Светлана Фурдуй: Уральцы вложили более 2 млрд рублей в покупку жилья через ЖНК

Заместитель начальника Уральского главного управления Банка России Светлана Фурдуй рассказала ИАА «УралБизнесКонсалтинг» о преимуществах и рисках покупки жилья через жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

— Расскажите о схеме приобретения жилья через ЖНК. Кто может стать пайщиком? На каких условиях можно получить жилье?

— ЖНК — это потребительский кооператив, при вступлении в который пайщик оплачивает часть стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, другую часть ему предоставляют из общей кассы кооператива. В отличие от жилищно-строительного кооператива (ЖСК), он не привязан к конкретному застройщику или дому. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплатить в соответствии с графиком остаток стоимости жилья, а также членские взносы.

Другими словами, ЖНК — это «общий котел», в который участники регулярно вкладывают свои средства. Когда набирается нужная сумма, кооператив покупает квартиру для того участника, который стоит первым в очереди, затем для следующего и так далее.

Средства из «общего котла» могут быть потрачены только на жилье. Все сопутствующие расходы: зарплата, реклама, аренда помещения — берутся из членских взносов пайщиков.

При этом вступить в ЖНК может любой гражданин, достигший возраста 16 лет. Территориальной привязки нет — проживая в одном регионе РФ, гражданин вправе стать пайщиком любого ЖНК. Кроме того, зачастую кооперативы могут предложить варианты подбора квартиры в любом регионе (например, если человек планирует переезд).

— В чем существенная разница между ЖНК и ЖСК?

— Основное отличие — в ЖСК вступают, чтобы построить конкретный дом, а ЖНК создается, чтобы накопить на выбранную пайщиком квартиру.

Кроме того, жилищно-накопительные кооперативы, являясь финансовыми организациями, находятся под надзором Банка России, тогда как деятельность ЖСК контролирует Минстрой.

— Сколько ЖНК в настоящее время насчитывается в Уральском регионе?

— Количество жилищно-накопительных кооперативов на Урале (на территории Свердловской, Челябинской, Тюменской, Курганской, Оренбургской областей, ХМАО, ЯНАО, Пермского края и Башкирии — прим. ред.) в последнее время сокращается за счет ухода с рынка недействующих компаний, а также из-за реорганизации некоторых ЖНК в другие формы (например, в жилищно-строительные кооперативы). В конце 2018 года их было 8, из них действующих — 4. Три из них находятся в Уфе и один в Нижневартовске. В Свердловской области на сегодняшний день ЖНК не зарегистрированы.

При этом жители Урала в 2018 году инвестировали через ЖНК 2,31 млрд руб. в покупку жилья. Таким образом, Урал стал вторым по общероссийскому показателю привлечения средств граждан в ЖНК, уступив только субъектам Волго-Вятского экономического района.

Несмотря на незначительное количество ЖНК по сравнению с другими субъектами рынка микрофинансирования (0,5 % от всех МФИ), по данным на 31 декабря прошлого года, общий объем привлеченных ЖНК средств в России составил 11 млрд руб. (рост за год — 1,4%). При этом наибольшая доля привлеченных ЖНК средств — 49% — приходится на Волго-Вятские регионы, где был отмечен рост одного из казанских кооперативов, и Урал — 21% — за счет деятельности двух крупных ЖНК в Уфе.

Всего на Урале живут 2 тыс. 116 человек, решивших вступить в ЖНК, или 18,8% от общего числа граждан в кооперативах. Из них 233 человека являются жителями УрФО.

По России же пайщиками ЖНК на конец прошлого года являлись более 11 тыс. человек.

— Насколько популярным является этот инструмент в сравнении с другими способами накопить или купить жилье в ипотеку?

— Жилищно-накопительный кооператив может являться альтернативой как ипотеке (для тех граждан, которые хотят сэкономить на переплате по банковскому кредитованию, не могут подтвердить свои доходы или имеют плохую кредитную историю), так и долевому участию в строительстве.

Основная целевая аудитория ЖНК — это люди в возрасте около 40 лет, которые состоят в браке, воспитывают детей и получают среднюю зарплату. Их основными требованиями являются доступность, минимальная переплата и гарантированность прав. Наибольшей популярностью среди пайщиков ЖНК пользуются однокомнатные квартиры площадью до 45 кв. м (53% от приобретаемого кооперативами жилья). Меньшим спросом пользуются двухкомнатные (около 56 кв. м) и трехкомнатные квартиры (примерно 80 кв. м), хотя они также есть в составе пула недвижимости ЖНК.

Стоит отметить, что ЖНК, имеющие государственную поддержку, положительно зарекомендовали себя на финансовом рынке и подтверждают жизнеспособность данной организационно-правовой формы. Такие примеры есть, в частности, в Башкортостане, Белгороде, Казани.

— В чем основные преимущества покупки жилья по схеме ЖНК?

— Среди плюсов ЖНК нужно выделить отсутствие жестких требований к потребителю (достаточно паспорта для вступления в такой кооператив, достижение возраста 16 лет и не важна кредитная история), итоговую стоимость недвижимости (фактически — это получение беспроцентного либо «недорогого» кредита), а также разнообразие форм участия для разных групп клиентов.

Паевой взнос — это собственность члена кооператива, соответственно, он может его завещать, дарить, продавать. В ситуации, если пайщик становится банкротом или его имущество арестовано, то пай у него забрать не могут.

Кроме того, если кооперативом будет получен доход, то эти средства могут быть зачтены пайщикам в счет паевых взносов пропорционально их паям.

Также стоит отметить меньшую зарегулированность деятельности ЖНК по сравнению с застройщиками, использующими механизм долевого строительства, а также более гибкую политику в подборе жилья (членами ЖНК, как правило, предъявляются требования к площади, стоимости квартиры и количеству комнат), в то время как застройщик самостоятельно не вправе отступить от заявленной в проекте планировки. Кроме того, у ЖНК на сегодняшний день есть несколько вариантов приобретения жилья для пайщиков: приобретение готового жилья, участие в строительстве жилых помещений в качестве застройщика, вложение денежных средств в строительство жилья.

— Какие риски есть у пайщиков ЖНК?

— В отличие от ипотечного кредитования, жилое помещение не будет оформлено в собственность гражданина до полной выплаты пая, что повышает риски в случае банкротства ЖНК не получить жилье в собственность. Более того, при банкротстве ЖНК пайщики становятся в очередь кредиторов, ожидая продажи имущества организации.

Важно помнить и то, что сохранность взносов в ЖНК не гарантирована государством.

Если пайщик не в состоянии определенный период времени платить взносы, то он может быть исключен из кооператива. Тогда он должен вернуть квартиру, а ЖНК — вернуть ему действительную стоимость пая. При этом вступительный и членские взносы не возвращаются. То же самое ждет пайщика, если он сам решит выйти из кооператива.

Также следует помнить, что даже при наличии единовременно крупной суммы денежных средств, членам кооперативов необходимо соблюдать 2-годичный срок накопления. То есть, даже если вы быстро накопили стоимость желаемой квартиры, раньше, чем через 2 года купить жилье не получится. При ипотеке такого ограничения нет, вы можете погасить задолженность досрочно.

Есть еще важный факт, касающийся ЖНК: вам действительно стоит быть активным членом кооператива. Так, деятельность ЖНК может быть фактически блокирована в случае незаинтересованности пайщиков в управлении им (подобный риск присущ всем моделям кооперации – КПК, СКПК). Поэтому, если вы вступили в кооператив, то стоит активно участвовать в его деятельности, как минимум, принимать участие в собраниях пайщиков.


— Когда ЖНК рекламируют себя, они говорят об аналоге беспроцентного кредита. Но можно ли говорить об этом, если кроме взносов на собственное жилье пайщики платят еще членские взносы на содержание кооператива?

Действительно, пайщики несут дополнительные расходы, но размер ежемесячных членских взносов и отчислений за пользование средствами кооператива на практике значительно меньше процентных выплат при кредитовании.

Также необходимо отметить, что размер вступительного и членских взносов утверждается самими пайщиками на общем собрании членов кооператива путем утверждения смет расходов на содержание кооператива.

— Как отличить ЖНК от финансовой пирамиды, которая предлагает получить жилье на выгодных условиях?

— В первую очередь — гарантия дохода. ЖНК является некоммерческой организацией, не ставящей целью извлечение прибыли, следовательно, гарантировать выплату дохода своим членам она не может.
Кроме того, насторожить потребителя должны следующие факторы: отсутствие записи о ЖНК в реестре на сайте Банка России; массированная/агрессивная реклама в СМИ, сети Интернет, в том числе в социальных сетях, для привлечения наибольшего числа клиентов; анонимность — отсутствие конкретной информации об учредителях и руководителях кооператива.
Граждане должны обладать хотя бы минимумом финансовых знаний и проявлять должную осмотрительность при выборе объектов для вложения своих средств.

Кроме того, рекомендуем сообщать обо всех подозрительных предложениях в полицию и Службу по защите прав потребителей финансовых услуг и обеспечению доступности финансовых услуг, функционирующую в Банке России.

Более подробную информацию о признаках финансовых пирамид можно почерпнуть на сайте Банка России и на ресурсе fincult.info.

— Регистрирует ли Банк России жалобы от пайщиков ЖНК?

— Да, как и в отношении остальных участников финансового рынка, граждане могут направить свои жалобы и обращения в Банк России через интернет-приемную либо по почте.

Обращение будет рассмотрено, и ответ направлен заявителю в установленные законодательством порядке и сроки.

— Насколько эффективно ЦБ контролирует этот рынок? Смогут ли пайщики вернуть свои деньги в случае возникновения кризисной ситуации?

— Банк России проверяет деятельность ЖНК, в том числе осуществляет выездные проверки. При выявлении нарушений выдает предписания по их устранению. При наличии оснований Банк России может приостановить деятельность ЖНК по привлечению новых пайщиков, руководители ЖНК могут быть привлечены к административной ответственности.

Однако стоит помнить, что ответственность за результат работы ЖНК — на его пайщиках. Нужно принимать активное участие в работе кооператива. При возникновении кризисной ситуации, к сожалению, забрать деньги будет проблематично. Поэтому, прежде чем вступать в ЖНК, нужно взвесить все за и против. При покупке жилья в ипотеку или при долевом участии рисков, безусловно, меньше.

Фотография предоставлена пресс-службой Уральского главного управления Банка России