Стройка продолжается, риски растут

Высокая конкуренция между девелоперами продолжает поддерживать развитие рынка новостроек Екатеринбурга, однако отрасль сталкивается с растущей финансовой нагрузкой, замедлением вывода новых проектов и необходимостью адаптировать продукт к изменившемуся спросу. Об этом говорили участники круглого стола «Региональная экспансия девелоперов: как масштабировать бизнес и сохранить доверие территории», организованного изданием «Коммерсантъ-Урал».

Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что существенного снижения строительной активности в городе не наблюдается. «Если по динамике, то отрицательной динамики точно нет. <…> Сказать, что стало хуже, стало плохо, стало меньше там выдавать разрешений — точно нет», — сказал он. При этом администрация, по его словам, в отдельных случаях сознательно сдерживает выдачу новых разрешений, «чтобы не создать того мыльного пузыря, о котором уже последние несколько лет говорят».

По данным мэрии, за семь месяцев текущего года в Екатеринбурге введено около 1,2 млн кв. м недвижимости, из которых около 1 млн кв. м приходится на многоквартирное жилье.

Вместе с тем представители строительной отрасли отмечают, что внешне стабильная статистика не отражает финансового положения девелоперов. Президент Ассоциации строительных организаций Свердловской области «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников заявил, что кризисные явления на рынке сохраняются, несмотря на продолжающееся строительство.

«Мы сегодня осваиваем денег намного больше, чем нам приносят покупатели. Это приводит к тяжелейшей процентной нагрузке и мультиплицирует риски на всю отрасль крайне серьезно», — сказал он.

По словам В. Трапезникова, одной из ключевых проблем стало увеличение доли продаж в рассрочку, из-за чего застройщики недополучают средства, необходимые для финансирования строек. Кроме того, часть компаний уже испытывает сложности с выполнением банковских показателей по проектному финансированию. «Формальные ковенанты по планам продаж у очень многих застройщиков находятся в красной зоне. И банки имеют юридические основания это финансирование приостанавливать», — отметил он.

Коммерческий директор Уральского строительного холдинга «Атом» Данил Кузнецов сообщил, что девелоперы уже начали осторожнее подходить к запуску новых проектов.
«Мы по-прежнему активно хотим выводить объекты и строить, но у нас все равно замедлился вывод новых проектов. Он связан не только с администрацией, он связан со здравым смыслом», — сказал он.

По его словам, многие объекты, которые выходят на рынок сейчас, готовились несколько лет назад, поэтому отказаться от их реализации невозможно, несмотря на ухудшение рыночной конъюнктуры. В то же время новые площадки компании оценивают значительно осторожнее.

Одной из главных особенностей Екатеринбурга участники дискуссии назвали высокий уровень конкуренции. Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев отметил, что предложение жилья в городе продолжает расти.
«Основное отличие — в Москве и в Петербурге рынок предложений сокращается. В Екатеринбурге предложение растет», — сказал он.

По его словам, для покупателей такая ситуация выгодна, однако девелоперам становится сложнее выполнять требования банков по темпам продаж и финансовым показателям.
Директор по продажам компании «Унистрой» в Екатеринбурге Вадим Герасимов, в свою очередь, отметил, что именно высокая конкуренция заставляет застройщиков постоянно повышать качество проектов.

«Покупатель не охладел, но он стал еще внимательнее», — сказал он. По его словам, сегодня борьба идет не только за цену, но и за доверие клиентов, а одним из ключевых факторов выбора становится способность компании вовремя завершить строительство и передать квартиры.

Директор по девелопменту компании «Практика» Сергей Агарков считает, что при выходе в новые регионы застройщики не могут переносить продукт без изменений. «Процесс адаптации обязателен», — подчеркнул он. По его словам, компания начинает работу с анализа территории, ее исторического и градостроительного контекста, после чего адаптирует собственные стандарты под особенности конкретной локации.

Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов отметил, что Екатеринбург остается одним из наиболее перспективных городов для развития гостиничной недвижимости благодаря росту внутреннего туризма и деловой активности. Однако подобрать площадку для такого проекта пока не удалось.

«Мы хотим выйти на рынок Екатеринбурга. <…> На сегодняшний день подходящих локаций не нашли», — сказал он. По его словам, для успешной реализации проекта необходим участок, позволяющий разместить гостиницу минимум на 300 номеров и расположенный рядом с основными точками притяжения города.

Подводя итоги дискуссии, В. Трапезников выразил уверенность, что цикличность строительного рынка сохранится. «Есть абсолютно универсальный закон жизни. Ничто не начинается и ничто никогда не заканчивается. <…> Неизбежно будет новый взлет и новая экспансия, неизбежно будет новое падение», — сказал он.