«Коммерсантъ» и Сергей Антонов: Потери покрывают метрами. Банки берут заложенную недвижимость в управление

Сразу несколько уральских банков нашли новые варианты минимизации своих потерь от просроченных кредитов. Так ОАО «ВУЗ-банк» будет достраивать жилой дом, с последующей продажей в нем квартир, «Уралсиб» и «Свердловский губернский банк» готовы заняться управлением объектами коммерческой недвижимости, которая находится у них в залоге. Эксперты и другие участники рынка считают, что эта схема позволит сократить потери на 20%, но она может быть применена только к объектам недвижимости.


Как рассказал „Ъ“ руководитель департамента девелопмента ОАО «ВУЗ-банк» (входит в группу «Лайф») Виктор Викин, компания рассматривает вариант достройки жилого дома в Екатеринбурге, который не смогло построить ЗАО «Новый центр». «Застройщик по сути бросил этот проект и сейчас скрывается и от дольщиков, и от банка, которому должен по кредиту около 100 млн рублей. Мы готовы вложить в этот дом около 1 млрд рублей, а затем за счет продажи квартир вернуть инвестированные средства и получить небольшой доход», — уточнил господин Викин. По его словам, в настоящее время площадка полностью готова к строительству: на ней смонтирован кран, сделана подземная парковка, сооружен фундамент дома. Согласно проектной документации, ВУЗ-банк предполагает построить около 20 тыс. кв. метров жилья. «Безусловно, для нас это минимизация своих потерь, пока это первый подобный проект. Но банк рассматривает и другие варианты по управлению залоговой недвижимостью», — подчеркнул Виктор Викин.


О новых методах реструктуризации кредитов уже объявили ОАО «Свердловский губернский банк» и уральский филиал банка «Уралсиб». По словам заместителя управляющего филиалом банка «Уралсиб» Антона Зубкова, сейчас банкам, как правило, невыгодно продавать залоговое имущество. «Стоимость недвижимости снизилась примерно на 50%, поэтому ее прямая продажа принесет убытки. А если еще учитывать то, что сейчас нет устоявшегося спроса на эти объекты, потери банков могут быть еще существеннее», — пояснил он. Поэтому, как считает господин Зубков, в текущий момент гораздо эффективнее передать имущество, полученное в качестве залога, в управление «околобанковским структурам». «Например, эту схему можно использовать при работе с коммерческой недвижимостью — банк за счет арендных платежей может восполнить часть потерь от подешевевшего залога, дождаться когда цены подрастут и тогда даже с прибылью для себя продать имущество», — пояснила заместитель председателя правления Свердловского губернского банка Маргарита Бурбик. Как рассказала „Ъ“ заместитель директора группы управления рисками Группы Intesa Sanpaolo Ольга Боднарчук, эта схема активно применяется западными компаниями. «Например, наш банк также коммерческую недвижимость предпочитает отдавать в управление сторонним компаниям, с последующей реализацией ее по нужной цене. Как показывает практика, в этом случае стоимость будет на 25-30% выше, чем при продаже сразу с торгов. Кроме того, банк может покрыть часть своих убытков от арендных платежей», — сообщила она.


По данным начальника сводного экономического управления ГУ Банка России по Свердловской области Алексея Корикова, объем просроченной задолженности банков региона на начало 2010 года составлял около 30 млрд рублей. «По данным 9 месяцев 2009 года, общий уровень просроченных кредитов в банках Свердловской области составлял около 6% от общего кредитного портфеля, и порядка 10% из этих кредитов являются „плохими“, невозвратными кредитами», — уточнила председатель Уральского банковского союза Валентина Муранова.


Впрочем, госпожа Бурбик уточняет, что данную схему удачно можно использовать лишь при работе с недвижимостью. «Для банка, в принципе, это непрофильный бизнес и понятно, что эффективно управлять им он не может. Поэтому пока такая схема работает лишь с недвижимостью, где бизнес-процесс наиболее прозрачен, чем, например, с малым бизнесом, или с промышленным производством. В этом случае, возможно, имеет смысл забирать залоговое оборудование и сдавать его в аренду самому же клиенту. В любом случае управление непрофильными активами требует дополнительных затрат на административные операции — создание специального отдела в банке, затраты на работу управляющей компании (составляет около 8-13% от стоимости актива при подготовке его к продаже — „Ъ“)», — пояснила она. По оценкам ведущего аналитика «Арбата Капитал» Михаила Завараева, минусы схемы в том, что заложенное имущество находится на балансе банка и все расходы на его содержание банк записывает себе в убытки. «Принято, что издержки по обслуживанию имущества на балансе банков могут составлять до 5-10%, если прибавить к этому еще расходы на содержание управляющих или комиссионные от работы сторонних управляющих, то можно ничего не заработать», — отметил он.