Трудности недоверия

Екатеринбургский рынок управления коммерческой недвижимостью находится в зачаточной стадии развития. К такому выводу пришли участники форума по управлению недвижимостью Ural Facility Forum. Собственники коммерческих объектов не могут добиться от управляющих компаний конкретики, взаимовыгодных условий и минимизации рисков. Сами УК безуспешно стараются объяснить им, что внешнее управление — это выгодно, модно и от западных практик нам никуда не деться.

Как рассказала на сегодняшнем мероприятии руководитель питерского проекта УК «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимостью» Наталья Чернышова, если на Западе — 90% недвижимости находится во внешнем управлении, то в России эта доля составляет всего 7-8%. В Екатеринбурге же таковых, по экспертным оценкам, всего 5%.

Плюсы внешнего управления, в изложении участников этого рынка, выглядят так. Арендатор, придя на объект, хочет получить весь комплекс профессиональных услуг, а управляющая компания от собственника этого сделать не может. Крупные же УК — это всевидящее око на объекте. Она видит все недостатки и знает, как их исправить. При этом профессионализм управления дает собственнику возможность повышения арендной ставки на 5-7%.

При этом подчеркивается, что если собственник занимается управлением сам, его расходы будут немалыми, а внешнее управление дает возможность сэкономить.

Проблемой екатеринбургского рынка, по мнению экспертов, принявши участие в обсуждении, является недоверие собственников и слабая информативность. Компании пытается решить это с помощью документа, в котором прописываются все обязанности УК. Так называемый, проект управления, готовится в течение месяца на каждый объект. Однако, изучив документ, определив для себя пути развития, собственники все-таки не спешат переходить на внешнее управление.

Екатеринбургские девелоперы в таком провале обвинили сами управляющие компании. Как отметил заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде, каждая пытается работать то за процент с дохода, то за процент от затрат и так далее.

«Когда собственники с этим сталкиваются, они просто не понимают, как их сравнить, не могут посчитать варианты стоимости их услуг», — добавил Андрей Брауде.

Всего, по подсчетам специалиста, в Екатеринбурге работает 7-8 управляющих компаний.

«При этом мало кто готов взять на себя ответственность за результат», — посетовал Андрей Брауде.

Именно боязнь негативного результата и отталкивает потенциальных клиентов УК. Кроме того, полностью доверить все внешней структуре на практике все равно не получается.

«Собственнику, так или иначе, приходится контролировать процесс управления, нанимая для этого специального сотрудника. Это приводит к очередным расходам. В результате, экономии не получается, а риски увеличиваются», — отметил председатель Правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексей Караваев.

Кроме того, по заявлению собственников, несмотря на видимое наличие выбора они не видят внятных предложения на рынке.

«Для развития рынка должны появиться управляющие компании, которые понимают и предлагают то, что нужно собственнику», — рассказал журналистам полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

При этом эксперт уверен: у этого рынка, безусловно, есть будущее. Для развития должна появиться критическая масса собственников с критической массой метров, которые понимают, что хотят получить от управления. Однако, судя по темпам ввода площадей, это произойдет нескоро.

Напомним, в 2011 году в Екатеринбурге планируется ввод восьми деловых центров общей площадью 285 600 квадратных метров. Но нельзя исключать, что большая часть бизнес площадей, как это стало традиционным, перейдет на следующий, 2012 год.

Принесут ли плоды сегодняшние активные действия компаний по популяризации внешнего управления, остается сомневаться. Тем не менее, профессиональное сообщество уже делает шаги к развитию внешнего управления.

Первым шагом станет единая информационная база внешних управляющих, с помощью которой можно будут сравнить компании между собой, как по цене, так и по функционалу.

Алена Тымонюк