Дефицит покупателей жилья: миф или реальность?

За последние десять лет Екатеринбург пережил масштабный строительный бум: объем возводимого жилья увеличился с 2 до 5,3 млн кв. м, а число сделок на первичном рынке существенно выросло. На этом фоне возник устойчивый миф: будто большинство горожан уже закрыли жилищный вопрос, что в перспективе грозит рынку дефицитом покупателей. Соответствует ли это действительности — разбираемся в материале ИАА УрБК.

Откуда взялись такие опасения? Еще 10-15 лет назад собственное жилье оставалось роскошью для многих семей. Затем льготная ипотека, «гонка зарплат» и другие стимулы спровоцировали взрывной рост спроса. В итоге квартиры приобрели даже те, кто прежде лишь арендовал их и не рассматривал покупку как реальную возможность. Таким образом, за прошедшие годы значительная часть горожан действительно закрыла жилищный вопрос.

Этот вывод подкрепляется и бытовыми наблюдениями. Многие екатеринбуржцы говорят о том, что среди друзей и знакомых осталось не так много людей, не имеющих собственного жилья. Именно эти наблюдения формируют скептический взгляд на будущее рынка: если вокруг уже почти все купили квартиры, то откуда взяться новым покупателям?

Более того, этот скепсис находит подтверждение и в статистике. В 2020-2025 годах число сделок на первичном рынке выросло в два раза по сравнению с предыдущим шестилетним периодом — явный признак искусственного стимулирования спроса. То есть многие семьи форсировали покупку на фоне низких ипотечных ставок и опасений дальнейшего роста цен. А значит, в будущем рынок рискует столкнуться с исчерпанием платежеспособного спроса.

Впрочем, эти риски выглядят существенно преувеличенными. Приведем три весомых аргумента. Во-первых, жилищная потребность не статична. Приобретение квартиры не решает вопрос раз и навсегда. Люди меняют жилье в связи с разводами, рождением детей, переездами, старением. Даже у тех, кто уже владеет недвижимостью, она нередко перестает соответствовать текущим потребностям, что стимулирует повторные сделки.

Во-вторых, рынок подпитывается новой аудиторией. На смену предыдущим поколениям приходят молодые покупатели, рожденные уже в XXI веке. Кроме того, Екатеринбург сохраняет высокую миграционную привлекательность для студентов и трудовых мигрантов со всей страны. Этот постоянный приток новых потенциальных покупателей формирует устойчивую базу спроса.

В-третьих, жилье превратилось в инвестиционный актив. На фоне геополитической напряженности и высокой инфляции недвижимость стала одним из главных инструментов для сохранения сбережений. Многие покупают квартиры не для собственного проживания, а для сдачи в аренду, перепродажи или в качестве долгосрочного вложения для детей и внуков. Доля таких инвестиционных сделок за последние годы заметно выросла.

В целом можно сделать вывод, что в долгосрочной перспективе острого дефицита покупателей не ожидается. Главная проблема — не в насыщении потребностей, а в перепроизводстве квартир на фоне невысокого спроса, ориентированного на льготные ипотечные программы. Как только рыночная ипотека подешевеет, многие семьи снова начнут массово покупать жилье.

Ранее ИАА УрБК сообщало, что в последние годы Екатеринбург превратился в арену острой конкуренции местных и иногородних застройщиков. На рынок города один за другим выходят новые игроки, и этот процесс уже создает серьезные риски для всей отрасли.