Что будет с рынком аренды жилья Екатеринбурга?

За последний год аренда жилья в Екатеринбурге в среднем подешевела на 3-5%. По данным сервиса «Мир квартир», сейчас средняя цена съемной однокомнатной квартиры составляет 31 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 37 тыс. руб. О том, чего ждать от рынка аренды дальше, — в материале ИАА УрБК. 

На наш взгляд, динамика цен будет зависеть от двух ключевых факторов. Первый — ситуация на ипотечном рынке. Семьи, как правило, делают выбор между съемным и собственным жильем. Чем доступнее ипотечные кредиты, тем меньше желающих снимать, и наоборот.

Доступность ипотеки, в свою очередь, во многом определяется кредитно-денежной политикой ЦБ. Каждый новый раунд снижения ключевой ставки приводит к небольшому росту числа ипотечных сделок, а значит — к оттоку арендаторов.

За последний год регулятор уже снизил ставку с 21 до 14,25%. Вероятно, в ближайшие месяцы тренд продолжится. Это будет стимулировать дальнейшее снижение цен на аренду.

Однако ипотечный рынок сильно зависит и от льготных госпрограмм. Например, сейчас активно обсуждается инициатива введения дифференцированных ставок по семейной ипотеке: для семей с одним ребенком ставки могут повысить, с двумя — оставить на текущем уровне, с тремя — понизить. Это может негативно повлиять на число ипотечных сделок (особенно для семей с одним ребенком). А значит, часть потенциальных покупателей останется на рынке аренды, что способно сдержать дальнейшее падение цен.

Тем не менее, мы считаем, что в целом доступность жилищных кредитов в ближайшие годы вырастет. Как только ключевая ставка снизится до 10-11%, полноценно заработает рыночная ипотека. Этот фактор будет работать на снижение арендных ставок.

Второй фактор — конкуренция между собственниками. Динамика цен зависит не только от спроса, но и от предложения. И здесь ситуация для арендодателей постепенно ухудшается (и, соответственно, улучшается для арендаторов). По данным сервиса «Авито Недвижимость», объем предложения в Екатеринбурге за последний год вырос с 3 до 5 тыс. объектов. Высока вероятность, что он будет расти и дальше.

Причина — ожидаемые высокие темпы сдачи жилья в уральской столице в 2026-2028 годах. Это следствие ипотечного бума последних лет. В новых жилых комплексах продано много инвестиционных квартир, которые приобретались именно под сдачу.

Дополнительный стимул для выхода новых объектов на рынок — заметное улучшение рентабельности бизнеса рантье. За 2022-2024 годы арендные ставки в Екатеринбурге в среднем выросли в 1,5 раза. Все это привлекает новых арендодателей.

Таким образом, в ближайшие годы цены на съемные квартиры, скорее всего, будут корректироваться вниз. Однако темпы снижения вряд ли превысят 4-5% в год — город сохраняет высокую привлекательность для трудовых мигрантов и студентов.

Ранее ИАА УрБК писало о том, какие этапы прошел рынок аренды жилья Екатеринбурга в 2022-2025 годах.