Администрация Екатеринбурга инициировала проведение инвентаризации на рынке офисной недвижимости. Все имеющиеся помещения будут отнесены к тому или иному классу, определяющему стоимость аренды. И хотя рынок на самом деле нуждается в систематизации, пока никто внятно не может сказать, каким образом этого можно достичь и как это скажется на ценах и спросе.

В отличие от рынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынок офисной недвижимости в своем развитии традиционно стабилен. В прошлом году сектор коммерческой недвижимости, по словам уральских аналитиков, особых сюрпризов не принес. Все тенденции последних трех лет были налицо, но у некоторых крупных городов региона обозначился ряд особенностей.

Так, стоимость аренды и покупки помещений в Екатеринбурге достигла рекордных отметок. Стоимость аренды в зданиях советской эпохи составляет 300-420 долларов за кв. м в год, а в более современных — 700-1700 долларов в год за кв. м. «Сегодня по уровню доходности екатеринбургские деловые центры уступают лишь существенно Москве, и в меньшей степени — Санкт-Петербургу. Удорожание офисных площадей продолжится и впредь, так что рынок остается привлекательным для инвесторов», — рассказывает управляющий партнер одного из екатеринбургских агентств недвижимости Павел Кузнецов. С каждым годом спрос на офисные помещения возрастает на 10—20 процентов и существенно — порядка в полтора раза — превышает предложение.

Что касается Челябинска, то местные аналитики называют прошедший год переломным в истории развития рынка аренды офисных помещений. Причем тенденция продолжится: в 2006 году объем качественного предложения в бизнес-центрах Челябинска прогнозируется на уровне 408 579 кв. м. Прирост рынка в 2006 году, по оценкам специалистов, составит около 9%- И далее на рынке будут появляться все более и более качественные офисные помещения, будет наблюдаться тенденция к смещению рынка в сторону более качественных бизнес-центров классов «А» и «В».

До недавнего времени главным фактором, на который опирались предприниматели при выборе помещения, была цена. Сейчас объекты более тщательно изучаются в разрезе местоположение-качество-цена. Аналитики прогнозируют, что через 2-3 года сформируются основные классы офисной недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка. Специалисты предсказывают рынку светлое будущее, но отмечают, что ему не хватает систематического подхода. «Каждая 3-5 компания Екатеринбурга, например, могла бы позволить себе более престижный офис, но существующие ныне на рынке предложения не удовлетворяют заявленному уровню. Построенные в последние 5-7 лет объекты коммерческой недвижимости в большинстве своем относятся к классу В, хотя стоить могут и на порядок выше», — говорят знатоки.

Как показывает практика, лишь в нескольких городах — Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде — вопрос инвентаризации и классификации рассматривался системно. По словам уральских аналитиков, Екатеринбург единственный миллионник в регионе, решивший провести масштабную акцию по определению «что есть что» на рынке офисов. Уже сформирована рабочая группа, в состав которой вошли представители агентств недвижимости, БТИ, заместители глав районных администраций по потребительскому рынку и других организаций. В планах специалистов подготовка паспортов офисных помещений, объезды зданий, разработка материалов о состоянии офисов на территории города и выработка рекомендаций по улучшению существующего положения.

Одним из идеологов проверки и паспортизации выступил екатеринбургский комитет по бытовому обслуживанию населения. Внешним видом города комитет озабочен давно, и вот после торговых предприятий очередь дошла до офисных центров. «До последнего времени не было системы, по которой можно было бы классифицировать офисные помещения. Из-за этого стоимость их определяется не совсем объективно, — отмечают в комитете. — Разработаны положения с четкими требованиями к офисам по классам (местоположение, возраст здания, управление объектом недвижимости, коммуникации и так далее). Например, офис класса А должен обладать следующими характеристиками: доступность и развитая инфраструктура, иметь персональное управление, отвечающее международным стандартам (единый менеджер на всем объекте, который владеет ситуацией), планировка здания должна быть рациональной с шагом несущих колонн не менее 6 метров и пр.». Самый низший класс — С — соответственно представляет собой разнообразные помещения, в том числе в удаленных от центра зданиях, без реконструкции и так далее. Классификация эта, по словам чиновников, была разработана специально под инвентаризацию.

Если с классификацией, на которую будет ориентироваться рабочая группа, все более-менее понятно, то процедура проведения инвентаризации пока туманна. Безусловно, специалисты будут собирать некую документацию с владельцев помещений, но что именно будет входить в перечень — известно будет только в феврале. «Во всех отраслях существуют стандарты деятельности. Примерно такие же задачи ставятся в Екатеринбурге. Происходит некая инвентаризация представлений о состоянии рынка недвижимости в городе. На основании полученных данных можно будет планировать работу. Возможность прогнозирования развития рынка -а это помощь многим структурам, организациям: администрации города, области, застройщикам и инвесторам, планирующим вложения, потенциальным арендаторам, строящим планы по размещению бизнеса, управляющим компаниям, которые приходят на рынок, коммунальным службам», — говорят участники проверок и разработчики методики оценки объектов.

Авторы программы уверены, что владельцы помещений сами будут заинтересованы в стандартизации, которая позволит взимать соответствующие действительности арендные платежи. На самом деле, не все знают, какие улучшения на объекте могут привести к повышению стоимости помещений, повысить доходность бизнеса. С другой стороны, может случиться и наоборот: офисы, сегодня котирующиеся как дорогие и высокодоходные, могут потерять в цене, если окажется, что их состояние хуже заявленного владельцем. Массив собранной информации позволил бы сделать рынок более прозрачным, стандартизованным.

Идея, бесспорно, хороша. Однако пока создается впечатление, что она либо не проработана, либо специалисты отнеслись к ней без должного внимания. По задумке авторов, рабочая группа должна была развернуть бурную деятельность уже с 1 января. Однако до сих пор никто из участников процесса инвентаризации не может точно сказать, какие функции на него возложены, как будет проходить процедура, и что потом делать с полученными результатами. В комитете по строительству Екатеринбурга говорят, что к работе не приступали: все силы брошены на поведение итогов 2005 года. В Уральской палате недвижимости идею оценивают положительно, ведь она позволит понять, где в городе должны строиться новые объекты, и в каком количестве. Однако, как проверки скажутся на работающих сегодня офисных центрах, риэлтеры сказать не готовы. Точно только одно — не на стоимость квадратного метра, не на спрос инвентаризация существенно не повлияет.

По словам участников риэлтерского сообщества, все это больше напоминает PR-акцию администрации города. «Непонятно, зачем им инициировать эту инвентаризацию. Сегодня в каждом агентстве недвижимости есть международная классификация, опираясь на которую специалисты определяют тот или иной объект коммерческой недвижимости, относят его к конкретному классу. Конечно, не все ее положения совпадают с реалиями нашего рынка, но ведь грамотному бизнесмену, чтобы разобраться что к чему много времени не нужно: как правило, 15 минут общения с риэлтором достаточно, чтобы понять, какими характеристиками обладает помещение, которое он намерен арендовать», — говорят риэлторы.

Закончить основные работы по инвентаризации планируется в апреле 2006 года. Если опыт Екатеринбурга все же окажется успешным, то он будет перенят другими городами региона. Пока скептических настроений больше.