Три стратегии выживания

Почти три года назад Банк России повысил ключевую ставку до двузначного уровня. Рыночная ипотека стала недоступна для подавляющего числа семей. В новых условиях застройщики Екатеринбурга были вынуждены кардинально пересмотреть бизнес-процессы. Аналитики ИАА УрБК выделили три ключевые стратегии, которые позволили девелоперам адаптироваться к высокой стоимости денег.

Первая стратегия: новые схемы продаж

Из-за недоступности рыночной ипотеки застройщики переключились на альтернативные схемы финансирования. Самый массовый инструмент — беспроцентная рассрочка. В Екатеринбурге с ее помощью проходит каждая пятая сделка. Механизм прост: девелопер подменяет банк — сам кредитует покупателя и принимает на себя все связанные с этим риски. Клиент обычно вносит 20–50% первоначального взноса и погашает остаток равными платежами (или по специальному графику) в течение одного-пяти лет.

Второй инструмент — субсидирование ипотечной ставки. Банк выдает кредит по сниженной ставке, а разницу компенсирует девелопер. Чаще всего льготные условия действуют только в первые годы: например, два года под 8%, затем — рыночные 20%. Встречаются и комбинированные схемы: часть суммы покупатель закрывает льготной «Семейной ипотекой» (лимит — 6 млн руб.), а на остаток оформляет рыночный кредит с субсидированием первых лет. Покупателям объясняют, что через несколько лет ключевая ставка снизится, и они смогут рефинансировать кредит.

Все перечисленные схемы не являются бесплатными: экономия на процентах заложена в стоимость квадратного метра. Низкий ежемесячный платеж оборачивается удорожанием самого жилья.

Вторая стратегия: растягивание сроков строительства

На первый взгляд эта стратегия кажется парадоксальной: чем дольше девелопер строит, тем дольше не получает деньги с эскроу. Однако в эпоху дорогих денег логика меняется.

Проектное финансирование устроено так: банк выдает кредит траншами по мере выполнения работ, а проценты начисляются только на фактически выбранную сумму. Если девелопер сознательно замедляет темпы строительства — переносит старт котлована или затягивает монтаж этажей, — он дольше держит кредитную линию почти неиспользованной. Проценты в этот период минимальны.

Таким образом, затягивая стройку на начальных этапах, застройщик экономит на обслуживании проектного финансирования и пережидает пик высокой ключевой ставки.

«Многие новые проекты, которые выходят на рынок Екатеринбурга, закладывают срок стройки в три года, хотя ранее могли бы справиться и за два», — рассказывал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Третья стратегия: сокращение числа новых проектов

Из-за охлаждения спроса и высокой конкуренции застройщикам было бы логично затормозить запуск новых жилых комплексов. Удивительно, но после отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года резкого сокращения вывода проектов в Екатеринбурге не случилось. Напротив, компании долго продолжали пополнять рынок, и в городе отмечалась высокая строительная активность. Однако в последнее время ситуация все же начала меняться.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, за январь-апрель 2026 года в Екатеринбурге запустили проекты общей площадью 579 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 14%.

Очевидно, что застройщики переходят в режим ожидания: новые площадки не анонсируются до снижения ключевой ставки и нового витка активизации спроса.

Ранее ИАА УрБК писало о том, что в Екатеринбурге стало меньше новостроек класса «стандарт» и больше проектов класса «комфорт». Это связано с тем, что в условиях невысокого спроса девелоперы переориентируются на более маржинальные сегменты.