Почему взлетели цены на аренду жилья в Екатеринбурге?

В Екатеринбурге за последние шесть лет значительно подорожала аренда жилья. Согласно исследованию портала «Мир квартир», с октября 2019-го ставки на однокомнатные квартиры увеличились на 95%, а на двухкомнатные — на 55%. О причинах стремительного роста — в материале УрБК. 

За шесть лет рынок аренды прошел два ключевых этапа развития. Рассмотрим каждый из них.

Первый этап. Осень 2019 года — осень 2022 года

Этот период оказался неудачным для арендодателей, поскольку темпы роста ставок отставали от уровня инфляции. За три года съемные однокомнатные квартиры в Екатеринбурге подорожали на 22% (с 17,5 тыс. до 21,4 тыс. руб.), а двухкомнатные — всего на 1,5% (с 26,5 тыс. до 26,9 тыс. руб.).

Можно выделить три причины слабой ценовой динамики. Первая — начало пандемии коронавируса, которая спровоцировала массовой переток сотрудников предприятий на удаленный и гибридный формат работы. Соответственно, у многих сотрудников пропала необходимость пользоваться съемными квартирами. Они получили возможность трудоустроиться в екатеринбургскую компанию, проживая в условном Нижнем Тагиле или Каменске-Уральском.

Вторая причина — отказ многих семей от арендного жилья в пользу ипотечного. После начала пандемии российские власти запустили программу «Ипотека с господдержкой»: уральцам стали доступны жилищные кредиты под 6,5% годовых. Также важную роль сыграла дешевая рыночная ипотека на «первичке» и «вторичке» (с июля 2020 года по март 2021 года ключевая ставка ЦБ находилась на историческом минимуме в 4,25%).

Третья причина — нестабильный эмоциональный фон из-за внезапных шоков в 2020-м и 2022-м годах. В тот период многие люди опасались снимать жилье из-за неуверенности в завтрашнем дне. Однако экономика РФ достаточно быстро адаптировалась к новой реальности, поэтому влияние этого фактора оказалось недолгим.

Второй этап. Осень 2022 года — осень 2025 года

Данный период оказался самым успешным для собственников квартир за все время наблюдений. Аренда однокомнатных квартир в Екатеринбурге подорожала на 60% (с 21,4 тыс. до 34,2 тыс. руб.), двухкомнатных — на 52% (с 26,9 тыс. до 41 тыс. руб.).

Главная причина такой динамики — резкий рост среднего платежа по ипотеке, из-за чего многие семьи стали отказываться от покупки квартиры в пользу съемного жилья. Жилищные кредиты подорожали из-за увеличения стоимости квартир в екатеринбургских новостройках (с начала 2020 года цены выросли в 2,2 раза), отмены «Ипотеки с господдержкой», ужесточения условий по «Семейной ипотеке», а также из-за длительного периода высокой ключевой ставки Центробанка.

Также спрос на аренду жилья в городе вырос из-за снижения популярности «удаленки», роста числа мигрантов и увеличении количества студентов из других городов.

Еще один драйвер — рост зарплат в Екатеринбурге. Ранее УрБК писал, что доходы жителей Среднего Урала за шесть лет выросли более чем в два раза. Это поддерживает спрос и на покупку, и на аренду жилья. 

Наконец, важную роль в повышении ставок сыграл скачок инфляции в стране. Общее подорожание жизни, рост квартплаты и стоимости ремонта заставляют собственников поднимать цены.

Впрочем, на наш взгляд, фаза бурного роста арендных ставок в Екатеринбурге уже осталась позади: в последний год цены (с поправкой на сезонность) практически не увеличивались. На это повлияли два ключевых фактора. Во второй половине 2025 года Центробанк начал цикл снижения ключевой ставки. И постепенно спрос снова начал возвращаться в сегмент купли-продажи жилья. Также в Екатеринбурге резко усилилась конкуренция между арендодателями. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в октябре 2025 годе объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья Екатеринбурга вырос в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос (число просмотров объявлений) за год увеличился на 48%. Все это тормозит дальнейший рост арендных ставок.