Проанонсированная Министерством регионального развития РФ возможность запрета долевого строительства монополизирует строительный рынок и приведет к удорожанию жилья, считают эксперты рынка. Уже обманутые дольщики эту инициативу поддерживают. Банки тем временем уже анализируют свои выгоды от возможных новаций.Напомним, Министерство регионального развития рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве. По мнению чиновников, ликвидация долевого строительства позволит избежать в будущем проблемы обманутых дольщиков. Застройщики же должны кредитоваться в банках. После отмены закона о долевом строительстве ранее заключенные договоры будут действовать, но новые заключать будет нельзя.
В настоящее время в Екатеринбурге и Свердловской области насчитывается порядка 70 проблемных строек. Как рассказала председатель общественного движения «В защиту прав участников строительства жилья Свердловской области» Анна Лунина, 214-й федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не защищает обманутых дольщиков. По закону их стройки считаются не проблемными, а просто стройками с задержкой сроков.
«Какой бы ни был застройщик, непонятно, что с ним будет завтра», — отмечает Анна Лунина.
Впрочем, заботясь об обманутых дольщиках, по мнению экспертов, власти забывают о том, что существует еще и экономика. А последствия в строительной отрасли от столь кардинального решения могут быть весьма многоплановыми и далекими от позитивных.
Начальник департамента корпоративного бизнеса банка «Кольцо Урала» Данил Абрамов напоминает: любое строительство — это среднесрочное вложение средств, растянутое во времени. По его словам, ни одна строительная компания не обладает такими деньгами. «Перекладывать весь объем вложений на банки будет невыгодно самим же застройщикам. Какими бы щадящими ни были проценты, кредит надо будет обслуживать», — говорит Данил Абрамов, добавляя, что в конечном итоге оплата процентов по кредиту ляжет на плечи покупателей.
Если сейчас кредитные средства при строительстве конкретного дома занимают определенный процент, то 100%-ное кредитование, разумеется, увеличит дополнительные расходы строителей. Хорошая ставка на сегодняшний день составляет от 12 до 17%, а застройщику придется платить 1% в месяц.
Кроме того, на плечи застройщиков лягут и все юридические вопросы по оформлению жилья — сдача дома госкомиссии и регистрация недвижимости, ведь банку придется финансировать проект «под ключ». Все это время застройщику необходимо будет оплачивать кредит.
По словам исполнительного директора Ассоциации строителей Урала Вячеслава Трапезникова, если инициатива Минрегиона будет принята, это приведет к росту цен на жилье от 20 до 50%.
Однако это не единственная опасность, ведь застройщик, строя дом, должен уплачивать проценты по кредиту.
«У банка нет возможности отодвинуть их на год. Если строительная компания не берет деньги у частных лиц, откуда она возьмет средства для уплаты текущих процентов? Из того же тела кредита? Этого нельзя делать», — говорит Данил Абрамов.
Для того чтобы существовать в соответствии с инициативой Минрегиона, застройщику нужно иметь 4–5 активных, хороших проектов на разных стадиях, чтобы, продавая квартиры в завершенном доме, оплачивать проценты по строящемуся.
Именно поэтому, по мнению Вячеслава Трапезникова, рынок прекратит свое существование в нынешнем виде. Мелкие и средние компании уйдут с него, а основными игроками станут банки, сконцентрировав вокруг себя крупных застройщиков.
В итоге банки смогут заработать на строительстве дважды: на застройщике и на обычных гражданах, пожелавших купить жилье в ипотеку.
«При этом они будут защищены от серьезной конкуренции, потому что несколько банков всегда могут между собой осуществить монопольный сговор», — считает Вячеслав Трапезников.
Впрочем, по мнению экспертов, банки и застройщики все равно найдут способ привлечения средств от частных лиц.
«Появятся какие-нибудь счета в банках, где деньги будут с частных лиц аккумулироваться и перекладываться в кредит. Может быть, найдутся и другие варианты. На любое действие властей всегда найдется вариант реакции со стороны бизнеса», — признает представитель банка «Кольцо Урала».
На фоне вероятного дефицита жилья маркетинг-менеджер центра недвижимости «Северная казна» Артем Лесников уверен, что отмена долевки только усугубит ситуацию.
«Если сейчас принять это решение, то наш ожидаемый дефицит жилья в 30% автоматически превращается в дефицит на уровне 80%», — солидарен с ним исполнительный директор Ассоциации строителей Урала.
Впрочем, перспектива принятия решения весьма туманна.
«Вероятнее, что после обсуждений власти пойдут на компромисс, потому что стопроцентно отменять этот механизм нельзя. Он успешно действует во многих цивилизованных странах», — говорит исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, добавляя, что решить проблему 100 тыс. обманутых дольщиков можно, если бороться и менее радикальными методами.
По мнению Артема Лесникова, для этого необходимо повышать требования к проектам застройщика, к страхованию рисков, а главное — повышать правовую грамотность дольщиков.
«Тогда этот рынок будет саморегулируемым, и создавать проекты с большими рисками будет просто неинтересно. Взять и отменить — самое простое решение, но не самое дальновидное», — уверен Артем Лесников.
Алена Тымонюк
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021