На свой страх и риск: юристы и Госстройнадзор не советуют вступать в ЖСК

Несмотря на большое количество обманутых дольщиков, граждане Екатеринбурга и Свердловской области продолжают активно вступать в жилищно-строительные кооперативы и долевку. И то, и другое является законным способом приобретения жилья на стадии строительства. Однако юристы и представители органов государственного надзора не советуют связываться с ЖСК — слишком много рисков. По их мнению, пайщик в кооперативе практически не защищен. Стоит отметить, что сами застройщики заявляют, что в случае возникновения проблем у разбитого корыта может остаться как член ЖСК, так и дольщик, который с 2013 года считается защищенным государством по ФЗ-214.

«Я могу сказать, что изначально подозрительно отношусь к любому ЖСК. Застройщики применяют эту схему, так как здесь с оформлением чуть попроще, но защищенность гражданина, который вступил в ЖСК, очень плохая. Настолько плохая, что я советую, если есть возможность, не ввязываться в ЖСК в принципе», — заявил руководитель практики споров с недвижимостью юридического агентства «Интеллект-С» Александр Латыев.

Он также отмечает, что граждане, вступившие в кооператив — это члены строительства, которые обязаны самостоятельно осуществлять надзор за ним. По его словам, в случае, если деньги кооператива закончились и строительство остановилось, скорее всего, им придется повторно «скидываться», застройщик же никаких неустоек за срыв сроков платить не обязан.

«ЖСК по закону — это объединение граждан для того, чтобы они сами себе построили дом. На практике пока он строится, они не допускаются к управлению ЖСК, а просто платят взносы, как обычные покупатели. А потом, когда возникают проблемы, выясняется, что члены, пайщики этого кооператива — никакие не покупатели, не дольщики и не кредиторы, а участники этой организации, которые обязаны осуществлять ее управление. По закону они сами должны нести риски, если управление было ненадлежащим. И поэтому если вдруг что-то происходит, никаких неустоек никто не платит», — рассказал Александр Латыев.

Отношения между членами ЖСК прописаны в Жилищном кодексе РФ, где сказано, что высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Соответственно, никто, кроме пайщиков за строительство их жилья отвечать не может. Конечно, застройщику такие условия выгодны: никакого надзорного органа, кроме членов кооператива, над его деятельностью не предполагается.

На одном из форумов о ЖСК есть информация о том, что за строительными компаниями, привлекающими средства членов кооперативов, якобы следит Стройнадзор.

«Если вы сомневаетесь в добросовестности и надежности застройщика, то можете позвонить в Стройнадзор: 295-16-27 (отдел по работе с дольщиками) и спросить у них про любого застройщика, привлекающего денежные средства граждан. Они предоставляют в ведомство ежеквартальные отчеты о расходовании денежных средств дольщиков и пайщиков», — говорится в сообщении.

Оказалось, что данная информация не соответствует действительности. То, что рассказали в Госстройнадзоре — явилось прямой противоположностью данного заявления.

«Управление строительного надзора осуществляет контроль только над теми застройщиками, которые продают квартиры по ДДУ (договору долевого участия). Мы не курируем деятельность ЖСК. Если же вы все-таки планируете вступать в кооператив, обратите внимание на то, чтобы он с застройщиком являлся одним юридическим лицом. Иногда они представлены разными организациями, между ними заключен договор. Также важно, чтобы у ЖСК было разрешение на землю. Хотелось бы отметить, что на данный вид отношений не распространяется закон о защите прав потребителей. Мы в принципе не советуем вступать в ЖСК», — рассказала главный специалист отдела контроля и надзора в области долевого строительства Госстройнадзора Свердловской области Наталья Кдочникова.

Однако стоит отметить, что по договорам ЖСК строится около половины всех объектов в Екатеринбурге. Даже крупные застройщики не брезгуют этой схемой. Они объясняют это тем, что ДДУ как альтернатива ЖСК не является для дольщиков гарантом благополучного завершения строительства, а только увеличивает цену квадратного метра.

«Мы, как и многие компании, работаем по обеим формам, они не противоречат действующему законодательству. Но для клиентов это не является определяющим фактором покупки жилья, в отличие от цены, качества строительства и репутации застройщика. Обе формы удобны, выбор за клиентом и конкретным объектом. Однако не стоит забывать, что долевка — это не панацея от недобросовестных застройщиков, особенно в свете последних событий, когда люди, заключив договор долевого строительства и получив регистрацию, годами ждали, а некоторые до сих пор ждут своих квартир. С января 2014 года договор долевого участия получил дополнительную защиту в виде страхования, но, в свою очередь, это неизбежно ведет к удорожанию стоимости квадратного метра», — заявила директор агентства недвижимости компании «Атомстройкомплекс» Юлия Луканина.

Примеров масштабного строительства на условиях ЖСК в Екатеринбурге масса. К примеру, при помощи данной схемы возводится ЖК «Первый Николаевский», застройщиком которого является НП «Уралэнергостройкомплекс». Объект рекламируется как самый высокий жилой комплекс в азиатской части России, расположенный в центре Екатеринбурга.

Таким образом, схемы ЖСК активно используются практически всеми застройщиками, однако юристы и представители государственного надзора не рекомендуют вступать в кооперативы, а сделать выбор в пользу ДДУ. Застройщики же обращают внимание на то, что в случае проблемной ситуации и дольщик, и член кооператива могут оказаться одинаково беззащитными. Эксперты отмечают, что впереди кризис, а поэтому есть вероятность, что не все строительные компании смогут сдать все объекты в срок. По их мнению, нет никаких гарантий, что государство будет спасать тех, кто, полагаясь на свой страх и риск, вложился в эти стройки.

Татьяна Юстус