Полтора года без льготной ипотеки

Полтора года назад в России перестала действовать программа «Ипотека с господдержкой». Летом 2024 года многие аналитики прогнозировали резкое снижение числа сделок, обвал цен и снижение объема предложения. Однако сейчас стало очевидно, что негативные ожидания не оправдались. Подробности — в материале УрБК.

Число сделок

Большинство аналитиков ожидали снижение числа сделок на 40-50%. И первое время их прогнозы полностью оправдывались. Во втором полугодии 2024 года количество заключенных договоров долевого участия в Екатеринбурге снизилось в два раза по сравнению с первым полугодием. Однако в 2025 году ситуация кардинально улучшилась. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, за январь–октябрь сделок снизилось всего на 13% в годовом выражении.

Почему прогноз не сбылся? Очевидно, что эксперты недооценили устойчивость спроса. Несмотря на ограниченные возможности ипотечного рынка, многие семьи решили не откладывать решение жилищного вопроса. Этому способствовала относительно стабильная экономическая ситуация, продолжение «гонки зарплат», сохранение «Семейной ипотеки», а также начало фазы снижения ключевой ставки.

Также важную роль в сохранении высокого спроса сыграло качественное разнообразие первичного рынка жилья Екатеринбурга. За последние пять лет объем предложения в уральской столице вырос в три раза. Сейчас новостройки есть почти в каждом районе города, и покупатели имеют беспрецедентно широкий выбор объектов практически во всех сегментах.

Цены

Эксперты в середине прошлого года не верили в дальнейший рост цен, прогнозируя либо стабилизацию стоимости квартир на достигнутом уровне, либо начало фазы коррекции. Однако ничего из этого не произошло: средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга с 1 июля 2024 года увеличилась на 10% — с 153 до 169 тыс. руб. за кв. м. Это меньше, чем средний показатель инфляции в стране за аналогичный период, но в целом рост оказался весьма существенным.

Прогнозы не сбылись по двум причинам. Во-первых, как уже ранее говорилось, падение спроса оказалось не таким глубоким, как ожидалось. Во-вторых, эксперты недооценили запас прочности, который накопили застройщики в «тучные» 2020–2024 годы. Многие девелоперы оказались не готовы снижать цены даже при сильном падении продаж и увеличении сроков экспозиции. Они сохраняют оптимизм в ожидании снижения ключевой ставки и последующего оживления рынка.

При этом важно понимать, что возможности застройщиков проводить гибкую ценовую политику ограничены непрерывным ростом затрат. Он вызван общей инфляцией и грядущим увеличением налоговой нагрузки, в частности, возможным повышением стандартной ставки налога на добавленную стоимость с 20% до 22% с января 2026 года. По оценкам экспертов, этот шаг приведет к удорожанию девелоперских проектов еще на 1,5-5%. 

Объем предложения

Аналитики ожидали, что с окончанием льготной ипотеки застройщики замедлят вывод на рынок новых проектов. Однако и этот прогноз не оправдался.

Объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга с 1 июля прошлого года увеличился почти на четверть (до 65 тыс. объектов). Если рост во втором полугодии 2024 года еще можно было предсказать, так как застройщики не могли слишком быстро перестроить свою работу, то увеличение числа новых проектов в 2025 году стало полной неожиданностью.

По всей видимости, участники рынка оценивают ситуацию в целом как устойчивую и не видят в текущем моменте критичных рисков для своего бизнеса. Многие компании успешно адаптировались к новым условиям, стали активнее использовать рассрочки и другие инструменты стимулирования спроса. И пока застройщики не хотят кардинально сворачивать свое присутствие на рынке.

В целом можно сказать, что отмена льготной ипотеки не привела к резкому торможению рынка новостроек Екатеринбурга. Однако ситуация может измениться. Рынок недвижимости — инертный и очень медленно реагирует на разные события. Если период высоких ставок в экономике сильно затянется, изначально негативные прогнозы могут в итоге реализоваться: число сделок резко снизится, цены войдут в фазу коррекции, а объем предложения на рынке сократится.