Михаил Хорьков: Рынок новостроек давно живет в условиях коротких циклов

Результаты продаж на рынке новостроек в июне 2026 года можно назвать и хорошими, и разочаровывающими одновременно. Хорошо то, что они выросли, плохо — рост числа сделок оказался не таким заметным.

Контекст истории с трансформацией семейной ипотеки (переход к дифференцированным ставкам по числу детей) интересен тем, что в очередной раз подсветил проблему планирования политических решений на рынке жилья. Отсутствие внятной логики и системы принятия решений уже стало традицией. Но отсутствие прогнозируемой внешней среды губительно не только для девелоперов, потенциальным покупателям также важны рамки будущего.

Заемщики в секторе льготных программ долгие годы живут по принципу «дают — бери, бьют — беги». Система продаж квартир в последние годы была выстроена на спешке и страхе отмены льгот. Но в середине 2026 года она дает сбой.

Рынок новостроек давно живет в условиях коротких циклов взрывного роста продаж, которые сменяются такими же периодами глубокого спада. Эффективность бизнеса во многом зависит от того, насколько продуктивно отрабатываются пики, и за счет чего продавцы поддерживают продажи в моменты спада. Компании научились подбирать разный набор инструментов под эти периоды. Но запрограммированный пик продаж в июне не случился. Текущее рыночное оживление уже нельзя сравнить с ажиотажем прошлых периодов. Резервы покупателей с льготами истощены.

При этом застройщики пока не считывают этот сигнал: объем новых проектных деклараций растет темпами, опережающими фактические продажи на стадии строительства. Предложение продолжает наращиваться в логике прежних циклов, тогда как модель спроса, на которой держался рынок последние годы, уже не работает.

Навес избыточного предложения растет на многих региональных рынках, а рыночный контекст для принятия решений покупателями ухудшился. Ипотека под 6% остается желанной для потенциальных покупателей, но для многих — даже такая ставка тяжелое бремя. И для того, чтобы брать на себя финансовые обязательства на десятки лет, нужно доверие и прогнозируемые условия. А с этим сейчас сложно.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Материал взят из авторского блога М. Хорькова REBURG.