Олег Войцеховский: В Екатеринбурге новый ввод ТЦ почти остановился

О том, какие форматы приходят на смену ритейлу, рассказал Олег Войцеховский.

Российский рынок торговых центров проходит очередной этап перестройки. Сейчас, после замещения ушедших иностранных брендов, собственники объектов меняют концепции и расширяют функциональность площадей. Вакантность растет, а среди наиболее востребованных новых форматов — фитнес, развлечения, гастрономия, медицина и образование. О состоянии рынка, трансформации ТЦ и влиянии маркетплейсов на офлайн-торговлю УрБК рассказал глава Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.

— Как за последние три года изменился рынок торговых центров России?

— За три года рынок прошел путь от срочного замещения ушедших иностранных брендов к более глубокой перестройке самих объектов. Сейчас решающими становятся качество концепции, способность удерживать трафик и оборот арендаторов, а также умение ТЦ менять структуру функций под новую модель потребления.

— Растет ли вакантность в ТЦ? Какие объекты сталкиваются с наибольшими проблемами?

Да, в 2026 году вакантность растет. В Москве широкие выборки дают около 11–12% свободных площадей, в ключевых качественных ТЦ — примерно 6–7%; сильнее всего давление ощущают объекты с неясным позиционированием и высокой зависимостью от традиционного fashion.

— Насколько ситуация отличается в Москве, Петербурге и регионах? Что происходит с торговыми центрами Екатеринбурга?

— В Москве рост вакансии сейчас заметнее, Петербург остается устойчивее, хотя и там показатель увеличивается. В Екатеринбурге новый ввод почти остановился.

— Можно ли говорить о формировании рынка арендатора, когда собственникам ТЦ приходится конкурировать за качественные бренды?

— Да, особенно в средних и проблемных объектах. Качественный арендатор с устойчивым оборотом сам становится дефицитным ресурсом, поэтому собственники чаще предлагают арендные каникулы, ступенчатые ставки, процент с оборота, участие в отделке и более мягкую индексацию.

— Как изменилась арендная ставка по сравнению с периодом дефицита торговых площадей?

— Единой динамики уже нет. В лучших ТЦ качественные площади сохраняют высокие ставки, а в проблемных объектах снижается прежде всего эффективная стоимость аренды за счет уступок, каникул и специальных условий.

— Какие категории арендаторов сейчас наиболее устойчивы? Кто занимает освободившиеся площади?

— Наиболее устойчивы продуктовый ритейл, общественное питание, фитнес, развлечения, косметика, оздоровительные и сервисные форматы. Фитнес, развлечения и гастрономия все активнее занимают крупные площади и постепенно меняют структуру самого ТЦ.

— Как изменилось понятие якорного арендатора?

— Понятие якоря заметно расширилось. Устойчивый поток сегодня способен создавать супермаркет, крупный fashion-магазин, фитнес-клуб, кинотеатр, семейный парк или сильная гастрономическая зона; все чаще якорем становится сама функция, ради которой человек специально приезжает в ТЦ.

— Насколько ТЦ зависят от нескольких крупных арендаторов? Что происходит при уходе одного из них?

В проблемном ТЦ уход крупного якоря способен запустить цепную реакцию: падает трафик, снижаются обороты соседних арендаторов, растет вакансия. В сильном объекте крупная освободившаяся площадь часто становится поводом для реконцепции и ввода сразу нескольких новых функций.

— Какие новые форматы приходят на место традиционного ритейла?

— Быстрее всего развиваются фитнес и оздоровительные форматы, семейные развлечения, общественное питание, медицина, образование, бытовые и социальные сервисы. Офисная функция подходит отдельным объектам и может быть эффективной частью глубокой реконцепции.

— Можно ли говорить, что ТЦ превращаются в многофункциональные пространства? Какую роль здесь могут играть креативные пространства?

— Да, мы видим движение от классического торгового центра к торгово-общественному: торговля сохраняет ключевую роль, при этом вокруг нее формируются общепит, развлечения, спорт, услуги, образование и другие причины для регулярного посещения. Креативные пространства полезны, когда создают устойчивый трафик, усиливают индивидуальность объекта и встроены в его концепцию; декоративное заполнение свободных метров экономику ТЦ не улучшает.

— Какие форматы, по вашей оценке, будут занимать освободившиеся площади в ближайшие два-три года?

— Наибольший потенциал у фитнеса, оздоровительных форматов, семейных развлечений, гастрономии, медицины, образования, сервисов повседневного спроса и гибридных форматов ритейла. Особенно востребованы будут концепции, способные занять крупный блок и одновременно создавать регулярный трафик.

В поддержку развития отрасли в этих направлениях РСТЦ сейчас разрабатывает стандарт — ГОСТ Р, который определяет критерии соответствия объекта формату торгового центра и оставляет пространство для развития его концепции вслед за изменением потребностей жителей. Стандарт должен дать отрасли понятную основу и возможность объективно оценивать развитие торгового центра в меняющейся городской и потребительской среде.

— Как маркетплейсы изменили экономику торговых центров?

— Маркетплейсы резко повысили прозрачность цены и дали покупателю возможность легко переносить финальную сделку из одного канала в другой. Физическая точка все чаще участвует в выборе товара, поэтому главный резерв офлайна сегодня — сохранить за магазином покупку, которую он помог сформировать.

— Может ли рост числа пунктов выдачи заказов стать способом заполнения освободившихся площадей?

— Для небольших помещений с невысокой ставкой ПВЗ вполне подходит. Крупные свободные блоки требуют функций с более высоким арендным потенциалом и способностью создавать трафик.

— Станут ли ПВЗ полноценными арендаторами ТЦ? Насколько привлекательна модель с несколькими ПВЗ разных маркетплейсов в одном объекте?

— ПВЗ уже могут выступать самостоятельными сервисными арендаторами, особенно в районных ТЦ. Несколько операторов повышают удобство для посетителя, однако для собственника особенно интересна модель, где выдача интернет-заказов встроена в действующий магазин и помогает сохранять оборот внутри сети.

— Какие ограничения для размещения ПВЗ существуют в ТЦ?

— Главное ограничение создает поток посылок: разгрузка, курьеры, парковка, очереди, часы работы и пересечение этих потоков с посетителями ТЦ. Чем крупнее ПВЗ, тем важнее удобный самостоятельный доступ и возможность обслуживать его без нарушения клиентских потоков объекта. По совокупности свойств ПВЗ оказывают ограниченное влияние на успешность ТЦ и обычно находятся далеко от верхней части списка наиболее желанных арендаторов.

— Может ли серия происшествий на складах маркетплейсов повлиять на распределение продаж между онлайн- и офлайн-каналами?

— Локально и краткосрочно — да, особенно при сбоях доставки в конкретном регионе. Крупные платформы имеют распределенную логистику, поэтому отдельный инцидент обычно быстрее перераспределяет потоки внутри системы, чем меняет структуру всего ритейла.

— Если логистические мощности маркетплейсов временно сокращаются, может ли часть спроса вернуться в физические магазины?

— Да, особенно в категориях, где товар нужен сразу и покупатель хочет гарантированно получить конкретную модель или размер. В таких ситуациях преимущество магазина предельно понятно: товар можно увидеть, проверить и забрать в тот же день.

— Есть ли признаки того, что покупатели уже чаще выбирают офлайн-магазины из-за проблем с доставкой на маркетплейсах?

— Подтвержденной статистики такой причинной связи пока нет. Отдельные всплески посещаемости физических магазинов наблюдаются, но устойчивого перераспределения спроса в пользу офлайна рынок пока не показывает.

— Есть ли риск массового закрытия ТЦ в России или основной сценарий — смена форматов и перепрофилирование слабых объектов?

— По оценке РСТЦ, в зоне повышенного риска находится порядка 10% полноценных российских ТЦ; основной сценарий для большей части таких объектов связан с глубокой реконцепцией, изменением функций и состава арендаторов. Рынок входит в период отбора по качеству: сильные концептуальные объекты продолжают развиваться, проблемным предстоит заново определить свою роль для покупателя.