Ирина Семкина: При использовании маткапитала доли детям можно выделить без согласия банка

Материнский (семейный) капитал остается одной из наиболее востребованных мер государственной поддержки семей с детьми. Чаще всего родители направляют его на улучшение жилищных условий — покупку квартиры или строительство дома. Однако после распоряжения средствами маткапитала у семьи возникают обязательства по оформлению недвижимости в собственность родителей и детей, а при их исполнении возникает немало юридических вопросов.

Нужно ли обращаться к нотариусу при выделении долей? Требуется ли согласие банка, если квартира находится в ипотеке? Нужно ли включать в число собственников бывшего супруга? И как быть с земельным участком при строительстве дома? На эти и другие вопросы отвечает заместитель руководителя управления Росреестра по Свердловской области Ирина Семкина.

— Родители купили квартиру, используя собственные и кредитные средства, и оформили право на одного из них. Далее часть ипотеки была погашена средствами материнского (семейного) капитала. Необходимо ли идти к нотариусу для заключения соглашения?

— В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно приобретено, либо кем из супругов внесены денежные средства, супруги имеют на него равные права.

Если при выделении долей родители не меняют режим совместной собственности, соглашение можно оформить в простой письменной форме (например, 1/2 родителям в совместную собственность, по 1/4 двум детям).

Но если в соглашении родители решили выделить доли каждому (например, по 1/4 доле каждому члену семьи), тогда документы подлежат заверению нотариуса.

С 07 июля 2025 года для оформления жилья в общую долевую собственность (на владельца сертификата, супруга и детей) не требуется получать предварительное согласие от банка, выдавшего ипотечный кредит.

— Родители после покупки жилья через какое-то время расторгли брак. Необходимо ли включать в соглашение бывшего супруга? Нужно ли соглашение удостоверять у нотариуса?

— Ключевой момент здесь — время. Бывший супруг имеет право на выделение ему доли в квартире, если материнский капитал был использован в период брака, например, для погашения ипотеки. Ноесли на момент распоряжения средствами брак уже расторгнут, супруги не являются членами одной семьи, в этом случае закон не требует включать бывшего супруга в число собственников (ч. 4 ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Но в любом из этих случаев, если бывший супруг претендует на долю как участник сделки, вопрос решается через соглашение (нотариальное) или суд, где будут учитываться его финансовые вложения.

— Если использовали материнский капитал на строительство жилого дома, нужно ли определять доли на земельный участок?

— Да, нужно. Дело в юридическом принципе «единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства». Суть в том, что нельзя иметь долю в доме, но не иметь соответствующей доли в земле, на которой этот дом стоит. Поэтому, когда выделяются доли детям в самом доме (что обязательно при использовании маткапитала), по закону нужно одновременно определить доли и в земельном участке. Доли в земле обычно выделяют пропорционально долям в доме.

— Можно ли купить долю в квартире на средства материнского капитала? Если да, то какая форма соглашения в этом случае требуется?

— Прямо «закон о материнском капитале» не запрещает направлять средства на приобретение доли в жилом помещении, однако здесь есть нюанс, за счет покупки такой доли действительно улучшаются жилищные условия:

1. Вариант, если семья или член семьи выкупает оставшуюся долю в квартире, и в итоге становится полноценным собственником.

2. Вариант, если у семьи уже была доля в этой квартире, и в результате покупки дополнительной доли, увеличивается площадь использования семьей.

3. Вариант, если размер доли позволяет фактически выделить в пользование изолированное помещение (комнату). Например: приобретается 1/2 доля в двухкомнатной квартире, где семье можно комнату выделить в натуре.

В любом из этих случаев требуется оформить соглашение у нотариуса, так как продавец передает долю, принадлежащую ему на праве общей долевой собственности, а сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Это правило закреплено в статье 42 Федерального закона 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

— Если доля по соглашению о наделении детей составляет меньше 6 кв. м, будет ли зарегистрировано право по такому соглашению?

— Все зависит от того, при каких обстоятельствах выделяется доля детям. С 1 сентября 2022 года в Жилищном кодексе Российской Федерации установили правило: нельзя совершать юридические действия с жилым помещением, в результате которых на долю собственника приходится менее 6 кв. м от его общей площади. Однако из этого правила есть исключения и одно из них — это наделение детей в жилье, купленном за счет средств материнского (семейного) капитала. То есть в этом случае препятствий для регистрации права нет. Однако, если речь идет о соглашении, не связанном с материнским капиталом (например: родители использовали средства материнского капитала в одной квартире, наделили по закону детей, впоследствии ее продали, и по приказу органов опеки определяют соглашением доли детям в другом помещении), то такая сделка с указанием микродоли признается ничтожной (недействительной), поэтому право по такому соглашению зарегистрировано быть не может.