В 2023 году в Свердловской области был установлен новый рекорд по числу выданных жилищных ипотечных кредитов. По данным Банка России, за 12 месяцев в регионе зарегистрировали 78 тыс. 228 сделок. Напомним, что предыдущий рекорд был установлен в 2021 году, когда жители области оформили 66,7 тыс. ипотечных кредитов. В 2022 году показатели заметно ухудшились: тогда свердловчане взяли всего 50,5 тыс. кредитов для покупки жилья.Вопреки сезонности
Аналитики отмечают, что в 2023 году ипотечный рынок развивался нетипичным образом. В традиционные месяцы затишья (летом и в начале осени) наблюдалась максимальная активность заемщиков, и, наоборот, в обычно высокий сезон (в предновогодний период) фиксировалось снижение продаж.
Наиболее удачным для ипотечного рынка Свердловской области оказался III квартал. В июле-сентябре 2023 года в регионе заключили 24,2 тыс. сделок. В IV квартале было зарегистрировано 22,5 тыс. сделок, во II квартале — 18,3 тыс., в I квартале — 13,3 тыс.
Во многом на динамику продаж повлияло ужесточение денежно-кредитной политики. С июля прошлого года Банк России повысил ключевую ставку более чем в два раза — с 7,5 до 16%. Это привело к тому, что многие екатеринбуржцы стали форсировать совершение сделок, опасаясь резкого ухудшения условий ипотечного кредитования не только на вторичном, но и на первичном рынке.
Также на динамику продаж повлияли новые меры ЦБ, нацеленные на «охлаждение» сегмента. Напомним, что недавно минимальный первоначальный взнос по программе «Ипотека с господдержкой» повысили с 20 до 30%. Кроме того, с 1 октября 2023 года Банк России установил макропруденциальные надбавки на запретительном уровне в отношении рискованных ипотечных кредитов.
Тренды ипотечного рынка
Аналитики отмечают, что в 2023 году структура выдачи ипотеки в Свердловской области кардинально изменилась. Если раньше большинство сделок заключалось на вторичном рынке жилья, то сейчас — на первичном.
«До последнего времени ипотека на «вторичке» поддерживала рыночный оборот по всей стране. Теперь рынок жилья крутится только в мегаполисах — там, где есть новостройки. Оборот «вторички» уже замедлился. Нет достаточного оборота — нет справедливой переоценки территорий и рынков, как в масштабах страны, так и на уровне конкретного города», — заявил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков в своем блоге REBURG.
Еще одно важное изменение — увеличение среднего срока ипотечного кредита. По итогам 2023 года этот показатель в Свердловской области достиг 24,4 года. В 2022-м году он составлял 22,3 года, в 2021-м — 19,6 года.
Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина рассказала, что в целом по стране средний срок ипотечного кредита составляет 25 лет, или 300 месяцев.
«Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдет треть жизни. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее», — заявила Е. Лапшина.
По ее мнению, дальнейший рост данного показателя кажется маловероятным.
«При текущих высоких ставках на вторичном рынке и большом первоначальном взносе по льготной ипотеке в сегменте новостроек кредиты на длительный срок уже не так привлекательны, поэтому в ближайшие месяцы возможно снижение средних сроков кредитования», — полагает Е. Лапшина.
В целом можно сказать, что 2024 год вряд ли окажется удачным для ипотечного рынка Свердловской области. Из-за высокой ключевой ставки, новых ограничительных мер ЦБ и ужесточения условий выдачи льготных кредитов спрос может сократиться на 20-40% по сравнению с прошлым годом.
Изображение создано с помощью нейросети Midjourney
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021