Почему новостройки дороже «вторички»?

Шесть лет назад, в середине 2019 года, цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке Екатеринбурга находились на одном уровне — около 75 тыс. руб. за кв. м. Однако с тех пор ситуация кардинально изменилась: жилье на «первичке» дорожало опережающими темпами, что привело к формированию значительного ценового разрыва. Согласно последним данным, средняя цена предложения на вторичном рынке составляет 134 тыс. руб. за кв. м, тогда как в сегменте новостроек она достигла 169 тыс. руб. за кв. м. Почему произошел такой перекос — читайте в материале УрБК.

Одна из ключевых причин — разный состав предложения на рынках. В Екатеринбурге на «вторичке» по-прежнему много сталинок, хрущевок, брежневок и пентагонов. В последние годы рост цен на старый жилой фонд в городе почти остановился. Это связано с тем, что платежеспособный спрос постепенно смещается в пользу современного жилья (спецпроектов).

Другой важный фактор — системные изменения в строительной отрасли. С 1 июля 2019 года стройиндустрия РФ перешла на схему проектного финансирования. Девелоперы потеряли доступ к самому доступному фининструменту — средствам дольщиков. Сейчас они вынуждены строить за счет собственных ресурсов или занимать деньги у банков под проценты. Из-за этого заметно выросла себестоимость реализации девелоперских проектов.

В свою очередь, покупатели после этой реформы лишились возможности приобретать жилье на стадии котлована по выгодным ценам. Ранее такая схема позволяла купить квартиру на 30-40% дешевле, чем в сданном доме. Сейчас этой возможности больше нет: нередко «квадрат» на нулевом цикле стоит дороже, чем жилье в готовом доме в той же локации и с аналогичными характеристиками.

Еще одна причина — искусственное стимулирование спроса на новостройки с помощью льготных программ, таких как «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Из-за значительной разницы в ставках (6-8% против 10-20% на «вторичку») многие екатеринбуржцы, которые не могут решить жилищный вопрос без кредита, вынуждены выбирать первичный рынок.

В результате популярность «вторички» сильно снизилась. По сути, покупатель оказался перед выбором: переплатить за саму квартиру в новостройке, но сэкономить на процентах, или взять ипотеку на вторичном рынке на крайне невыгодных, кабальных условиях. Отметим, что текущие ставки по рыночным ипотечным программам превышают 20%.

Также заметную роль в формировании ценового разрыва сыграла разная стратегия поведения продавцов на «первичке» и «вторичке». Опыт последних полутора лет показал, что екатеринбургские застройщики не готовы снижать цены на свои объекты даже при значительном падении спроса. Им выгодно поддерживать миф о том, что «жилье всегда дорожает». Кроме того, у них накоплен серьезный запас прочности благодаря хорошим продажам в 2020–2024 годах, поэтому они не видят серьезных рисков в увеличении сроков экспозиции, надеясь на улучшение ситуации в обозримом будущем.

Большое влияние на такую стратегию оказывает рост себестоимости строительства, вызванный удорожанием стройматериалов, повышением зарплат в отрасли и увеличением налоговой нагрузки. В этих условиях прямое снижение цен становится для застройщиков достаточно рискованным. Поэтому для стимулирования спроса они используют не открытые, а скрытые скидки, а также рассрочки. Все это подтверждает, что текущие цены на новостройки в Екатеринбурге во многом искусственно завышены.

Что касается вторичного рынка, то ситуация здесь совершенно иная. Цены в данном сегменте формируется под влиянием спроса и предложения и более адекватно отражают реальную стоимость объекта с учетом его текущего состояния и локации. В последние годы из-за дорогой рыночной ипотеки платежеспособный спрос на «вторичке» остается ограниченным, что тормозит дальнейшее увеличение цен.

При этом продавцы для ускорения продаж могут предлагать покупателям любые скидки. В результате именно на вторичном рынке у покупателя сегодня больше всего пространства для торга и реальные шансы приобрести жилье значительно ниже заявленного ценника.

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена предложения в спецпроектах на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сейчас составляет 155 тыс. руб. за кв. м. Это примерно на 8-10% ниже, чем стоимость аналогичных квартир в новостройках.

Ранее УрБК писал, что большинство продавцов квартир на вторичном рынке в Екатеринбурге готовы предоставлять дисконты. Так, по итогам III квартала 2025 года почти 62% собственников снижали цены на свои объекты в процессе экспозиции, а средний размер скидки составил 4,9%.