«Новая вторичка» обвалит рынок новостроек?

Вместо сталинок, хрущевок и брежневок на вторичном рынке все чаще появляются современные дома. Их доля постепенно растет, и именно эти объекты — максимально схожие с новостройками по характеристикам — создают серьезную угрозу для застройщиков. Подробности — в материале ИАА УрБК.

Так, по данным центра маркетинговых исследований «Объектив», доля квартир в уже сданных домах 2020-2025 годов постройки в структуре предложения на вторичном рынке Екатеринбурга уже достигла 29%. Сейчас в городе выставлены на продажу объекты общей площадью 391 тыс. кв. м.

Стремительный рост этого показателя объясняется строительным бумом, который охватил Екатеринбург в последнее десятилетие. В городе после запуска массовых льготных ипотечных программ резко вырос ввод жилья. Многие квартиры приобретались в инвестиционных целях. И сейчас такие объекты постепенно поступают на вторичный рынок. 

В результате сработал накопительный эффект. Застройщики фиксировали значительный рост объема продаж в 2020-2025 годах. Однако это стало «миной замедленного действия»: объекты, которые они ранее реализовали, теперь начинают работать против них.

Аналитики центра «Объектив» рассказали, что покупатели, выбирая между квартирой в новостройке и «новой вторичкой», часто выбирают последнюю.

«Семьи получили возможность сравнивать не просто «стройку и готовое вторичное жилье», а два сопоставимых по качеству, но разных по стадии готовности продукта. И здесь «новая вторичка» часто выигрывает: реальная оценка качества жизни, завершенный объект и финальное благоустройство, устоявшаяся инфраструктура, возможность въехать завтра и даже готовый дизайн — все это становится весомым аргументом в пользу выбора квартиры у частного продавца, чем у застройщика с возможными рисками», — отмечают аналитики центра «Объектив».

Также важную роль играет ценовая разница. Себестоимость реализации девелоперских проектов непрерывно растет из-за удорожания стройматериалов, увеличения зарплат строителям и других факторов. У застройщиков крайне ограничены возможности по ценовой политике. Тогда как продавцы на вторичном рынке могут предложить любую скидку для ускорения продаж. К тому же цены на квартиры в новостройках в 2020-2022 годах были в 1,5-2 раза ниже текущих. И психологически продавцам проще продавать объекты по ценам более низким, чем рыночные.

Впрочем, ситуацию сглаживает тот факт, что сейчас объем предложения на вторичном рынке Екатеринбурга сильно ограничен. Например, на «Авито» на продажу выставлены менее 10 тыс. квартир. Для сравнения: объем предложения в новостройках превышает 60 тыс. объектов. Из-за этого «новая вторичка» пока не сильно мешает девелоперам. Однако в скором времени ситуация может измениться.

«Квартир на вторичном рынке пока мало, но после того, как ставки снизятся, активизируются не только покупатели, на рынок выйдут и продавцы. Те самые, за счет которых рынок новостроек жил в предыдущие пять лет», — полагает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Напомним, что за последний год Банк России снизил ключевую ставку с 21 до 15%. Наблюдатели считают, что для того, чтобы рыночная ипотека снова стала массовой, ставку нужно снизить до 10-12%. После этого объем «новой вторички» в городе может заметно вырасти, и у девелоперов возникнут серьезные проблемы. Сейчас таких объектов тысячи. Когда их будет десятки тысяч — застройщики потеряют значительную часть клиентов.

Конкуренция со стороны «новой вторички» — один из главных вызовов для екатеринбургских застройщиков в ближайшие годы. Девелоперы не заинтересованы в дальнейшем усилении и без того высокой конкуренции на рынке. Сейчас в Екатеринбурге возводят 5,3 млн кв. м жилья, что почти в два раза больше, чем в 2020 году.