые размещаются в Екатеринбурге и которые самостоятельно проектируют, строят, производят стройматериалы, занимаются реализацией квартир. И мы видим, что в 2016 году коммерческое жилье по ипотеке и долевому участию практически на 90% строится в Екатеринбурге. А на периферии строительная деятельность идет только за счет малоэтажного строительства и за счет бюджетных средств на ликвидацию аварийных домов и строительство жилья для очередников.

— Каким образом можно решить проблему низкой платежной дисциплины?

— Необходимо создать типовой договор о порядке выполнения строительных работ, в том числе по срокам платежей. Мы выступаем за то, чтобы оплата проходила не позже, чем через 30 дней после выполнения работ или оказания услуг. Сейчас оплата происходит не ранее чем через 60 дней — а то и более 90 дней. В результате у малых и средних предприятий просто нет оборотных средств для строительства жилья при задержке платежей за выполненные работы.

— Какие меры необходимо предпринять для улучшения ситуации в строительном секторе?

— Нужно разработать типовые проекты для строительства жилья, школ и детских садов. Они должны быть сориентированы на местную стройиндустрию по производству сборного железобетона и кирпича. Мы должны думать о рабочих местах и сохранении производства, прежде всего в наших моногородах. Но для этого нужно разработать типовые проекты.

Кроме того, для качественного прорыва в отрасли необходимо уровнять ипотечную ставку на приобретение первичного и вторичного жилья. В 2015 году на «первичке» ипотека была под 15%, на «вторичке» — под 21%. В результате вторичное жилье не продавалось, и по инерции это ударило по рынку первичного жилья.

Также мы предлагаем возобновить государственную программу ликвидации аварийного жилья по состоянию на 1 января 2016 года (численность аварийного жилья выросла примерно в 3 раза в сравнении с 1 января 2012 года). Эта программа, по сути дела, должна быть постоянной и не может ограничиваться сроком в 3-5 лет.

Еще одна инициатива — создать в Свердловской области ипотечно-накопительную систему. В настоящее время по ней работают Татарстан, Башкирия, Краснодарский край, Белгородская область. За счет этих источников они строят до 1 млн кв. м. жилья в год. Иными словами, мы должны придумать, из каких источников появятся деньги на возведение жилья и обеспечение жильем населения. Строителям необходимо знать, сколько будет выделяться средств как минимум лет на пять. Нужна программа стимулирования строительства жилья через низкую процентную ставку по ипотеке и система кредитования бизнеса, прежде всего, выделение денег под создание оборотных средств для строительства жилья. Это основа для обеспечения населения жильем.

— Сколько сейчас составляет рентабельность стройиндустрии в Свердловской области?

— Мы подготовили расчет рентабельности строительства в Свердловской области с 2008 года. Сравнили рост цен с 2008 по 2016 год на продукцию стройиндустрии с сопутствующими ценами на сырье и ТЭР.


График 3. Динамика цен на стройматериалы, цен естественных монополий и инфляция в 2008-2016 году (нарастающим итогом к 2008 году)

В итоге цена на продукцию стройиндустрии и основные ресурсы в 2016 году к уровню 2008 составила: кирпич — 59%, ЖБИК — 88%, электроэнергия — 213%, пар — 201,5%, газ — 195,5%, перевозки РЖД — 184,7%, металл — 150%. За этот же период минимальный размер оплаты труда (МРОТ) вырос на 385%. В результате рентабельность строительного сектора на Среднем Урале резко снизилась.

Еще одной негативной тенденцией является удорожание кредитных ресурсов, так как многие строительные организации ведут свою деятельность за счет заемных средств.

Учитывая все эти факторы, рентабельность свердловской стройиндустрии снизилась до 2-3%. Половина строителей и производителей стройматериалов — прежде всего, заводов по производству ЖБИК и кирпича — находятся на стадии банкротства.

— По данным правительства Свердловской области, объемы производства основных строительных материалов в регионе в январе-сентябре 2016 года выросли на 1,5-12,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как вы можете прокомментировать эти цифры?

— Все зависит от того, с чем сравнивать эти цифры. В прошлом году у нас январь и май были абсолютно «пустыми» месяцами. По сравнению с ними, возможно, у нас есть некоторый подъем. Однако в целом показатели этого года заметно хуже, чем в 2015 году, и очень намного хуже, чем в 2013-2015 году. Резкое падение рынка строительных материалов продолжается. В 2016 году оно может составить 20-30%. Это в первую очередь касается ЖБИК и кирпича.

— Как вы оцениваете текущую экономическую ситуацию в Свердловской области?

— Свердловская область — это регион крупных холдингов. В металлургической отрасли, энергетике, оборонной сфере регион в целом развивается нормально. Эти предприятия могут работать как на внутренний, так и на внешний рынок, соответственно, часть выручки получают в валюте. А вот в тех отраслях, которые занимаются производством инновационной продукции или товаров для населения, ситуация заметно хуже. Это МСБ, машиностроение, стройиндустрия, легкая промышленность, торговля.

Одной из основных проблем, с которыми столкнулись такие предприятия, является дорогая стоимость кредитных ресурсов. Этот сегмент бизнеса работает преимущественно на внутренний рынок, и средства на инвестиции ему находить крайне сложно.

— Каким вам представляется экономическое будущее Среднего Урала?

— Для работающих в инвестиционной деятельности — в строительном секторе, в сфере розничных и гостиничных услуг, недвижимости — пока наблюдается достаточно сложная ситуация. Для исправления экономической ситуации в стране необходимо изменение на федеральном уровне кредитно-денежной, валютной и амортизационной политики.

Если проанализировать ключевые экономические индикаторы России за три последних периода, то можно увидеть зависимость ВВП от объема денежной массы и валютного курса.



На наш взгляд, для качественного развития экономики необходимо, чтобы объем напечатанных рублей составлял 100% от ВВП. Курс доллара США должен увеличиваться пропорционально инфляции (30% от ее уровня). Эмиссия денег должна пойти на инвестиции, что не приведёт к росту цен.

Для реализации этой политики можно использовать следующую схему. Центробанк производит эмиссию. Под низкий процент (2-3%) переводит эти деньги Внешэкономбанку (ВЭБ). ВЭБ, в свою очередь, выдает кредиты под 3-5% на осуществление, в том числе важнейших инвестпроектов. В 2014 году такая схема, в соответствии с указом президента РФ, была использована при строительстве электростанции в Крыму. Такая схема не приводит к инфляции. Эта эмиссия денежной массы в объеме до 70-90% должна быть направлена в реальный сектор.

В целом должен быть разработан план структурной перестройки экономики до 2030 года, учитывая развитие производства 5-6-7 укладов, неизбежное исчезновение рынков для ряда ныне существующих товаров, услуг и появление спроса на рынке новых товаров. Его главные направления — производство товаров для населения, товаров длительного пользования, а также легкая и пищевая промышленность.

Этот план должен включать в себя развитие транспортной инфраструктуры, производства товаров группы «Б» (прежде всего товаров длительного пользования, легкой промышленности, продуктов питания — сельского хозяйства, пищевой промышленности). Также необходимо уделить особое внимание развитию машиностроения (наладить производство оборудования для выпуска конечной продукции). Еще одно ключевое направление — строительство жилья по различным направлениям. Здесь важно ликвидировать аварийные дома, развивать ипотеку, строить арендное жилье и обеспечить квартирами очередников.